North608 wrote:
感謝你, 成交行情我都清楚, 所以才會知道議價空間不大
我只是好奇現在願意出高價的買家, 難道都不怕行情修正的風險嗎? 還是大直房價果真無敵, 抗跌到底? 此點還麻煩e大為我解惑一下
小弟不才，不敢誇口說為N大解惑，僅提供大大個人淺見，還請您多多指教
以優勢條件分析大直房價走勢：
小弟認為接下來的房地產走勢將會M型化，有條件的區塊不敢說繼續大幅上漲，但應該會因自身的優勢條件而呈現持平或緩漲；相對條件較弱的區塊將呈現緩跌，但應該不至於暴跌。
一、區域發展性優勢
1.大直發展題材仍多，
近程：國防部進駐（硬體設備已大致完工）。
中程：海基會新大樓（興建中）、五星級宜華及美福飯店等超高地標（興建中）。
遠程：捷運線（敬業三路-->樂群二路-->堤頂大道）<--可視為「願景」...還未通過，預估至少需要10年以上。
2.空地仍多：商業區、娛樂區（美麗華周邊），基湖路純住區及樂群一二路中間純住區，仍有許多空地未開發，建商及地主都還呈現養地的狀態。
3.未來宜華飯店、西華飯店商圈成形，加上現有美麗華商圈，商業發展後勢可期。
二、環境優勢
1.大直環境得天獨厚，南水北山，河濱公園、綠帶公園環繞，環境舒適，生活品質相對高於都會區，小弟以為「離塵不離城」是此區域最佳寫照。
2.交通也相當方便，有捷運線，或者過個復北地下道就到市區，亦有快速道路、高速公路之設置。
3.重劃區：街廓整齊美觀，屋齡較新（舊重劃區約15年上下，新重劃區約5～10年內）。
4.學區：永安國小、大直國中高中。永安國小為雙語學校。
以上簡單列出幾點優勢，
一個區塊的房價要穩健成長，一定要具備相當條件。
現在新開發的重劃區房價之所以高，只是炒一個「願景」、炒一個過去重劃區成功經驗的投影罷了，當市場要開始修正時自然首當其衝；反之，具有條件支撐者則相對抗跌、保值。
肯在普遍認為「追高」時間點進場的買方，對於此區塊的優勢應有相當程度的認同，且應該是偏向自住需求。因大直房價貴，投資門檻高，因此小弟也不認為在此時進場的會是投資客。
小弟手邊大多數買方都是自住需求，或長期置產，且幾乎都有一定程度地緣關係。
一個很簡單的思維：您很難在台北找到與大直條件相符的區塊！
這也解釋了為何大直釋出一直很少，因為地緣性客戶住習慣了大直，很難適應其他區塊，換屋極為不易。
因此對於屋主端來說，價格硬、議價空間小，惜售心態重。
