板上大多數訴求奢侈稅後房價會漲的理由,都可能太過片面或簡單了. 要知道讓房價回歸市場機制,需要一段長時間的調整,不太可能一個政策下來,市場價格就馬上反應,畢竟價格是要建立在實際買賣的基礎上. 在看奢侈稅的效應前,先考慮奢侈稅規定(一年內轉賣要課15%的稅,2年內是10%.超過兩年則不須課奢侈稅). 所以這市場的供給方應該區分為1年內持有,2年內持有跟2年以上持有的賣方. 首先兩年以上持有的賣方,第一持有成本(進價+持有成本+銷售成本)一定比1年內或2年內的賣方低,2年以上持有的賣方就具有絕對的銷售優勢,也不被奢侈稅影響. 反之,1年內持有的成本最高. 因為這兩年內(2009-2011)房價飆漲迅速(買賣交易頻繁),加上每月所公布的成交數,可以得知這一兩年內持有的賣方占大多數.
我之所以會說那些還看漲的人想法太過片面,就是因為奢侈稅對房價的影響,不是單靠投資客怎麼想,就可以來決定市場價格,這只會造成只是喊價喊爽卻無行又無市. 奢侈稅對房價造成的影響,至少應該用供需的角度來看. 因為短期投資成本大量增加,導致之前的假性需求大幅減少,主力剩下自住的買方. 需求突然減少,如果供給沒有相對減少,那價格就不應該再往上,這是市場派供需法則的道理. 因為新的投資客不願再進場承接加上市場在買方預期價格下降心理下,已經沒有炒高價格的空間了,所以市場需求只會更保守以對.
預售屋跟新成屋因為投資客短期不願進場(房價沒有上漲預期),加上持有一年以上兩年以下的投資客會在持有兩年到期後,會想辦法盡快出脫手上物件(因為寬限期資金壓力跟升息加上已無房價上漲預期)獲利了結再把資金投入其他獲利預期較高的投資市場. 這些投資客在相對較低成本情況下(2009年的進價)可能以低於目前市場價格出脫,因而會造成房價回跌. 這時投資客已經無法或沒有意願再操縱價格,而且持有一年內的投資客獲利空間遭大幅度壓縮或跌損擴大,加上持有成本逐漸增加(升息預期),即使不願意認賠殺出,等到持有兩年期滿再出脫,也無法再讓房價回漲了(仍舊沒有假性需求+物件投入市場造成供給增加).
經濟跟市場預測是個很複雜的分析,一個人的行為跟心理都已經很難預測了,更何況是大眾的心理? 那些只用投資客觀點跟看法來評論的人,大概只是反射出自己內心的想法或是恐懼吧.
內文搜尋
從 APP 打開
X