後來結婚，有人分攤，調薪，獎金。更重要，通漲率在抵消我的債務。
後來呢，我每 7 ~ 10 年就搬家換新屋，舊屋租掉。因為人生不同時期對房屋有不同需求，我換屋就是要用投資資產取得那些需求，我不投資的話，那些需求就要用錢去買，會變費用，我投資趨近無償取得。我用過後，不需要了，就租給別人，用租金抵我的負債。
例如小孩學區，你沒房屋，就要花錢去租戶籍，那就變費用花掉。我買房取得學區戶籍給小孩用。小孩用完就租給人家賺回本。不用戰那種少子化，當年早就考慮到會人口集中處。
我舊房都沒賣，尚未取得漲價受益。我永遠讓老婆小孩享受新屋，不用房東舊傢俱，與受氣。怎麼算這帳 ？ 我不會算，無價。
我一直欠銀行一屁股錢，還完再借，但我用收房租抵債，我一點都不在乎還多少年，反正通膨幫我擋。我以前在當時高點取得買貴了的資產，現變成生蛋雞，現在我再取得新房屋成本變極低，我在乎他貴，租金投報率低嗎 ？貴不貴與投報率是比較來的，不是絕對值。
我不是職業房東，我有正職，收房租是用舊屋加減做兼職，搞被動收入。被動收入還包括其他股票基金保險等投資，賺就續投，無限循環，複利放大。就小賺當退休基金。
秉持買不如租者，歡迎有緣來租，感謝。
omniyeh wrote:
年輕時，剛進職場沒兩...(恕刪)
這個版的空軍沒想通的就是這個，以為房市求的是房價，但背後比的是自己的財力贏其他人多少,當房價下降時，有更多人搶房搶贏你，當自己付租時，代表房東更進一步累積下一間的資產，這些人以為房東只有收租維生，但你看不到房東其他被動收入超過房租太多了。
弟弟租他人捷運藍線四房華廈每月只收8000,因為不在乎這個收入，因為被動收入每月近百萬，這和投報率沒關係，用投報率買房真的是…
最慘的是，已準備退休，無正職收入，無保值資產，以為自己已存夠現金棺材本的老人。
要當那種人，自己要覺悟，如何存能有複利效應的保值資產。
年輕人不能看不起初期單利低，而是機會成本拉進來一起算。你其他高獲利低風險機會都沒有，那憑什麼挑惕現有投資機會 ？放棄投資機會，還要增加費用支出，這樣會比較好 ？
不要怕投資失利，年輕人最不怕的就是失敗，年輕人有的是時間等資產發酵，不看短期震蕩。年輕人就算輸光大不了回爸媽家，還有一口飯吃，以後有的是東山再起的機會。當然前提是不能捅出大錢坑無底洞。
退休老人投資才只看單利，老人已無時間走複利效應。退休老人要保本，要保守，要萬無一失。老人怕失敗，因失敗是沒翻本機會的 。
樓主那些算法，就是老人算法。
年輕時，咬咬牙，先擁有保本固定資產。中壯年要有家底無後顧之憂，才能放膽進行高風險高獲利投資，老了再保守投資或不投資。
白漆 wrote:
2012年之前，房價很低，房貸利率只有3%，負擔很低，房租投報率卻要4%以上，當然買比租划算。
2014年~2021年，房價漲3倍，利率雖然1.5%，但負擔增加為2.3倍，但租金投報率卻降到3%以下。
我跟大家講哦，租金投報率不是這樣算的。很多人都不知道當房東的算盤是怎麼打的。
如果是有 1000 萬現金不貸款買新屋(很少人投資新屋是來賺租金的，賺租金要用舊屋)，買回來租人租金年收 3%，很低對不對 ? 但是 1000 萬的存款利率是機會成本，還有存款利率 0.8 %要扣除，因此只有 2.2 % 報酬。
但是當房東有 1000 萬現金時，是不會這樣玩的。1000 萬的房子，房東只先付 200 萬，其他 800 萬用貸款的。再利用寬限期比較好解釋，前幾年只繳利息，因為貸款利率低，假設 1.5 % 好了，800 萬貸只算利息一年才 12 萬。寬限期是可以延長的。寬限期結束且銀行不再延長寬限時， 可以考慮轉貸至其他銀行重新申請寬限期。很多人都這樣在玩的。
房租收入 30 萬，減去 12 萬利息，再減去 200 萬存款利息，但還要加上房東原有 800 萬存款利息。
30萬 - 12 萬 - 1.6 萬 + 6.4 萬 = 22.8 萬 。看起來投報率還是很低，對不？
很抱歉，您看錯了。房東到目前只付了多少 ? 只有 200 萬而已。在寬限期內，房東投報率是 22.8/200 = 11.4 %
11.4 % 的投報率，請問誰拿 200 萬去玩定存股，有把握大聲保證有此種年投報率 ? 房東的投報率會在開始還本金 30 年之內，逐年一點一點調降至第 30 年的 2.2 %。房東真正年平均投報率其實是在 6 ~ 7 % 。這樣才有機會，打敗通貨膨脹率
我們這種不冒險的業餘房東，都這樣玩的。敢冒險的，不用準備那麼多就敢開槓桿的。
我還沒算房屋漲跌與通膨，租金調漲，獲利續投複利效應呢。還有，那 800 萬，挪一些去股市，買一些定存股，房東股市房市兩頭賺。
對不起，上例 1000 萬新房拿去租人的房東是白癡，會做的是用兩個 500 萬舊屋來做。年收租金 40 萬，不是 30 萬。有空的人請自行以上述方法算投報率。
那種說房租投報率只有 3%，是沒做過房東，自己腦補想出來的錯誤投報率。
不知道會不會有人又來了，說 800 萬貸款，30 年貸，房東明明每個月要還 3， 4 萬多的，cover 房租收入都不夠 ? 哀 ! 碰到這種投資固定資產與利息費用都分不清的，能說什麼。水平不在同一線上嘍。
白漆 wrote:
2012年之前，房價很低，房貸利率只有3%，負擔很低，房租投報率卻要4%以上，當然買比租划算。
2014年~2021年，房價漲3倍，利率雖然1.5%，但負擔增加為2.3倍，但租金投報率卻降到3%以下。
前一篇從房東方面看，接下來從租客方面看。
請記住，一般平價屋 利率愈低，租不如買。利率愈高，買不如租。
一樣例子 1000 萬的新房子，租的話，租金房價比 : 3 %，所以年付租金 30 萬。
如果今天我有足夠的錢 1000 萬，不做投資，放銀行領定存利息，我是買房子划算 ? 還是租划算 ?
我買了房子，不用付租金，但會損失定存利息 0.8 %，一年機會成本八萬。
這就很明顯了，錢夠的人，用租的，一年要多付 22 萬，明顯 "租不如買"。
好，那我錢不夠，只能貸款。為了簡化計算，我們全額貸款 1000 萬。或許銀行不肯貸那麼多，那我跟鐵桿哥們周轉 200 萬，銀行貸 800 萬，而且言明前幾年寬限期，只付利息，不還本金，年息利率 1.5 %，年息 15 萬。
貸款買，一年只還利息，花 15 萬。但是用租的，要花 30 萬，一年差了 15 萬。如果住 5 年，就差 75 萬了。寬限期到了，要付本金。那我賣房好了，不要去戰那些漲跌等題外話，就原價賣出，扣掉拉里拉雜的 overhead，不可能超過 75 萬。買還是比租划算，明顯 "租不如買"。
用這樣推下去，我一開始不用寬限期，一開始就本利一起還，情況其實是類似的，但有人怎會有 "買不如租"，的錯覺 ?
有人主張 "買不如租"，是刻意把式子: 還款 = 本金 + 利息，中的本金(資產) 部分，當成費用，甚至說會跌價，有損失，因此推導出 "買不如租"。
買不如租，只存在豪宅等級的房子。例如幾年前，我幾年前聽名嘴于美人節目上說，他租人家售價 1 億的豪宅，月租 10 萬元 (年租金 120 萬)。當時存款利率有 1.2 % 以上，這種名人，住這種租金房價比低於存貸利率的，當然要用租的。
這樣道理就很簡單了，只有租金房價比，低於貸款利率，才會有 ""買不如租" 的情況。但那是豪宅等級。1000 萬級的，現在只算是平價屋而已，新的。租金房價比還是高於貸款利率，抱歉，當然 "租不如買"。
其實 "租"，"買" 那個划算，根本不重要。
重點是，通膨之下，房價漲，年輕人買房，自備款湊不出，還貸款要付本金時，也吃不下，才是重點。 吃不吃得下，是零和遊戲，不是 "租"，"買" 那個比較好。
沒辦法，你除了小夫妻倆想法去 Slash 斜槓，多方創造收入，或是尋求家人的協助，湊出第一桶金，把置產當人生第一目標。
誤信那種 "買不如租"，以為政府以後會大升利率，壓房價，是不懂經濟學原理的人胡謅的。
至於要等社會宅的，你可以等，租金便不便宜我不知道，但再便宜也不是你的。對抗通膨，你還是兩手空空，沒有武器。
omniyeh wrote:
我跟大家講哦，租金投報率不是這樣算的
金融遊戲是很多樣的
樓主沒碰過也不懂得思考
你的講法對他來說衝撃很大
有個同事買房時
我跟他說多貸100順便換車
他認為我是開玩笑
幾年後他才開竅
另一位同事要用信貸玩股票
我說你七八十萬的信貸月繳可以支撐二百萬房貸了
後來就去辦二百萬房貸來玩
經濟活動從以貨易貨進而發明了錢幣
有了錢幣就有借貸進而有了利率
有了多餘的錢就會有投資
最基本的投資是現金買貨
後來又發展成了期約買貨
期約買貨制度化之後就變成了期貨交易制度
期貨交易制度成熟後就發展出避險制度
那又發展出選擇權機制
投資公司也一樣
從獨資到合資進而股份制
股份制之後就有股權交易
股票又從記名實體到電子存摺化
後來又一直發展...
其實有空去慢慢思考蠻好玩的
這樓是開在房地產樓
不懂其他的投資手法是正常的
白漆 wrote:
我終於可以不用再教人摸象了
基本上，用投報率評估買房就是盲人摸象了，2014年頂新集團買了十間帝寶，當時大家貸款的利率是3%，而頂新買這十間利率從1.5~2%，貸款成數最高為99%，等於免錢買房了，而2015年錢全還了，他們考慮的是投報率？每年花160萬利息，擁有十間億級帝寶，能買房的就能買房，沒能力買的給他什麼數字他還是買不下去的。
房價的評估會有地段、生活機能、學區、夫妻工作地域、醫療設施、交通設施、公共建設、對建築體的喜好、樓層、戶數、嫌惡設施而有不同(這些不同對應到所謂的投報率可是上上下下的，是無法評估的)，還有最重要的是，一家人對這個房子的整體感覺及接受度，後面才是評估可負擔能力，因為所有人都是要買心中最棒的房子，不是最低價的房子。
當認清這個差異之後，就沒有投報率這個的邏輯了。
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