dee83631 wrote:
日本政府在1990年代房地產泡沫化時也是上述相同的思維/作法 , 不過下場.....
美國政府在2008年代的作法是 , 其所援助的公司/產業真的不行的話 , 就放手讓他安心上路吧 , 通用/克萊斯勒這二大汽車公司的破產可是起到殺雞儆猴的作用....同時也告誡美國其他公司/產業 , 政府來救時就是亂搞公司的高階經理人安心上路之日.....( ￣ c￣)y▂ξ
1985~1990年日本東京房價漲了三倍, 台北最多兩倍, 且是從SARS期間算起, 雖然覺得很不合理, 尤其是對大多數上班族的所得來看, 但在目前政策支撐下, 泡沫是立刻 "啵" 一聲就破掉急速下墜, 還是慢慢消氣, 縮掉, 這差別很大, 對有居住需求的上班族來說, 是沒法等上5年時光, 況且5年的租金, 以每月1.5萬計算, 共計90萬, 一間屋500~700萬, 佔了太大比例, 就算現在買屋, 20年後, 跌掉30%, 500萬跌掉150萬, 700萬跌掉210萬, 但房租就要付出360萬, 利息加一加, 趁現在低利, 政府幫你補貼0.7%, 我覺得趁還有低利補貼, 負擔得起, 就可以進場!!
如果我們以一家三~四口, 需求 33p, 公設25%, 室內約25p, 小家庭來看
(買)
500萬, 15萬/p
600萬, 18萬/p
700萬, 21萬/p
20年後, 跌30%
500萬 15萬/p 變成 10.5萬/p, 剩下 350萬
600萬 18萬/p 變成 12.6萬/p, 剩下 420萬
700萬 21萬/p 變成 14.7萬/p, 剩下 490萬
(租)
500~700萬, 現在租金年收益3%計算, 15~21萬, 每月1.25~1.75萬, 取中間1.5萬, 應該是合理!!
1.5萬*12個月*20年 = 360萬
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以20年租金看600萬折舊,
360萬 / 600萬 *100% = 60%
除非 600萬 18萬/p, 20年後, 低於 7.2萬/p, 是真的賠到了, 就算真的賠了, 20年租屋要搬多少次家呢? 賠100萬, 20年分攤, 5萬/年, 我認為值得的, 更何況真的能跌到 7.2萬/p 嗎?
光看桃園10萬/p, 20年過去, 似乎也沒看到變成4萬/p, 連國宅也要賣5萬/p, 且未來建築成本應該也是越來越貴吧!! 現在, 不含土地的大樓建築成本, 應該要5萬/p吧!!
15~21萬/p, 北縣中古屋應該還是有很多選擇, 至於2000萬以上, 對一般上班族來說, 應該算是少數才會選擇吧!!
這波低利補貼, 北市350萬, 外縣300萬, 我覺得對高總價商品的影響不大, 但對總價適合大多數上班族而言, 確實是一項利多, 泡沫就算破滅, 跌30%, 只要不跌破60%, 500~700總價, 20年後, 我認為是可行的, 至於3000,還是5000萬, 甚至好幾億, 跌30%, 又算得了甚呢? 他們資產或許是上億起跳, 賠個1000, 1500萬, 他們不怕的, 事實上他們怕的是本業垮掉, 當然如果本業恰好與不動產相關, 那就準備跑路...事實上很多建商都縮手推案, 甚至倒貨掏空也時有所聞!!
這樣的結構確實很不健康, 但現實就是如此, 合法, 但很不合理, 要拿家庭生活去等待一個合理又合法的時機, 萬一等不到呢? 負擔得起, 房貸支出控制在25%, 我覺得任何時候都可以買自認為的理想住家, 就算買在大家一片都不看好的區域, 又何彷呢? 有可能跌到 0萬/p嗎? 真是如此, 使用權依舊還是自己的, 更何況, 就算地震垮了, 土地也還是有價值吧!! 未來是未知的, 賺賠也難以預測, 做好家庭財務風險管理, 任何時間都可以買吧!! 更何況政府還提供了低利率, 還提供補貼, 此時不買, 更待何時呢? 想著自住, 又想靠增值賺大錢, 那就另當別論了!! 通常會出問題的應該都是這群槓桿大的人吧!!
