查了一下之前的資料
很多地方的土地 包含自己手上的房子
在很久以前沒有建蔽率規定之前
住宅區 容積率都是 225% ~ 300%
可是發現有很多房子都是 4層樓的公寓
(雖然有看到非常多的都用鐵皮加蓋到 5層 甚至 7層都有)
而且都蓋的方方正正 滿滿的
臨 10米馬路 有留騎樓
為何在這些容積率是 225% ~300% 的土地上
早期還是可以合法蓋滿 4層樓?? 已經超過容積率規定了..
還是早期的規定還是會依照各地方發規會有修改??
所以容積率會有住宅區 超過 300% 容積率的情形??
Juliance wrote:
所以如果是這些早期的公寓建築物
如果想打掉重建,
最後幾乎不太可能比原本可用坪數更大囉?
還是靠都市更新獎勵 , 還是可以達到跟原本可用坪數差不多??
不一定，如果是跟建商合建，而地主完全不出錢的話
那就要看你土地價值跟週邊新成屋售價高不高來決定
如果土地價值跟週邊新成屋售價高的話，至少可使用面積1：1是可能的
不然就是地主（原住戶）要貼幾成之類的，總之條件可以講
但通常也都是在談條件時談不攏破局，不管都更還合建都一樣
也有可能是原住戶過多，多建的房屋不足以負擔營造成本
就會變成權狀面積一樣，但因為公設的關係導致室內坪數縮水
此外也要看該土地的都市計畫（看建蔽容積）
但大部分建商談都更的最主要原因還是有獎勵容積啦
另外有9+5條款可以在最後的最後忽視不理性的極少數釘子戶
但這種都更要成戶數也不會太高啦
早期公寓建築物要重建最大的阻力是來自土地法（第幾條忘了）
因為前面說的早期的法定空地都變成既成巷道
再加上以前都是整個社區幾百戶的作法，所以可能是幾百戶同一個地號
土地法偏偏就給你規定同一筆地號不能分別建築，需整體開發
除非去申請分割地號，但那又牽涉到地權如何分割跟廢除巷弄問題
所以光是申請拆除及建造執照時要蓋拆除及土地使用同意書就搞死一堆人了
除非是遇到那種比較有佛心的建商會在取得使照時一併幫忙分割地號
一幢公寓一筆地號，否則大多都是拿時間磨要不就無解啦......
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