BB戰士 wrote:
您好 對這個有興趣...(恕刪)
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2016/04/26
來源：http://www.credit.com.tw/creditonline/Epaper/WeeklyValueContent.aspx?sn=147&unit=357
向來是房市票房保證的捷運共構宅，最近美河市聯開宅卻標售不佳，主要問題還是價格太高。這次市府標售的是一般事務所，可以作為住宅或是工作室，底價一坪49到58萬元，然而依據實價登錄，附近住宅行情每坪47.4萬元，商辦約39.9萬元。市府此次標售已屬區域內高價。
論及台灣都會區域的高房價現象，其背後的問題盤根錯節。「高公設比」亦是要因之一。依照土地登記規則規範，「公設」包含大公、小公等區塊，「大公」指的是全體區分所有權人共有，包含地下室（如車道）、走道、門廳、防空避難室、消防設備、機電設備空間等；而「小公」則是指樓梯間、電梯、梯廳等屬於部分區分所有權人共有的範圍。據住展雜誌統計，台北市與新北市大樓公設比呈逐年增加的趨勢，台北市從民國95年30%到現在34.5%，新北市也達到31.6%。
對於民眾來說，花了一輩子的積蓄才能買的房子，居然有三分之一是虛坪，這也嚴重壓迫到居住空間。造成「高公設比」現象背後成因，大致可以推為三點。第一防災觀念提升。營建署自94年修正建築技術規則，對設置逃生梯、室內梯、戶外安全梯和防災中心等有更嚴格的規定。第二，對生活品質和休閒設施的要求提升。不少豪宅將氣派豪華的接待大廳、中庭花園、游泳池、視聽室、健身房視為基本配備，公設比當然就高。第三，大台北地區單一建案的建築面積逐漸縮小，更容易拉高公設比。
政治大學教授林佐裕認為預改善此現象，單靠消費者消極抵抗效果是有限的，且在普遍大樓皆有相近項目的休閒公設的市場現況，其效果更顯不彰。惟有透過政府公權力介入才能迎刃而解。最佳之解決方法為「實坪計價」，此種方式已屬國際趨勢，僅室內實際面積可以計價，其餘公設等皆不予計價。較次之為「實、虛坪分開計價」，考量其使用對消費者的使用效益，應有不同的計價依據。最後，則為較可行之方式「加註公設坪數」由登記制度著手，明列游泳池、建身房等各項公設占坪。消費者能夠明確知悉其所購買的各項內容。
部分代銷業者曾罪因於現行制度對於八層樓以上建築需設置兩隻逃生梯、十五樓以上建物需設立防災中心。面對業者之質疑，營建署主秘王榮進近來表示，此說法不僅外行在檢討內行，更是誤導大眾視聽。嘗試轉移休閒公設過多的弊病。此外，對於高樓層建築較嚴謹的防災逃生設施是有其必要性，制定時營建署亦已參考國外各先進國家的制定標準。
對此，地政司長王靚秀已經表態，預計最快明年會把不動產登計法修正案送至立法院審議，嘗試將未來公設制度與國際接軌。不過登計制度的修改影響層面甚廣，仍需謹慎的審視。
資料來源：好房網News、住展房屋、關鍵評論、上下游news & market
防災設施占法定容積 不合理
筆者以為，如同林教授所言或許完全以實坪計價在台灣推行還尚存在眾多實行的難度。但詳細記載各項公設項目，以及實坪公設分開計價，都應是政府現行應鼓勵的手段。以公設而言，在上述防災規定的設施都以免計容積的方式，並無需使用該土地之法定容積，現況卻以同樣價格出售，實不合理。此外，政府更應該落實稽查，例如露臺，早以規範不能登記，但一般交易仍將露臺使用權隱含入該戶售價中，此些更是必須落實控管。
內政部近期預告雨遮及屋簷未來將不登記也不計價，建商聞訊當然急著跳腳，直喊政府在政策改變前都不先進行協商，不過建商似乎忘了，2011年起，內政部地政司就已經規定預售屋之屋簷及雨遮可以登記建物坪數，但不得計價，用意就是讓業者與消費者適應這項新規定。
業者會跳腳很容易理解，因為過去屋簷及雨遮可以測量並登記入房屋權狀內，就可以變相用等同於使用空間的單價，將這些根本用不到的區域賣給消費者。而政府也是因為這個原因，才用兩階段方式來取消屋簷及雨遮之登記措施。
至於不動產開發公會提出「取消雨遮登記，會讓使用範圍不明確」及「雨遮為綠建築重要的一環，取消登記會影響綠建築推動」等理由，乍聽之下頗具說服力，不過無論權狀登記與否，在合法使用的前提下，雨遮及屋簷本來就不能當作室內空間使用，未來不登記的方法，只是讓房屋權狀上的面積，更貼近消費者可以實際使用的面積，而這才是讓不動產買賣更為透明的正確方式。
雨遮的確是綠建築中，為隔絕陽光直射而採取的構建，然而目前建築法規尚未強制所有建物均需取得綠建築標章，是否要興建雨遮仍屬建商自由選擇範圍；就算未來政府真的將興建雨遮等綠建築規範納入法律強制範疇，雨遮也跟消防設備一樣，屬於建商必須施作的項目，一定會把這些成本攤提在最終的房屋價格裡。
說穿了，雨遮及屋簷不得登記入權狀的規定，讓建商又少了一種虛灌坪數的方法，而這才是建商會急著跳腳的真正原因。況且五年前屋簷及雨遮不計價僅適用於預售屋，新成屋及中古屋交易則多半回歸計價舊模式，過渡時期的制度，反而造成一屋兩制的奇怪現象。
主管機關與其在屋簷及雨遮該不該計入權狀面積上打轉，不如拉高政策思維眼光，想想為什麼台灣不能比照國際市場，以實坪或主建物面積直接作為交易單價之衡量基礎？對消費者而言，與其被多塞入的空間拉低每坪單價，我想多數人更希望能清楚得知，以實際使用坪數計算時的真正單價；對建商而言，也不用再背負偷面積、報虛坪的惡名；對建築主管機關而言，只以主建物面積作為計價標準，也可降低違建出現的機率。
越簡單的計價制度，才能將買賣糾紛降至最低。我期待不久的將來，台灣的不動產買賣定型化契約可與國際接軌，改採以主建物面積作為計價的唯一標準，如此方能釜底抽薪的根絕房屋買賣的虛坪爭議！
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