當租金 vs 房價的實際案例試算

爬了許多關於房價討論的文之後, 我想廣大的 01 網友們說的都非常有到道理~

試想當您是賣方的時候,
台北市每坪喊價站上100萬新台幣的價格時, 您會覺得價格已經很高了嗎?

又如果當您是買方的時候,
台北市每坪25萬元新台幣的時候, 您會覺得價格已經合理了嗎?

在這公說公有理;婆說婆有理的時代, 所以我們在這個討論區裡相遇了~

當您是以獲利 or 增值為前提想要購屋的人, 小弟在此提供一個試算, 做為您的思考方向

讓我們就用 2009年8月18日的水果日報所報導的 "台北市熱門小學之學區出租行情"
(原始連結請參閱: http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/31870546/IssueID/20090818 )

從這報導裡, 咱們就拿個全台民眾最嚮往的大安區明星小學-新生國小附近來當個案例

Practice 1: 大安區 新生國小 有電梯 整層出租的每月租金行情為 1020元/坪
假設該物件為30坪, 以整年都能夠租滿且沒有空屋期, 依投資專家建議的 4% 投報率

Sol: 1020元/坪 x 30坪= 30,600元
30600元 x 12 個月= 367,200 元
367,200 / 4% = 918 萬元

由此可知當您想要有 4% 的投資報酬率時, 購入該物件的金額必須為 918萬元, 換算單價為 30.6萬元/坪
當預設的投資報酬率往下修正的話, 當然隨之您的購屋金額就可以相對的提高了!

所以當您願意以 1.5% 的投資報酬率來進入這個市場時,
同樣的物件您將可以把購買價格提升到 2,4480萬元 (單價: 81.6萬元/坪)來進入房屋市場
每坪81.6萬元的喊價, 在大安區應該不難找才對 ^_^ 相信大家知道的也不少


讓我們回想一下, 各位曾討論過支撐房價的主要原因不外乎是
1. 成家自住需求
2. 投資房地產當富爸爸
(因為富爸爸不建議購屋自住成為負債項目, 故此假設為非自住需求的投資工具)

從某大電信業者的廣告裡我們也體會到了
油價漲了, 電費, 水費漲了 只有你的薪水沒有漲時 自住客能夠負擔的的極限就會出現

當以投資報酬率的觀點來看前述的試算案例
相信想投資的你, 應該也已經試算過了


各位現在對於房市的的想法是什麼呢?