新北市都更條件一問 (第8頁)

simonni
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71樓

2013-09-08 0:52

garywu415 wrote:
拜託兩位!!~別讓此...(恕刪)

你這算盤很難算,大地主有土地,建商有資金,你贏不了,也就是說你影響不了他們

沒蓋成他們沒損失你也沒損失,建商繼續找其他社區都更,大地主繼續吃飯睡覺等下一次

那你也一樣,但是蓋的成你多了筆資金,這筆資金你就可以運用,去計算大地主建商賺多少

你算不完,怎麼算你都吃虧,越算越傷心,那些人不會平白無故多給你點好處,你要拿條件

跟他們交換,至於什麼條件要各憑本事,你也可以找金主跟他們對抗,有靠山多拿點好處機

率高,我們社區建商給屋主40坪,我算應該是60坪已扣掉全部成本(建商一坪成本給我算

18 萬超級豪宅等級我是照算),我是找金主跟建商抗衡,才拿回自己被挖走得坪數,沒幫其

他屋主拿回坪數,最後是被釘子戶破壞沒蓋成,經過這次都更,我已有解決方案可以對付釘

子戶絕對合情合理合法,每個都更動輒好幾10億的金額,值得你花時間去鑽研,沒做功課

你撈不到好處,祝順利

shadowjon

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72樓

2013-09-08 1:05

evan1986 wrote:
...(恕刪)權利變換中有一種東西...
那建商開的爛條件.我就一定要接受嗎？
不接受就把你打成釘子戶. 黑道,白道,樣樣來這樣對嗎？

建商可以退場,我也可以不蓋吧.
...(恕刪)

麻煩你爬一下文,我發文時就說了

shadowjon wrote:
...(恕刪)
同樣的,你認為建商賺太多
那,要嘛你就不都更,要嘛你就找一家給你條件相對最好的建商來都更
或是你很行,自辦都更

既然你不蓋,那你出來回文是回心酸的喔
不蓋的人,幹麻來誤導樓主,是想讓樓主破局雙輸嗎?
樓主是想蓋,才出來問大家,你既然覺得不蓋好,就不用回了阿

而且,evan1986大,你如果覺得建商賺太多
不然這樣好了,你出來當建商咩
你可以本著良心,把大半的利潤回饋給樓主,你就賺少少就好
反正照你說,自辦都更很容易
你很容易就能賺一筆,也能讓發文的樓主順利都更
這不是很好嗎?
記得,要把容移等大頭,通通給發文大的住戶喔
15坪要給他們70坪以上

evan1986 wrote:
含容移少於70坪以下...(恕刪)

shadowjon

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73樓

2013-09-08 1:28

garywu415 wrote:
拜託兩位!!~別讓此...(恕刪)

請問樓主,你有想要自辦都更嗎?
如果沒有,你去算建商賺多少,其實是無意義的
除非你想要自辦都更,你有資金,有人脈,那你去計算成本
否則,你就算精算到每一個環節,結果還是不變

至於你說:"要讓大地主跟建商狠狠的削一頓嗎?"
請問,你被削了什麼?
照我的理解,建商都更,原住戶應該不用出錢吧,
而且你會拿回比現在更多的坪數,加上都更後單價也比現在高
請問,你被削了什麼?

之前有個網友提到食材的例子,我是覺得蠻貼切的
就好像你今天釣到一尾魚,你是魚的擁有者,但你不會料理這條魚
如果都不去動,魚就仍然是一條魚,你可以冰在冰箱,也可以賣掉,假設能賣500元
但今天有個米其林三星主廚,看上這條魚,他說,把魚給他,他做出10盤料理,給你一盤
其他的9盤,他以一盤5000元賣出!
等於一條魚,變成了5萬元的價值
你覺得這位廚師賺太多,就說你要5盤,和他對半分,因為魚是你的
但是,對方說不可能,最多就是給你一盤,因為已經相當於5000元的價值
比你單賣魚500元,高了很多
這是對方的想法,你可以不認同,結果就是,你不賣給他
於是,你繼續保有這條魚,而這個廚師,就是找其他人買魚

至於你提到你同事的案子,個人是覺得,每個地方,甚至是同地點,都不一定相同
如果你同事能幫你介紹幫他都更的建商,建議你可以把你這個案子的資料給那家建商
同時,也多找幾家建商,來評估你的這個都更案,問不同的建商,能給你的條件是什麼
這樣,你才能有比較客觀的瞭解,你應該能拿到的坪數
假設你問了好幾個建商,都給你的條件如同現在這家,那就說明了,找建商都更,你家的條件就是如此
反之,若結果是,有可以給70坪的,80坪的,50坪的
那你就可以更深入瞭解,其中願意給你80坪的,是基於什麼樣的算法
再以這樣的基礎,去爭取,甚至是引進條件最好的這家建商來都更
這才是對你最有利的回報你

easygoing613

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74樓

2013-09-08 1:54

shadowjon wrote:
請問樓主,你有想要自...(恕刪)

同意這位大大說的

大家都說建商賺多少賺多少!!

那你怎麼不去賺呢?為什麼你不去當實施者,只會用嘴說?

是沒人脈?還是沒資金?還是都沒有......??還是會怕?

人家有能力整合你們,難道就不能賺錢麼?

當建商是做功德的麼?建商也沒欠你們吧?

我覺得版大還是先問建商給你的條件再說吧!?

建議你現在應該是搞懂,建商找哪幾家估價師事務所估,你家的權值怎麼計算出來

不知道你是走真權變還假權變?

假的話,簽的協議合建契約就是最終分配的

真的話,權利變換的權值就是你分配的價值,請建商不要把更新後的房價估太低,這樣你們分配回去的東西會變少

舉個例子:(更新前權值,共同負擔,更新後總值的關係)

更新前權值假設10元(更新前所有土地價值)

建商共同負擔5元(就是一般老百姓沒辦法負擔的建材有的沒的東西,所以讓你不用出一毛錢....)

更新後總值假設20元

所以以上假設你們地主拿的就是20元(更新後總值)-5元(共同負擔)=15元(給地主分的)

假若以上假設更新後總值原本是20元,但建商故意低估為15元,那你們拿的就是15元-5元=10元(給地主分的)

我舉例是用15元,10元....但實際上都是幾億的差距

據我在估價師事務所的經驗,你的違建還是可以給予補償

剩下的就注意你們的區分所有建物估價師是如何評估的!?直接問估價師說你的水平和垂直效用比跟他設的比準戶差距多少,自己就可以簡單推算,但通常這是到很後期建商才會跟你談

不然我想應該會像其他大大說的....過不久你家的違建就會被檢舉...

參考一下吧

easygoing613

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75樓

2013-09-08 2:11

另外給個良心的建議

直接問建商,他們配合的估價師事務所哪家是領銜的

直接問領銜的估價師是如何估出你家的權值和增建的補償費用

當然建商有可能不會給你估價師事務所的電話,但建商會幫你問

總之,你在這邊不會得到任何答案,因為沒有人知道你都更那塊土地上有甚麼問題,我隨便說幾個你就不知道了

1.你家有原容大於法容的問題麼,在更新前估價師會進行折減,因為F1不能再計算到容積獎勵去

2.你家有占用到別人的法定空地麼?這更麻煩,要計算出法空的比值才能做拆分計算

3.你們更新範圍內有土建不一或是土地持分不一的狀況麼?這要跑建物使用權後,再作土地持分不一的重新分配與拆算權值

4.你們更新範圍內有道路地捐贈麼?我們道路地捐贈是要分是道路用地貢獻還是建地貢獻,還是兩個都有貢獻,再下去拆分容積貢獻度,才能知道實際的更新前權值

5.更新後的造價一坪多少?就算你知道,但進去新北市政府都更審議,難道不會變更麼?

6.更新後的建材,是用RC,SRC 第幾級? 有沒有制震....一堆問題

7.共同負擔多少錢?共同負擔比例多少(共同負擔/總銷金額)?

.............................

我只能說,交給專業的,相信你的建商(找比較大家的建商,不然就酸建商是不是沒能力之類的....)

除非你沒工作,就是想搞懂都更,正常人大概全職花個一個月應該能了解,但估價又是另一回事了

alina58889

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1分

76樓

2013-09-08 2:16

你好! 先釐清建商都更方式1.權利變換2.協議合建

若是權利變換, 是以你家都更前的價值佔總都更價值多少比例. 用此比例換算將來都更後總價值扣除共同分擔後, 你可分回多少價值.

權利變換下, 跟建商的分法未必水平分或垂直分, 除非是一樓店面 ..樓越高層單價會高, 所以選高樓層坪數自然少點. 選低樓層, 分回坪數較多點, 是用價值(錢)去換算分回坪數.

15坪可分回多少? 都是粗估, 畢竟建商也不知道到底可拿到多少獎勵..

嚴格說起來你朋友汐止分回多少未必等同你的條件, 因為每塊地的條件不同, 同樣15坪但臨8米前面角地價格與後方不臨巷道價格不同, 估算出來的權利價值肯定不同.

都市更新應該不用怕建商落跑蓋到一半變爛尾樓, 法規有規定實施者應盡義務...
怕是建商在公同負擔費用灌水...雖然政府有規定審議方法, 但裡頭還是藏灰色地帶..
所以建商的商譽挺重要...

王國人才

王國人才
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47分

77樓

2013-09-08 6:09

evan1986 wrote:
錯, 我有問過都更處...(恕刪)

想太多~容移的錢要一次付清買斷
一般住戶哪來幾千萬或上億的現金
又有誰敢還沒成案就設定抵押土地去借錢
更何況又不是100%的住戶都願意設定抵押
到時候容積買了案子沒成銀行就是直接查封拍賣
一般住戶想要自己搞容積移轉聽聽就好
只有整棟都自己或家族的田橋才能玩容移

goblinlord

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78樓

2013-09-08 7:39

evan1986 wrote:
麻煩你爬一下文.我在本討論區60樓有講過

那建商開的爛條件.我就一定要接受嗎？
不接受就把你打成釘子戶. 黑道,白道,樣樣來這樣對嗎？

建商可以退場,我也可以不蓋吧.

其實在這種討論區中.有多少是地主.有多少是建商. 有多少是都更公司.多少是想瞭解真相.
有多少是要誤導你的判決....(恕刪)

看到你61樓的說法就知道你如果不是不懂裝懂就是想誤導大眾(小弟竊以為你懂得還不少,所以應該不能說你是不懂裝懂)
地主當然都是從下往上選,哪個笨蛋會去簽從上往下選的合約啊(有哪個建商敢拿這種合約給我簽,他就會被列為拒絕往來戶,居心不良嘛),當然也不能否認會存在少數的特例,但一般不可能強調特例而不強調通則,特例也都會採取例外的方式去處理,也就是你說的信託金(很少人會去這麼做)

還有,如果進行都更對地主沒好處,地主不會同意;同樣的,對實施方沒有好處的話,誰會願意來實施?

只想著自己不管別人,這種價值觀通常都是釘子戶和惡質建商形成的基本要件
做都更是可以雙贏的,為何一定要整盤拿走或是把碗打破?

goblinlord

goblinlord
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79樓

2013-09-08 7:52

WonderDragon wrote:
有一個叫長安東路世和大樓自辦都更案的，

總樓地板面積3160坪，還不是以可銷售坪來算，

總工程經費才4.1億元，剛完工啟用不久，

一坪建築成本不到十三萬，

你就大概知道其他都更案建商賺很大，

原住戶可以拿回來比原本還多一成左右的坪數！...(恕刪)

你這個比較方式有問題
植牙一顆的成本大概兩三萬,但植一顆牙的費用最少也是七八萬
這樣看來牙醫真的賺很大,但你要嘛自己買材料自己做,不然就是得給牙醫賺啊!
找密醫幫你植牙一顆只收三四萬,是正常價格的一半,但你敢貪這個便宜找密醫做嗎?

牙醫是不是賺很大要跟其他牙醫比,建商是不是賺很大要跟市場行情比
住戶有自建的能力自己規劃設計送案審批自己蓋自己賺就好了又何必找建商來合作?
問題就是住戶們根本沒有這個能力自己賺,只能找建商合作

所以,該給人賺的還是得給人賺,搞清楚遊戲規則並慎選誠信重商譽的合作建商才是良好的心態
斤斤計較於誰賺比較多誰賺比較少真的意義不大,條件是憑自己的實力談出來的不是鬧出來的

如果樓主自己懂,而且有這個時間和能力自己去做,還能用更低廉的價格做得比建商更好,我想住戶們應該也會很樂意投票表決讓樓主代表所有住戶們去處理這件事

釘子戶之所以為人所不齒,就在於他們不是站在這個價值去做事而只是為了謀取私利罷了,如果他們真的是為了住戶們的群體利益,為何多年的老鄰居們都寧可支持建商而不支持這些釘子戶呢?

WonderDragon

WonderDragon
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231分

80樓

2013-09-08 8:54

goblinlord wrote:
你這個比較方式有問題...(恕刪)

你講植牙例子，從醫生展業、診斷、設計、做牙、植牙、和維護全程消費者都是受益者，

整個過程都需要醫生的專業協助。

都更消費者也是土地的提供人，

而且從整合、設計、建築、融資、到土地都可以完全獨立，

都更開發商厲害就是把整合、設計、融資、建築的成本放大到極致，

把私人土地價值縮到無限小！

但是從世和大樓的例子你可以發現建築的成本就是四億，

銀行協助整合、設計和融資的成本大約還不到一億，

而且這些費用還已經包含銀行和營造商的合理利潤！