所以政府才是都更緩辦的最大罪惡之首
分析給大家聽聽看：
原住戶基本上是土地的擁有者
也是舊房子的擁有者
建商的工作是蓋大樓(房子)
以現有台北市精華區的土地與房屋價值比來說
土地價值遠遠高於房屋價值
大家這樣想純以成本來算
假設：大安區新大樓一坪150萬
大樓的建築成本占幾萬？
非豪宅的話大約15萬就算很高了
看看外縣市的新大樓的房價(土地加建築加利潤)就知道
其餘的135萬都是土地價值
問題是建商願意以這樣的比例來談都更嗎？
假設住戶都能自行拿出重新建築的成本(每坪15萬)
建商的利潤就僅僅只有建造的利潤而已
換句話說
都更建商等同是先替租戶墊出資金(等同融資)
現在銀行的融資利率也才2-5%
那建商的代墊資金利率可以跟原住戶要多少%？
但是搞都更的沒人願意以這種方式計算
建商會說我也有風險呀
為什麼資金代墊投入就只能拿5%
我當然要翻倍賺
建商憑什麼投入一些資金
然後就能拿到比高利貸還高的報酬？
這還不算建築大樓本身的獲利
是什麼造成建商這樣的投機心態呢？
是政府沒有做到下列兩點的監督與協助
而與財團掛勾私下惡搞的結果
所以基本上都更最大的問題是
1.缺乏都更建商間的公開透明的競價與計價機制
2.也缺乏建築成本與施工的監控機制
只要政府針對這兩個機制進行監督與運作完整
都更就很容易了
建商不再賺暴利
但是卻可以承接很多的都更建築案件
建築業本來就是賺取合理的建造利潤
原住戶可以體現原本的土地重新利用的價值
政府也因為都更順利更多房屋被釋入市場
高房價問題長期會獲得舒緩
只要好好搞就能獲得許多的好處
而政府就是其中的最重要的市場機制的創造者
可惜目前我們的政府根本是惡搞
整個都更法令的制定都沒做到關鍵的兩項
幾乎都是偏向建商集團的壟斷與資訊掩蓋
一開始談都更應該是各有意承作的建商公開透明的計價與分析
政府有專門的機構來協助民眾進行選擇
而不是搞個別建商開的莫名其妙說明會
而且什麼都沒說清楚
就要簽什麼鬼同意書？這是什麼鬼法令呀？
租戶因為人多嘴雜
資訊獲得與分析上又不專業
在可能面臨不透明與不公開的私下商談中
自然會疑心重重
這些造成都更延宕
是誰的責任？'
政府的無能與惡意勾結財團才是問題的主因
我發這篇可能很多XX背景的人會跳出來反駁
整體的理論就是如此
其他的都只是細節問題
問題都在我們的政府法令根本只想圖利建商
例如：都更資金只是小問題
只要政府願意介入成立公法人進行監督協助
每個案件就能透過銀行專案融資進行專案基金管理
專案基金中也可提撥一小部分作為公法人的協助服務費用
公法人按工程進度審核核定基金的播發資金
就不怕建商會倒
民眾共同以都更的土地給銀行做擔保
只是要貸款大樓的建造經費根本完全不成問題
台北市的精華土地都超值錢
銀行也根本不怕會壞帳
總歸政府根本就是勾結建商
都更法令都是故意替建商護航隱匿資訊
形成建商與建商之間因為貪圖暴利而互卡玩陰謀玩詭計
建商與住戶之間又互不信任
才造成現在都更案延宕與拖延
和獲益一點關係都沒!chen14 wrote:
看來你們都更的條件都不錯，
像我現在，遇到的問題，
建商:1. 才初步階段(開說明會，未有任何規劃)就拿著拆除同意書叫住戶簽
2. 設計圖還在隨住戶條件規畫時，就叫我們開始要選房子
3. 建商用土地坪來計算，還要更他5/5分
4. 畫個大餅(未來房價**萬)，還要更他用未來房價補足差額
5. 都更後，能分得與現住一樣的坪數約17坪(但建商最小是24坪含公設)，還要拿2百多萬出來
6. 都更後，土地持分也幾乎沒了(建商預估蓋20層樓)
7. 車位也開出天價約2百多萬
1.既然要都更了 住戶要有共識 甚麼都要一起做
同意書也要一起交絕對不能被各個擊破
2.這個階段沒有一定要找這個建商吧
請都更專業團隊來評估規畫吧
3.是用土地計算 但5/5分是要看很多條件的
例如建材 新屋售價 更新獎勵等等
5/5分在台北市真的是很差的條件
4.未來房價如果是找建商協議合建
到時候真的會有找補的問題
或者分配比例的問題
5.如果17戶很多戶
再遴選建商時
就要先要求她們設計圖要設計出符合多數人需求的房子
不然就不要選她
6.土地持分下降是一定的
不過遺贈稅土增稅都相對有利
只是房屋稅高很多
7.車位駕錢不是建商開的吧
都是公證鑑價單位鑑價出來的
要是太高大家可以放棄拿錢走人啊
要是太低可以多買一點
建商未必有利
小弟最近也是在跑自己台北市的公寓
一個人跑真的很辛苦
光搞懂都更是怎麼一回事
我就花了好多精神
看了很多人的回覆
其實有些想法是不正確的
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