但是有二個好處：
一是正名讓台灣人知道自己的房子有價值，世界數一數二。
二是買大坪數的可以考量是否要分攤較多的公設，依比例不見得合理，同樣三房大坪數又住不了更多人，可以依自己的需求選擇公設。
實坪制是讓台灣大外宣的好方法，"鮭魚事件"不都讓"世界看見台灣"，不是嗎？
"實坪制"，"實坪制"。既然是個 "制度"，到底要怎麼實施 ?
有沒有人具體說一下 ?
1. 是說廣告只准登，總價除以實坪每坪 XX 元 ?
(這部分去看了公共政策提案的網站，2017 年就有連署提案併成案，政府也找唐鳳召開工作坊與提議人，附議人討論。最後的內政部於 2017/09/29 回應，議題一: 於實價登錄網站揭露主建物單價。其說明是說現已揭露那些資訓了。議題二: 強制規範建商銷售廣告之每坪單價。回應是依公平交易法規定，所為廣告無事前審查機制，無從強制與管理....。公平交易法僅能對違法行為加以禁止。) 在下想問，在 "實坪制" 下，如果只登總價，但不登 "實坪價"，算不算違規啊 ?
2. 還是合約只准寫實坪每坪 XX 元 ? 合約只能簽實坪面積，公設面積不能簽約登記 ? 然後建商的公設無合約規範，會不會口頭唬爛說公設好棒棒，送你的，有專有面積 80% 以上喔 ? 消費者同意花高價買實坪，以後發現建商膨風，公設坪數少了或沒了，也無所謂，既沒合約，消費者也拿建商沒轍。
3. 還是權狀不得登記公設 ? 現有中古屋已存在公設，一率作廢 ? 現有公設只能當成唬爛用的，法律上住戶屋主是否還有共同持有與排他性的依據 ?
4. 與建商合約無公設也無權狀產權登記，公設產權登記是否還算在建商手上 ??? ，會不會住戶屋主對公設無任何權利主張 ?
5. 再怎麼樣，大廈一定有公設，目前有無最低限制的 "法定公設" 規定 ? "法定公設" 該包含哪些 ? 公設超出 "法定公設" 的部分怎麼處理 ?
6. 而現行地價稅是要加上公設來徵稅的方式，改 "實坪制" 後, 地價稅是否要大幅更改 ?
台灣現行的不動產登記制度採 "物權主義"，只要看得到，能算的空間，包括公設，都須予以登記，才算自己的，才有排他性，沒登記的就不能算是自己的，徵稅也以此依據。如果要推 "實坪制"，那這個不動產登記制度，是不是要改 ? 要該要怎麼改 ?
法規不是不能改，不能登記也有不能登記的做法，要探討的是怎麼改，解了那些問題 ? 影響那些部分 ? 有沒有其他更簡便，阻力更小的方法 ?
這裡這麼多有學問的擁護者，總得具體說明您心中所想，如何實施才叫 "實坪制" ?
omniyeh wrote:
1. 是說廣告只准登，總價除以實坪每坪 XX 元 ?
(這部分去看了公共政策提案的網站，2017 年就有連署提案併成案，政府也找唐鳳召開工作坊與提議人，附議人討論。最後的內政部於 2017/09/29 回應，議題一: 於實價登錄網站揭露主建物單價。其說明是說現已揭露那些資訓了。議題二: 強制規範建商銷售廣告之每坪單價。回應是依公平交易法規定，所為廣告無事前審查機制，無從強制與管理....。公平交易法僅能對違法行為加以禁止。) 在下想問，在 "實坪制" 下，如果只登總價，但不登 "實坪價"，算不算違規啊 ?
單純在銷售廣告只說總價當然可以，但是如果廣告上面提到坪數的話，只能用房子最重要的室內坪數；
如果廣告想要提到公設坪數的話，一定要加註一定大小以上的文字，說明這個提到的數字是"公設"。
如果廣告想要提到"每坪均價"的話 (總價/坪數)，強制分母只能用室內坪數；
如果廣告有提到"每坪均價"，而"分母"真的很想用含公設坪數的來計算的話，強制也要並列"分母"是 不含 公設坪數的每坪均價，且這兩個數字的字體大小須保持一致且加註文字說明等等限制。
以上沒做到，事後檢舉、罰款、公布老闆姓名等等都可以討論。
簡單說就是，不要強制規範建商銷售廣告一定要刊登甚麼特定內容，而是在刊登特定數字內容時，要有一定規範，讓民眾省點心。
PS: 所謂的實坪制其實很簡單，只是在廣告宣傳上面，要簡單直接透明，看到特定內容數字，不要猜半天，懷疑東懷疑西。
omniyeh wrote:
2. 還是合約只准寫實坪每坪 XX 元 ? 合約只能簽實坪面積，公設面積不能簽約登記 ? 然後建商的公設無合約規範，會不會口頭唬爛說公設好棒棒，送你的，有專有面積 80% 以上喔 ? 消費者同意花高價買實坪，以後發現建商膨風，公設坪數少了或沒了，也無所謂，既沒合約，消費者也拿建商沒轍。
先跟現在一樣就好，不用改。
omniyeh wrote:
3. 還是權狀不得登記公設 ? 現有中古屋已存在公設，一率作廢 ? 現有公設只能當成唬爛用的，法律上住戶屋主是否還有共同持有與排他性的依據 ?
先跟現在一樣就好，不用改。
omniyeh wrote:
4. 與建商合約無公設也無權狀產權登記，公設產權登記是否還算在建商手上 ??? ，會不會住戶屋主對公設無任何權利主張 ?
先跟現在一樣就好，不用改。
omniyeh wrote:
5. 再怎麼樣，大廈一定有公設，目前有無最低限制的 "法定公設" 規定 ? "法定公設" 該包含哪些 ? 公設超出 "法定公設" 的部分怎麼處理 ?
先跟現在一樣就好，不用改。
omniyeh wrote:
6. 而現行地價稅是要加上公設來徵稅的方式，改 "實坪制" 後, 地價稅是否要大幅更改 ?
先跟現在一樣就好，不用改。
lilitean wrote:
單純在銷售廣告只說總價當然可以，但是如果廣告上面提到坪數的話，只能用房子最重要的室內坪數；
如果廣告想要提到公設坪數的話，一定要加註一定大小以上的文字，說明這個提到的數字是"公設"。
如果廣告想要提到"每坪均價"的話 (總價/坪數)，強制分母只能用室內坪數；
如果廣告有提到"每坪均價"，而"分母"真的很想用含公設坪數的來計算的話，強制也要並列"分母"是 不含 公設坪數的每坪均價，且這兩個數字的字體大小須保持一致且加註文字說明等等限制。
以上沒做到，事後檢舉、罰款、公布老闆姓名等等都可以討論。
簡單說就是，不要強制規範建商銷售廣告一定要刊登甚麼特定內容，而是在刊登特定數字內容時，要有一定規範，讓民眾省點心。
PS: 所謂的實坪制其實很簡單，只是在廣告宣傳上面，要簡單直接透明，看到特定內容數字，不要猜半天，懷疑東懷疑西。
您是一個頭腦比較清楚的人，還能清楚說明 "實坪制" 訴求是什麼 ?
可是既然是要形成一種 "有效" 的 "制度"，不從後面的登記制度 釜底抽薪去改進，那基本上是沒什麼效果的。
從幾年前的民眾提案，成案，到最後被政府不痛不癢的回應，然後 "Nothing" 就知道，因為簡單到只在 "廣告" 上做文章，這力道弱到不行，看不出來能解決什麼問題。
政府的回應，就很隱諱的告訴你，網站上實價登錄，(或你可以看 "樂居" ...等第三方) 等資訊，就已經足以讓消費者手上按個手機就算出來實坪制者要求的資訊，所以政府不會 "Do something"。
另外廣告要求，政府已經很明白的說，牽涉到 "公平交易法"。而公平交易法對房屋廣告有以下處理原則，這網路都 Google 的到。
不動產面積：
廣告表示建築物之房屋或土地總面積與所有權狀登記之面積不符者。
廣告表示建築物之房屋或土地總面積雖與所有權狀登記之面積相符，然有下列情形者：
(1)廣告中使用「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」、「受益面積」、「公共設施」、「受益憑證」或其他非法定名詞作為建築物面積之表示或表徵，未於明顯處以相當比例之字體註明其包括範圍，而有引人誤認面積數量。
(2)廣告中使用「建築面積」、「基地面積」、「主建物面積」、「附屬建物面積」、「共有部分面積」或其他法定用語作為建築物面積之表示，而其面積表示之數量與法定用語所應有或登記之面積不符，且其差異難為一般或相關大眾所接受。
(3)廣告表示建築物共有設施比例之具體數字與完工建築物不符，且其差異難為一般或相關大眾所接受。
好了，您就看的出來，這些沒有任何處裡 "實坪制" 價格的事，如果能，消費者告到消保官就能贏。
在下不是反對或贊成 "實坪制"，而是提醒大家，從現行 "法條"，"法規"，走到大家想要的 "XX 制"，中間牽涉到，現行已有什麼 ? 已隱含什麼 ? 那些部分要修改，要怎麼改，改了之後，又影響到哪些層面 ? 又要再增修什麼 ?
不是說一句什麼，"只要怎樣怎樣 ....，不是很簡單嗎 ? 為什麼不做 ?" 就是因為看似簡單，不去看整體，到時有人不服，引經據典，引用法條，一狀告上法院，誰會贏就可想而知了。法官是根據法條判的，跟誰是不是 "房蟲" 無關。
為什麼去看當年 "實坪制" 的提案內容，真的 "弱到爆"，寫了一堆 "感覺"，還在那裏 "教" 大家怎麼算 "實坪制" 與 "虛坪制" 怎麼算。這 .... 誰不會算啊 ? 有寫跟沒寫，真的沒甚麼兩樣。難怪政府回應不痛不癢。
提案的目的其實也說了，就是 "改革時順勢推動公設比不列入銷售坪的實坪制計價辦法" 這句話寫得清清楚楚。有興趣的人不妨找出來看有沒有這句話。
所謂 "公設比不列入銷售坪 (實坪制) 計價辦法是 "公設不得列入出售總價" ? "還是只要玩玩文字遊戲 "廣告上總價除以實坪" ? 這兩者差很多好嗎 ?
誰都知道，只有 "公設不得列入出售總價"，才有可能做到 "改善公設浮濫的問題"，就像是改革 "雨遮不計坪不計價"一樣，才能修正建商用雨遮來灌水。
如果認同 ""公設不得列入出售總價" 才能做到 "改善公設浮濫的問題"，那是不是就要討論到 "合約"，"權狀"，等一系列的問題了呢 ? 還是有先進認為可以不用改，只要怎樣 XXXX 就可以了 ?
omniyeh wrote:
可是既然是要形成一種 "有效" 的 "制度"，不從後面的登記制度 釜底抽薪去改進，那基本上是沒什麼效果的。
從幾年前的民眾提案，成案，到最後被政府不痛不癢的回應，然後 "Nothing" 就知道，因為簡單到只在 "廣告" 上做文章，這力道弱到不行，看不出來能解決什麼問題。
力道很弱很小，只能解決"讓民眾不要太費心"的小問題而已，這麼簡單都不做，您覺得問題在哪裡?
omniyeh wrote:
政府的回應，就很隱諱的告訴你，網站上實價登錄，(或你可以看 "樂居" ...等第三方) 等資訊，就已經足以讓消費者手上按個手機就算出來實坪制者要求的資訊，所以政府不會 "Do something"。
如果政府想做，最簡單就是在實價登錄的網站，在"(每坪)單價"那一欄，預設值要用"室內面積"當分母，如果有人真的就是很想看現在分母也含公設的每坪單價，那就另外點選，以上這些都很簡單就能做到了(因為登記的資料都算詳盡)。
好啦，為了顧及有人真的很懷舊(惡)，含公設與不含公設的兩個單價數字，預設並列，誰也不用另外點選切換計算，這樣可以了吧?! 這麼簡單還不做，政府偷懶阿。
omniyeh wrote:
在下不是反對或贊成 "實坪制"，而是提醒大家，從現行 "法條"，"法規"，走到大家想要的 "XX 制"，中間牽涉到，現行已有什麼 ? 已隱含什麼 ? 那些部分要修改，要怎麼改，改了之後，又影響到哪些層面 ? 又要再增修什麼 ?
...
如果認同 ""公設不得列入出售總價" 才能做到 "改善公設浮濫的問題"，那是不是就要討論到 "合約"，"權狀"，等一系列的問題了呢 ? 還是有先進認為可以不用改，只要怎樣 XXXX 就可以了 ?
這邊沒有討論，房價高低走勢，公設又怎樣怎樣的，建商要蓋怎樣的公設是他家的事，有人想買就會買，不想買就不會買，甚麼合約權狀等內容，也跟這些問題沒有關係。
簡單好做的先做，從 50 分先進步到 60 分不是很好嗎?
lilitean wrote:
力道很弱很小，只能解決"讓民眾不要太費心"的小問題而已，這麼簡單都不做，您覺得問題在哪裡?
在下並非反對 "廣告 XXXX"，而是認為那沒用，是文字遊戲，要做不做真的沒意見。
其實您可以問問自己，您是否贊同 "公設不得列入出售總價" ? 如果您贊同，那您的 "總價/實坪" 就有道理了，推動 "實坪制" 理所當然。
但是如果您不認為 "公設不得列入出售總價" 是該做的事，那您的 "總價/實坪" 的廣告，有那麼理直氣壯嗎 ? 雖然我也不認為 ""總價/虛坪" 合理。
道理既然如此，"實坪制廣告" 為什麼政府為什麼不在意 ? 您心裡應該有數。
我直接說好了，實坪制就是 "公設不得列入出售總價"，從合約到登記都要改，如同雨遮不計坪不計價。其他方法稱 "實坪制" 都是假的。
去看高委員與徐部長的爭論癥結點就在此。所以徐部長回說大意是把這些法都搞完之後，也不是他當部長了。
omniyeh wrote:
在下並非反對 "廣告...(恕刪)
omniyeh wrote:
omniyeh 2021-03-23 13:22 79樓
在下並非反對 "廣告 XXXX"，而是認為那沒用，是文字遊戲，要做不做真的沒意見。
我直接說好了，實坪制就是 "公設不得列入出售總價"，從合約到登記都要改，如同雨遮不計坪不計價。其他方法稱 "實坪制" 都是假的。
去看高委員與徐部長的爭論癥結點就在此。所以徐部長回說大意是把這些法都搞完之後，也不是他當部長了。
問題就出在這裡，我們先不要一次就搞這麼高難度的事情好不好，我們先讓"公設坪數"這個數字盡量不要出現在大眾的視野或者拿去做失真的計算 (廣告、文宣、網站等等)，等這個先搞定了，日後再去慢慢搞甚麼登記、權狀、合約等等對普羅大眾來說算複雜的那些東西。
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