之前也是在想房價崩崩論
不過最近看了一些書後
覺得台灣房價要崩 似乎不是那麼容易
至少和美國比起來
民族理財觀不同:台灣的儲蓄率比美國高很多
房貸利率有差:美國現在房貸利率還有5%,比台灣高上一倍
所以台灣房價要崩 不是那麼容易 但不是沒有可能
因為日本也是高儲蓄率國家 房價還是崩了
(當然日本房貸利率也比台灣高 現在還有3%以上)
現在台灣"平均"薪資水準雖然有下滑
但是因為老本厚
(嬰兒潮那批中年人都存了不少錢 兒女縱使賺不了太多錢 父母還是有點錢給他們)
所以房價真的要崩 可能等"老本"燒完才有可能出現明顯大修正
在此
在下提出一個簡單的想法 希望各位給予批評指教
首先 這個假設是著重於一般受薪者 主要所得來源為薪資所得
所以推演的結果 必然是和豪宅市場無關
如果以會計的損益表來看(現金基礎) 一個購屋者每年簡單的收支大概是
(不管娛樂 教育 保險費用)
收入:
薪資所得
贈與所得(這部分就牽涉所謂"老本",老本的厚薄,也會影響下面2項所得)
利息所得
投資所得
費用:
食物費用
交通費用
房貸利息費用
資產負債表的話,則是
資產 負債
流動資產
現金
有價證券
固定資產 長期負債
房屋 房貸
因為台灣目前的老本厚 可是未來環境有一些隱憂
所以要崩的前提 一定不會從資產負債表開始 而是從損益表開始
1.薪資所得減少(好像是趨勢,萬一失業率長期偏高,這部分會有殺傷力)
2.金融海嘯(數十年難得一見),投資所得變成投資虧損,老本再厚都有可能消失一半
3.通貨膨脹,食物能源高漲,食物交通費用上升,以及最可怕的房貸利息費用上升
2出現的機率比較低
1,3出現機率高
可是1,3殺傷力低 要長期才有2的效果
當損益表接連出現負數(所得現金入不敷出)
那你就有現金的需求
有可能去銀行提存款 或是賣掉有價證券變現 甚至賣掉房子
既然我們要探究的問題是 如何讓台灣房價大幅下跌
所以賣掉房子 就不一定是最後的選項
A 若賣掉房子為優先選項
一定要多殺多 機率比較高
也就是
房屋市值 可能已經或即將要低於房貸金額 繼續浪費現金繳貸款已經沒啥意義
(但別忘了 房貸如果都有按時繳 到時候房貸債務也剩不多 房屋市值要低於負債不容易)
例如供需顯然失衡
理性一點看 以人口結構有機會
但可能還要10年以上吧
(那時候我們可能小孩都唸書了 XD)
但如果台灣到這一天
房價真的就悽慘了
因為很多拿老本去買屋的
老本就在此時大幅貶值
台灣人一但把老本大幅消耗 房價真的就萬里長空了
(除非台灣未來有機會薪資水平大幅上升 這有可能嗎??)
不想等那麼久??
好吧 要短期內出現供需失衡
才智駑鈍的我 只能想到2點
1.中國又開始射飛彈(對台灣這種政治狂熱國家相當有效)
2.房價飛漲到超級高價
B 若賣掉房子為最後選項
那就是現金及有價證券等流動資產變現後 仍不足支應生活開銷
可是這又牽涉到台灣人老本厚的問題
除非長期經濟局勢惡化 否則以台灣人的老本 應該可以撐蠻久的
總之
10年內要出現房價大幅下滑 真的有困難性
不過等到那一天到來 真的就萬里長空了
就看你想不想等了
應該有一些想法不成熟 甚至錯誤
希望各位批評指教
