請問各位達人
最近親戚買了一間新莊33年老公寓295萬，貸250萬（福壽街３樓）
1.現在租金收9仟房貸付13000,他這樣的投資效益高嗎?
2.聽說所謂好的物件,收的租金會高過你貸款的金額,是真的嗎?要怎麼算呢？
redred2009 wrote:
新莊33年老公寓295萬，貸250萬（福壽街３樓）
1.現在租金收9仟房貸付13000,他這樣的投資效益高嗎?
2.聽說所謂好的物件,收的租金會高過你貸款的金額,是真的嗎?要怎麼算呢？
...(恕刪)
295萬是幾坪的公寓?
以投資報籌率來說(0.9W x 12Months)/295W = 3.6%是勉強可以,
但是....屋齡已經33年了.
即使一直滿租也要近30年才能回本開始獲利, 那屋齡不就60幾年?
老公寓使用年限比較短,不能像新房子抓20~30年回本.
40年以上的老房子雖然內裝和結構也許沒問題.
但是外表和公設都殘破不堪了.一般人不會想租.
.我覺得老公寓必須要求15~20年就回本 , 投資抱籌率至少要5%才合理.
只靠租金想回本, 你親戚有可能賠錢. 屋齡60年後的殘值就要看位置好不好和土地坪數.
只能賭可以靠改建成新大樓獲利(有靠近大馬路嗎?) 或是未來可以賣好價錢.
而且現在是低利率, 如果利率加1% , 200多萬利息大概就多2000.
那投資報籌率就更低了.
pabasco wrote:
假設你租出去10年, 這 10年的貸款別人幫你繳...
10年後你要是房子照原價再賣出...
......(恕刪)
有可能....不過
這是要看買和賣的時間點對不對 , 才能原價賣出.
例如
民國82~92年10年間都是走跌的, 雖然GDP平均是有成長, 但是之前漲幅過頭撐不住房價,
台北縣買在高點就會損失3成房價.就算10年有人幫你繳房租, 也只不過剛好打平....
如果是買在2003然後賣在2009那當然是賺..
只是大部份人的記憶不太好, 只記得這5年是上漲, 忘了曾經下跌10年....
(台北縣跌幅還比臺灣地區稍大, 因為當時北縣炒作過頭.....)
之前三十年為什麼房價是穩定上漲, 連中古屋都不跌?? 因為台灣經濟持續成長....通膨把房價逐步撐高.
未來10年誰也不知道.....也許明年開始台灣經濟起飛, 全世界都想來台灣設廠,10年後國民所得上看3萬.
或是產業大舉西進,連晶圓廠都外移, 人口為了工作機會而外移大陸,國民所得下看1萬5...
如果是台北市中心或是板橋新站三鐵共構我會同意10年後跌不到哪裡去.
出了台北市就很難講.....畢竟上新莊南五股泰山這一帶, 並不是像台北市找不到地.
看看google map就會發現這區域開發程度很低.只是需要重劃.......像18甲和副都心那樣.
1.現在租金收9仟房貸付13000,他這樣的投資效益高嗎?
295萬-250萬=45萬(投資額)
一個月租金9000-房貸13000 = -5000
=>20年期貸款試算~如無任何利差 物價皆可相抵 無其餘額外天災因素等 之投資報酬率
-5000*12*20 =-1200000
期初投資450000 期間投資1200000 期末所得2950000(其餘雜費資出由物價指數上漲理論相抵)
所以 花了20年 讓165萬 變成295萬~~
1年可賺6.5萬
總共花165萬 年化投資報酬率 1年6.5萬 可得 年投資報酬率 = 6.5/165*100 =3.9%
結論~~ 比放銀行好，比買基金低且風險比基金高。
風險係數因 人為天災之影響 風險性甚高~
2.聽說所謂好的物件,收的租金會高過你貸款的金額,是真的嗎?要怎麼算呢？
如上算法~此為數學題 每人算法解答不同....我只是簡化算法
忽略大多數細項
但理論上一個房子 這樣算法下的投資報酬率 沒到10%
何必買?
為防止意外
16.5/165*100=10% =>1年需賺16.5萬 20年330萬 扣掉房屋固定資產 330萬-295萬 = 35萬
分化20年1年收租需賺=17500 在除以12個月 可得1458
所以為了得到+投資 此屋 收租 需高於13000+1458=14458
此房子 若發生意外 才可以得到合理投資報酬率 10%以上 (相對於投資的風險來說)
有機會歡迎大家討論做朋友唷...
內文搜尋
從 APP 打開
X