房地產有50%以上是債務持有...
股票商品市場....大部份是用現金交易...少部份是用融資券...
所以股票有斷頭情況...即使斷頭後依然可以找到投資者補差金額或上法院求償...
房地產也有斷頭情況...但法拍後常常也是有吊帳情形...
最大特色是....假設二種商品同樣漲50%...並不會有所差異...
但同樣跌50%....下場卻是不一樣...
例如:假設台灣股票市場市值1兆...房地產市值7兆...同樣跌50%...
股票市場並不會出現違約風爆而影響到未來的發展...一樣隨著經濟週期活動漲跌...
房地產市值因為債務不會因市場價跌50%而消失...債務比重80%約5.6兆...市值卻3.5兆..
問題來了...2.1兆的價值誰要負責處理....我們會計學叫備抵呆帳...未實現損失跌價..
2.1兆會一直存在及影響到未來...直到有人來吃掉它...誰吃? 誰吃? 誰吃?
新台幣吃掉啦...
所以二種商品的結構不同...
發生違約風爆時...一個是個人造業個人擔...另一個是禍害千年...的差別...
我說過...當全民總動員時...就會是社會問題....不能單單用理論來斷定市場...
股票市場也是全民總動員的市場...但結構部位現金是佔大數...頂多歸零...不會有負債...
所以股票市場機乎不會嚴重到變成社會問題...
joncehome1@gmail.com wrote:
加稅短期內房租會先漲
但一段時間之後就會回跌
為什麼
主要是未來租屋需求會一直減少
簡單來說沒人了誰來租？
房東反而因為持有稅上升壓力變大
降價求租或賣掉變現的可能性會大增
長期而言持有稅增加對房市的健全是有利的
任何商品都無法逃脫供需平衡
少子化跟老年化是難以改變的
少子化的趨勢花了20幾年才形成
要扭轉花這麼長的時間才形成的趨勢是非常困難的
少子化雖是事實,
但仍要考慮人性,
因為人口還是會往都會區擠靠,
這點只要看近幾年來人數減少、甚至收掉的小學在哪,
額滿的明星學校又是在哪,
就可查知一二,
只要城鄉發展不平衡,
都會區房子的居住需求仍是少不了的。
以台北市為例,
家戶數仍比建物總數多了約10萬,
可說需求仍大於供給,
房價撐的住有其道理；
但其他縣市雖然建物總數大於家戶數,
人口數也沒什麼大變化,
人口較集中的地方卻莫名其妙的也漲多跌少,
所以光看人口數變化的衡量基礎只怕是不夠的。
其實文中已有提到...只要"利潤" 大於 "成本"....只漲不跌就不會是詐騙...
為什麼衛生紙..便當...民生必需品..可以維持"只漲不跌"的現像...
那就是個人生活收入 大於...民生必需品支出...
在這情況下...人民可以透過"選擇" 或"替代品"來壓抑商品市場...
例如:手沖飲料...比一個便當還貴...為何還有人排隊去買...
因為收入大於支出成本...人民有可選擇去是否消費...
但因為民生必需品很容易受到人民的喜好...很快的消失於市場...
而且...做小生意很少會用到大額負債...很多都是信用貸款就能做了...
根本不會成為社會問題...所以特色是..."只漲不跌" 且 "直接消失"...
另外"房租"...能說只漲不跌嗎?....我不認為喔....房租是成本的概念...
成本是會有漲跌的...如果當環境造就成本只漲不跌的話...
大家可以試想...下場會是什麼?...
當然...如果 "收入" 大於 "成本"..."只漲不跌"的情況還是有可能維持的..
不知我的說明能不能讓大家明白呢?
羅以爾 wrote:
少子化雖是事實,
但仍要考慮人性,
因為人口還是會往都會區擠靠,
這點只要看近幾年來人數減少、甚至收掉的小學在哪,
額滿的明星學校又是在哪,
就可查知一二,
只要城鄉發展不平衡,
都會區房子的居住需求仍是少不了的。
以台北市為例,
家戶數仍比建物總數多了約10萬,
可說需求仍大於供給,
房價撐的住有其道理；
但其他縣市雖然建物總數大於家戶數,
人口數也沒什麼大變化,
人口較集中的地方卻莫名其妙的也漲多跌少,
所以光看人口數變化的衡量基礎只怕是不夠的。
都市化集中的現象是存在的
但是你忘了一點
"交通便利"可以打破都市化集中的現象
使都市化變的扁平
台灣交通很便利
離市區1個小時的地點還是大部分人可以接受的地方
而且因為都市化的影響
少子化減少的人口會由郊區、鄉下去承擔
導致郊區、鄉下的房價下跌幅度會比較大
不過別忘了一點
我們常說的郊區、鄉下可能只是離市區1個小時車程的距離(台南到高雄還不用1個小時)
當市區與郊區的價差變大的時候
郊區會對市區人口產生吸力
屆時市區房價才會真正受到少子化的影響
還有別忘了一點
在沒有外力的影響下
少子化的趨勢恐怕長達半個世紀都不會改變
而這一切才正要開始而已(少子化的第一波小孩現在剛上大學)
其實這和少子化的論點來壓抑房地產的道理是一樣的...
特色是...需求及供給來斷定...這是不夠的...
必須要加上...價格位階及收入水準一起研判才會客觀...
舉例:商圈為何會移轉? 人潮消費力不足及租金成本過高
一個是收入無法支撐消費....一個是營收無法支撐房租...
所以即使集中化也不見得能支撐其價格水準...要看經濟活動
少子化也不見得一定會造成房價大跌...
舉例:少子化只是人口減少...不代表生產力減少...
我們的下一代可以透過政府更多的資源去培育更好的專業知識...
教育可以改變生產力的基礎...經濟成長可以調整歪曲的市場..
日本的少子化是因為經歷泡沫的傷害...需要用時間來填補泡沬的缺口...也就是債務
大陸現在正面臨債務違約的風險...如果泡沬破了...傷害自然會造成...當然也需要時間來填補
維有透過技術及創新來增加經濟動能...加速縮減時間成本...未來一樣是可以重新再來...
我們稱之為週期循環...
台灣還沒到那麼嚴重的地步...還可以救...希望人民及政府要懂得去選擇適合自己的操作...
人口的多寡...只會影響到"其它環境不變下"而有所同向變動...這只看供需...
但市場是要看價格及經濟活動來決定...並非如此單純...
如果政府無能...人口在多也只是負擔罷了~!
相信我...少子化不是問題~! 高齡化才是最大的問題~!
russiahouse2001 wrote:
因為只要經濟是正成長，貨幣發行總量就越多，有錢的人就會把錢存到都市房市或土地。...(恕刪)
其實不是只有不動產...只要是投資商品都有可能是一樣的操作...例如.股市或原物料..
這叫正向循環...因為經濟正成長..貨幣需求量自然會增加...
其實真的把經濟成長結構打開來看明細...會看到是"什麼產業"帶動經濟成長...
一個國家經濟成長...是需要靠"低利率"..貨幣寬鬆...來創造經濟成長...
那真的很悲情...只能說這個國家沒有競爭力...
一個國家經濟成長..."利潤增加"..各項需求自然會增加..."使用成本"也會增加...
利率怎可能還會維持低利率環境....
但這幾年來...台灣GDP正成長...利率及薪資還比慘的...
政府至少還有人看不下去...願意調整基本工資及時薪...
所以大家看新聞...看表面數字...都是對的...
但看到裡面的結構項目....唉...不可說...不可說...不可說...
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