[跪求建議]公寓大廈管理條例相關法律問題

小妹所居住的大廈已近三十年的屋齡 住宅屬"住3" (這個區域是非常單純的住宅區 並無任何餐廳在此營業)
大廈有管委會(主委&副主委)但並無在政府機關登記
1直以來所有住戶都相安無事 1年可能開兩次住戶會議就足夠了
幾個禮拜之前 1樓出租給餐廳(以小吃登記) 主要有燒烤&熱炒
因此 弄得大廈的空氣烏煙瘴氣 非常難受 往往等到餐廳打烊 接近十點 大家才能開窗戶讓新鮮空氣近來
但在餐廳營業時間裡 就算關閉門窗 也是沒辦法阻止油煙入侵

1開始大家開會討論的結果是 因為管委會沒有登記 也並沒有明定出 本大廈的管理條例
因此 無法可有所依據來要求餐廳停止營業
但是後來又聽說 就算大廈管委會沒有登記 則可使用一般大廈管理條例並且在住戶超過1定成數"大廈任1戶不贊成本開設餐飲業的決議" 還是可強制餐廳停業離開 (若此屬實 是否需要經由訴訟程序了?)
種種眾說紛紜 搞的現在餐廳已經開了好幾個禮拜了 大家也沒有實際的作為
所以想請問依照法律規定到底是如何呢?
另外 這幾個禮拜觀察下來 這間餐廳已經打算長期賴著不走 令人感到特別憂心
而且聽說 他們的租期是五年
想再請問 如果我們現在向政府機關登記管委會以及明定八大行業包含餐廳不允許在本大廈設立
那麼 如果現在無法強制他們離開 五年時間1到 租約到期 可以要求餐廳/房東不可以繼續營業/續租嗎?

另 餐廳在無任何住戶同意(除房東外)而釘掛招牌於大廈二樓外牆 是否可通報建管局來進行拆除呢?
有住戶說 台灣約定塵俗的是 1樓招牌可掛2樓 2樓可掛3樓 依此類推
但也有住戶說 大廈外牆任何招牌釘掛 若無超過1定成數的住戶同意(若管委會有登記則需通過管委會同意) 即屬違法 可隨時通報拆除

目前除了 每天的油煙問題 還有下水道排水的問題
自從餐廳營業以來 1些濃濃的醬汁燒烤味道 也會從我們家的廁所排水孔冒出來
有時候即使油煙沒有吹進家裡 也會從廁所水孔跑出來 這就很詭異
我們猜測 餐廳應該是排放大量廚餘湯汁 在下水道
想再請問 這樣是可以向衛生署還是環保局檢舉呢?

以上都是自從餐廳營業的衍生出的諸多問題 實在是令人非常的苦惱 天天都生活在不安之中
除了上述問題 還擔心日後會有火災以及蟑螂老鼠等衍生問題
再請求懂法律特別是公寓大廈管理條例的大大指教
若有更好方法建議可以趕走餐廳的建議 也煩請各位多多指教