請問單純以土地價值來說，看公告地價、公告現值要怎麼判斷土地市價多少呢？

humdrum915
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樓主

2009-09-23 16:06

因為台北萬華還有許多五樓甚至二樓的老舊房子，
屋齡可能都是40年以上，
地上建物在沒有修繕的狀況下殘餘價值應該剩沒多少，
那在買這種房子的時候，
要怎麼判斷單純土地的價值有多少呢？

舉例來說…
假設房子在西園國小附近，
五層公寓土地10坪，
使用分區為住三，
96年公告地價34200(單位：元／平方公尺)
98年公告現值90100(單位：元／平方公尺)

那實際上土地價值約為多少呢？

2009-09-23 16:06 發佈

文章關鍵字土地價值公告地價土地

humdrum915

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樓主

2009-09-23 19:36

是不是現在大樓太多了，
都沒有人關心土地價值呀？
有比較暸解的人能分享一下嗎？
或是也有興趣的人也可以一起討論看看！

只是經過921…
發現土地價值才是風吹不跑，地震不倒的實際物，
否則動不動就數千萬的豪宅…
六十年後還不是只剩4坪、5坪的土地價值(不是豪宅的大樓可能連1坪的地都沒有)？

~WISH~

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3樓

2009-09-23 20:38

------------(恕刪)

地獄倒楣鬼ct

地獄倒楣鬼ct
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4樓

2009-09-23 23:56

土地價值多少
就像透天厝1樣
都喊價的

大部分取決於巷寬
越大越好

還有基地以後有沒有路可以通

以及土地使用分區

要改建....真的很難

難在只要有個人貪....就破局了

humdrum915

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樓主

2009-09-24 0:20

嗯嗯～公告現值我會算，
但是不知道公告現值和市價的係數大約是多少，
市價會是公告現值的兩倍嗎？或三倍？
以萬華西園國小附近來說…
有沒有暸解的人可以給小弟一點參考的數值？

另外…5、60年的房子…談改建還有那麼難嗎？@@

無言無鹽

無言無鹽
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6樓

2009-09-24 1:10

以你現在土地的公告現值，市價大約就像是你說的2~4倍左右，

看土地價格有時候是看周圍新成屋推案，

例如住三的土地是225%加上牆心、雨遮、地下室車位等等，

大約一坪的土地可以蓋4~5坪左右，

西園國小附近有一個新建案，開價大約45萬/一坪，

扣除5%的銷售成本開價的底價大約落在 40~42萬左右/一坪，

R.C建築成本視建材好壞，一坪台北市大約12萬左右，

利潤抓三成42/1.3=32萬一坪扣除 12萬營建成本 32-12=20萬/一坪

一坪可蓋 4~5 坪 = 20*4= 80萬

~WISH~

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7樓

2009-09-24 8:32

------------(恕刪)

zaza213

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8樓

2009-09-24 10:32

光看土地公告現值
是絕對沒辦法判斷市價的
那只是參考用報税用

??

lien123

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9樓

2009-09-24 17:08

zaza213 wrote:
光看土地公告現值是絕...(恕刪)

樓上說的是真的....
公告現值與市價的關係是「沒關係」

建商可以用太多方法灌進容積，灌進愈多，市價愈高
所以我只能說「市價應該是與容積有關」

但灌進再多，公告現值.....也不會變啦

sorry
更正一下....市價是供需決定，但"容積"是供需的重要因素之一

zaza213

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10樓

2009-09-24 17:20

都會區，市價遠大於公告現值
鄉下有的時候公告現值遠大於市價

??