老自犬 wrote:
央行就算執政者
總算和你有一點交集,從93年房地產走多頭開始至今8年,確實和台灣過去三次多頭情況大不相同,這問題我從95年就在思考,為何這波房地產會走多頭?沒通膨啊,經濟很差,國民所得也沒增加.過去三次多頭皆通膨引起,二次停滯性通膨,一次經濟過熱的通膨,而且99年以前只有大台北在漲(以往全台灣漲).而這波多頭為何走這麼久(以往只有二三年)
想了很久,大概歸納幾個原因
1.長期低利率環境,房子就算買買貴但房租仍足以支付房貸利息
2.過去30年經濟發展所累積的財富(銀行存款達30兆),無處可去,且99年以前只漲大台北,表示財富大都在北部人手上
3.海外台商資金回流(2008後尤甚),台商都是風險承受度較高,投資積極的人
01有很多鄉民或自認是房地產的專家學者一直以需求沒這多,空屋率高看衰房市,但我想請問台灣四次房地產多頭,有那一次是因需求過高造成的?為什麼以實際住的需求去判斷房價是否上漲?林北有錢買個四五間房子不行嗎?所以錢才是主因,包括低利率向銀行借的錢.張教授未考慮低利率及民間累積的財富與海外匯回資金,所以那套房價所得比去判斷房價走勢一直失靈不準
至於未來房價,個人認為還要走高二三年,尤其台中高雄都會區漲幅會大於台北,台北可能會再漲一些但動能不會太強了.
台灣利率部份,如果國際經濟或金融無大幅變動,會逐年上漲,除非國民所得大幅提升,人民實質所得大幅增加
否則房屋貸款利率漲至4~5%房價就到頂反轉,不過你也別期望會急速下跌,房價一向都是緩跌,要看到明顯跌幅,也要一二年甚至三年後,且下跌幅度有限,跌個二三成就會落底
以上純為個人多年經驗判斷,僅供參考,無意筆戰!
大部份我都同意,只有
跌個二三成就會落底
這次反轉 將不會落底.而是一直盤跌....
除非.1.經濟大好,人民薪資大幅度拉高,
2.生育率拉高.
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經濟不好生活困難,所以大家不敢生,生不起也養不起.
人都沒了.要房地產幹麻.
