http://0rz.tw/oWkWI
http://www.sendspace.com/file/nnbit5
藍色部份為預估
首先 從96Q3~98Q1數據 可以看到五點
1.每季的 "核發使用執照數" 扣掉 "宅數戶數季增加數" 的數會增加到 "過剩的宅數存量"
ex:詳細請看96Q4
2.每季的 "核發使用執照宅數" 和前一年的 "核發建照執照宅數" 成像正向關
ex:"圖表 Figure 1"
3.每年第二第三季較多人買房子
ex:"圖表 Figure 2"
4.今年Q1和去年Q1相比 戶數季增加率不減反增
政府優惠房貸 及 第一季房價下修 確實增加了房市交易量
房仲業者說今年第一季交易量不錯 此話不假
5.從97Q3到98Q1 "核發建照執照宅數" 明顯減少
會導致98Q3~99Q1的 "核發使用執照宅數" 減少
雖然建商說房市今年會落底 看好明年房市
但從數據可以看出建商對未來房市沒有信心
(而且開使用很爛的議題炒房市 台商回台大陸人來台買屋)
不過"核發建照執照宅數"的減少 支撐98Q3~99Q1的房價有一定的作用
因此建商預估今年Q3起會起色 是靠 "每年Q2Q3交易量最熱絡"+"房屋餘量減少"來支撐
因此有此一說 看今年第二季情況就可以知道今年房市交易量和房價變化如何
第二季數據出來就可以預測出第三季
(買賣方拉鋸戰第二季展開,誰贏會在第三季揭曉,而影響到第三季房價)
但因為第二第三季住宅率供給率大幅減少 因此今年第二季房價仍然會站在賣方
至於第三季是可以觀望一下 如果第二季賣方被打的很慘 買方勝利的話
第三季的確是有機會稍微下修 不過個人不期待 原因是目前建商和政府銀彈充足
個人結論
1.房價今年只會局部性落底
今年第二第三季房價甚至還回反彈 但預估明年會再下修一次
2.明年定會下修 但是時間點我不確定
原因有四點
a.今年稅收(去年景氣差)比去年差 政府明年很難在丟出銀彈再救房市
即使有舉債 舉債的錢也不太可能優先放在房市上面
(應該會先放在失業率上面,因為去年十二月的短期就業明年即將結束,
加上失業率持續惡化,今年七八月的失業率相當可觀)
也就是說今年已經出手救房市 未來兩年會再救的機會不大
個人認為其實今年出手救房市非常高明(一月的成交量慘不忍賭,之後我會再補上數據)
假如今年房市發生大幅度下修的話 會產生更多民怨 為何？
因為去年房市交易量很大(波段高峰) 那些貸款的民眾(貸款不到一年)
可能會因為房價大量下修 拋售出來 (貸款數+自備款) >> 房價
導致房價又再大幅度下修 產生惡性循環 (以致過度下修)
失業率又提高 (因為這四五年來房市熱絡增加了房市的大量工作機會,不可小覷)
最終導致泡泡破裂 過度下修 因此我猜測政府敢動要到錢救房市
那就代表房價要跌的距離不遠了
因此政府今年出手救房市是非常高明的 他希望房市是慢慢跌 不要下修太快
好讓人民有喘息的空間 (趁這時間讓房仲業者改行,失業率慢慢升高,慢慢下降)
拖長時間讓你貸款時間變長(使你繳好幾年錢)讓你不會有想要賣房子的念頭(斷頭屋) 溫水煮青蛙
b.建商大幅度減少申請"核發建照執照宅數"
從98Q1(記得一季有三個月!)可以看到申請執照數只有 8,132, 不到一萬
可是今年第一季申請量可以小於給97Q2前 "任一個月" 的申請量(平均一個月一萬)
也就是說建商覺得房子夠多了 都快賣不完 不敢再多蓋 開始把庫存壓低
先把庫存賣一賣 不夠再慢慢蓋 因此剛好趁今年政府的幫忙
因此導致今年住宅供給率會大幅下修 (請參考圖"住宅供給率")
c.今年失業率,結婚對數,新生兒人數 會慢慢反應到房市上面
通常買房會先要有存款 存款來自薪水 薪水來自就業
買房的動機來自(大部分民眾) 婚姻 小孩
由數據(請參考同一個檔案的第二頁"人口調查")可以看出今年一到四月的
結婚人數 新生兒人數 和同期(去年一到四月) 明顯減少
d.今年油價 鋼價 土地 大幅下修 有建商成本低檔進場 (機率甚低)
如果有其他想加入房市戰局的投機的建商 (加上是不合群建商 不願意配合炒作)
如果他們趁今年這低檔成本建造房屋 明年售屋
對房價有絕對影響 但有人敢這樣做嘛XD 希望佛心建商會出現
另外 提供另外一個資料
依照內政部營建署9803資料-住宅類(H)-普通住宅(H-2)
面積651,474m^2 (一坪約3.3m^2 )
工程造價5,388,380k (含工人費?景觀建設?個人覺得的應該有含,需要再作資料追蹤)
換算結果 建造成本約 27k/p (不含土地 依照你看的區域請再計算)
其實蓋房子成本不外乎 土地 建材 銷售人員 但需要大量資金
所以建商蓋房子換算成一坪只有兩萬七 假設土地一坪四萬 (架設一棟華廈十二樓高)
如果只看土地建材 總共造價 30.3k/p
大概就是三萬 所以合理的房價 大家應該要有個底
3.住宅供給率今年大幅度下降
餘屋量大幅減少是房價站在賣方市場的新力量
餘屋量減少有支撐房價的作用 因此對第二第三季房價有支撐作用
因此會形成買賣方的拉鋸戰 誰會贏? 要等到第二季數據出來才會知道
4.除非今年第四季 法拍屋 大量釋出 今年第四季可望先下修一次
但可能性不大
銀行業者會希望你繼續繳房貸 甚至會退讓 給你談判空間 因為他希望你能撐者
加上銀行都會推出前兩年的優惠房貸 再加上今年政府釋出的優惠房貸
都是減少第四季法拍屋數目的力量
最後結論
今年不用再看房子了 明年後年進場較適宜
PS:如果有人有相關數據 希望請您來信與我交流
因為有些數據內政部營建署已經從去年Q4不再提供
附加壓縮檔: 200905/mobile01-69ef29f821637f98a732fcd15a6d0ccf.zip
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