關於都市更新---來潑冷水的

最近看到很多人在討論，因為都市更新，所以很多舊房子漲價漲得不像話(價格已經顯不合理)，提供幾個觀點給各位朋友參考:

1.都市更新成功率很低

根據我手中的資料，97年8月前，台北市都市更新共申請約300件，實際核可數為59案。通過率只有20%。
臺北縣到本年9月共申請98案，核可案件只有23案，通過率23%。通過，還不代表一定OK，還有少部分釘子
戶的問題待解決。(通常都是實施者想辦法疏通掉，想當釘子戶，還要先看看屁股有幾兩肉為宜)
PS.如果扣除因為921、331地震的因素，實際通過數更低!(最新的說法有說成功率不到5%的)


2.多數決只假象，實務上政府公權力並無介入處理之案例

都市更新最怕的是釘子戶，雖說釘子戶依都市更新條例，可以請政府代為徵收。但是因為徵收產生的後遺症很
大，目前並無實際執行案例。根據小弟閱讀到的資料，將來即使政府要介入處理，也僅限於釘子戶的比例很低
而且同時戶數也要很低的情形。所以都市更新的多數決，只能解決申請面的程序問題，對於實質的推展，並無
太多助益。

3.都市更新賺好幾倍?

不要被少數的案例蒙蔽了理智，人家的房子是在商業區(可增加整體容積)、剛好面臨永久空地(沒有他不行)，有
其法令上的特殊優越性，現在一建坪要換回來一建坪，應該沒有那麼容易。

參加都市更新，也許可以多賺個幾百萬，但是要算倍的，有點難。而且還不一定成功!

4.怎麼玩都玩不過實施者

都市更新是一種知識經濟。沒有掌握專業，玩不贏建商(實施者)!建商背後都是法律、建築團隊，都是顧問公
司。隨便丟幾個名詞，就把你玩死了。

5.看得懂下列名詞的朋友，才建議你投資可都市更新的標的，以免上錯船

都市計畫、更新地區、更新單元、都市更新概要、更新事業計畫、權利變換計畫、更新會、實施者、重建、整
建、維護、容積獎勵、停車獎勵、容積移轉、計入容積面積、不計入容積獎勵面積、風險利潤率、營造成本、權
利變換費用...