x18999 wrote:
有些地方的20年大樓
有的公設只有7%
大部分是20~35%
7%的那個也是游泳池.健身房.影音室樣樣都有
為什麼公設能差距大到這樣?
像汐止日月光和東方山河都是7~8%的公設而已
這些建案剛好是在一個特別的時間點上，
(下面會提到大公、小公，不懂這甚麼意思的，請自行GOOGLE。)
表面上是7~8%，但實際上也都是2X%....
早期房子並沒有登記公設，小公的部分是直接算在主建物裡面。
下面信義房屋的物件的平面圖。
可以發現老屋中有一個梯間，新屋中沒有，這個梯間就是小公。
老屋主建物30坪，這30坪是 純室內 + 小公，
新屋主建物30坪，這30坪是 純室內。
而你提到這些7~8%的建案，剛好處在"公設"這名詞剛剛出現的時間點，
而這時的公設，也就是這7~8%，指的是大公，不包含小公，
小公依然算在主建物裡面。
(現在的公設，指的是大公+小公)
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查了一下日月光的平面圖... 可以看到，小公在主建物裡。
THE666 wrote:
這些建案剛好是在一...(恕刪)
THE666大正解，近十多年建案，公設比會大幅提升
建築法規新增許多的安全性必要公設是原因之一
小公（當層梯廳、樓梯、樓梯間...）不得登記為主建物也是重要原因
二十年前的建案，很多把當層梯廳、樓梯、樓梯間...都登記在主建物
要看建物測量圖才看得出來
有良心一點的測量圖還會標示梯廳，看得清楚
沒良心一點的測量圖什麼標示都沒有，很容易就呼攏消費者以為都是室內面積
公設比自然就低
舉個例子，去年看過淡水某間海景第一排的21年電梯大樓中古屋
權狀50.81坪，
車位12.46坪，
扣除車位後38.35坪
主建物31.48坪，
剩下就是公設6.87坪
（數字很詳細，是因為現在還掛在網上賣）
房仲訴求超低公設比17.9%（6.87/38.35）
真的除了門廳、管理室，幾乎沒甚麼看得到的公設，連垃圾集中場都沒有
（還有許多機電設備......看不到）
可是建物測量圖拿來一看，梯廳總共16坪，一層4戶均分，每戶分4坪登記在主建物裡
如果這4坪以現在的法規只能登記在公設，公設變成10.87坪
公設比馬上變成28.3%（10.87/38.35）
可是一樣幾乎沒什麼看得到的公設
所以當然沒買（雖然曾經為了他的海景第一排心動）
後來看了另一大型社區，屋齡7年左右，梯廳已不能登記在主建物內
有露天泳池、花園造景（再說一次：這兩項只是美化後的法定空地，不會登記在公設坪數）
VIP中心（KTV、電影院、健身房、桌球、撞球、兒童遊戲室......大家所說的非必要公設）
公設比30%
一堆大樓沒有什麼公設，公設比27~28%
和擁有許多休閒設備（重點是管理維護的相當不錯）的大型社區，公設比30%
要選那一個？當然我選了後者
再補充一點，2018年後，新建案的雨遮不得登記為附屬建物
平均公設比又會往上再拉高上去了
（分子的必要公設不能少，可以當分母的東西卻變小了）
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