lymisme wrote:
事情是這樣的
小弟在...(恕刪)
小弟以前做過永慶的sales，大概四年前吧，提供心得給樓主。
先說一點小觀念，
每個人都容易把缺點放大來看，
比如說，你想買一台車，外型、價格、性能，都很滿意。
突然聽到一個消息，這台車很吃油，那你會不會考慮再三？
一直去想吃油，而把這台車的其他優點都放在一邊？
甚至後來因為一個缺點而放棄這台車其他都令你很滿意的優點
我想說的意思是，
沒有一件事，一個人、一間房子是十全十美的，
端看你能不能接受這一點點的小缺點。
回到正題，
房仲員通常在看出你有意思時，會有幾個步驟。
1.在你看房子的時候打電話，或是接電話，電話那都常都會有人看了很中意要出價，或是看第二次
2.看完房子後會請你出價，然後跟你說，有人很喜歡，要出價就要快。
這些動作，都是在逼迫你快點出價，或是有喜歡就要出價談。
我個人是這樣建議，你如果有喜歡，就出價談又何訪？
反正談不成，錢還是可以拿回來的，買方沒損失。
一般談價，有二種方式(年代久遠，有錯請指正)，
一是斡旋金，一是要約書，
「斡旋」是拿錢去跟屋主談價，一般是十萬，或是出價的10%。
如果屋主要賣，斡旋金就是轉為訂金交予屋主。
「要約」是拿一張契約書去跟屋主談價，買方不用付錢。
但是如果要約一但成力(就是屋主要賣了)
就要補足訂金交予屋主。
在這二種情況下，如果屋主點頭，買方卻反悔不買，
訂金是要讓屋主沒收的，
我那時候都是建議我的客戶用斡旋金，
為什麼呢？
想一想，是一疊現金擺在桌上，跟屋主說，這個買方很有誠意，
還是放一張紙在桌上，然後跟屋主說，這個買方很有誠意，
這二種，哪一種對屋主的說服力較大？
再來，樓主怕買貴了。
很簡單，到每一家去詢價，
請他出示那一區的成交紀錄單，
一坪賣多少錢、成交總價是多少。
上面有多少錢寫的清清楚楚。
再來，打電話去店裡，不要說你要買，
就說你是某某銀行，要估價，然後報是哪一區，哪一棟。
不要傻傻的把地址報給業務員嘿。
這種電話，店頭很常接到，
正常都是因為有人要跟銀行貸款，銀行不知道行情，
會打電話直接問每一家仲介，
這時候仲介報的行情通常不會差太多。
第三，一般人最常煩惱的是，出價要出多少，到底要砍多少價。
你在店頭看到的價錢，一定都可以殺，
只是殺多殺少不一定。
為什麼都是要報高？ 這跟台灣人已成定性的房屋買賣習慣有關。
簡單舉個例，
如果我跟你說屋主想賣780萬，你有可能會出到780萬嗎？
99%的人一定出不到，一定想說，多多少少砍一點。
所以只好出高讓你砍價。
至於要出多少價，老實說，不一定。
每個屋主心中想賣的價錢不一樣。
我當初有遇過屋主想賣930萬，
但是在同一棟，有另一個屋主只賣770萬就好。
屋況差不多，樓層差不多，但是差了一百多萬。
也遇過2000萬左右的房子1200萬成交
還遇過890萬的房子，買方出820萬，屋主不賣
為什麼差這麼多？
屋主心態不同，想賣的價也不同。
沒有所謂一定能砍二成這種事。
那如果屋主要賣的房子就是這麼貴，這時候怎麼辦？
只能以你詢到的成交價來出，
如果屋主不願意，就再找吧。
這屋子跟你沒緣。
順便提醒樓主一點，
投資客的房子，最好不要買。
什麼是投資客的房子，
裡面通常會裝的漂漂亮亮，全新裝潢。
但是沒住人。
而且屋主買的時間很短。
(怎麼知道屋主買多久？ 不動產說明書上面有，請仲介給你看)
絕大部份的投資客，只會裝潢的很美，賣相很好。
但是管線問題絕對不會處理，
可能有漏水、可能有壁癌、可能會積水。
所以，能不碰盡量不要碰。
然後，我記得仲介有的有保固條約。
(信義，永慶應該都有，其他不確定)
半年內有發現屋子有問題，都可以請仲介處理，而且不收費。
仲介會請人來估價，修理，然後報價給屋主。
在簽成交契約的時候，記得要問清楚這一點。
不知道有沒有漏掉的，
如果有問題可以再問我…^^
gigigaga wrote:
我也做仲介，老實...(恕刪)
我也是做仲介,但是有必要這麼生氣嗎?
客人百百種~仲介也是百百種啊?
沒必要因為論壇上的文章大動肝火吧
而且你的文章裡面處處充滿了對客人的不滿耶
以及極度的不平衡~
送你一句話
和氣能交千里客~公平能取四方財
發問最誠心~回文不嘴砲~我是第三勢力聯盟最高指揮官
)
romario wrote:
以我的例子好幾次了寫...(恕刪)
恩...依照我跟仲介交手的經驗......
1. 房仲會先找數組對此案有興趣的買家 (所以有時候可以悠閒看屋,到一定時間就會催促你出價格)
2. 等人員湊齊後, 假設有 A B C D E 五組買家. 賣家想賣500好了. 假設A出400, 仲介就會找一組買方B說,有買方出420(多加一些),不過買家覺得你有緣阿或什麼的,說服你出價. 這樣一輪下來,如果都順利的話(都說服買家),有機會賣到500.
我想總是會有人中圈套的. 這樣除了可以提高仲介費外,可以把附近的行情拉高.想買房子的忍不住,就會一個一個往下跳啦. 這是個人猜測啦 ..還是需要房仲業的朋友來解答.
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