aronyang wrote:
基本上這種問題只有猴...(恕刪)
既然這樣簡單，幹嘛要大家花時間自己算，全部用實坪當分母，所有單價全部一樣。省事又方便。都什麼年代了，還要消費者自己慢慢算。
ryanku wrote:
不如先說說'現在'...(恕刪)
R大您好:
謝謝您的關心與觀察入微的提問，會議中訴求是先試圖要求政府立法，對於賣房之文宣(各大賣房網站之賣房文宣，房仲貼於玻璃牆面之文宣等等)皆須標示室內實坪之單價。我們現階段重點不再管賣方要如何計價，但要管理賣方如何標價格給民眾參考，很多事情要一步登天並非易事，況且要在一場會議裡與各大建商公會代表頭目取得共識，進而促使實坪計價能有所進展或許也並非一般坐在電腦桌前面的網友民眾想像中那樣容易之事，因此階段性以退為進之策略也並不見得會是件壞事，策略運用還請見諒~~
一個好政策的推動，就好比一場接力賽，需要大家持續的接棒，才能有機會贏得最後比賽。我們很了解光憑提議人一人，第一棒是很難贏得最後比賽的，所以必須持續宣傳持續推廣進而拋磚引玉。(如台北市政府響應實坪制之例)
實坪制下的虛坪,也就是公設本身,就有幾種方案:
1. 公設不登記不計價,成本全部灌到實坪單價裡分攤.但原公設的土地持分坪數因屬私人財產性質,不可能不登記.此方式民眾若要瞭解公設佔比坪數,還需另外調閱資料.而且因公設成本灌到實坪裡計算,將造成同一區域物件,因公設佔比不同,因而造成實坪單價落差甚大,民眾甚難瞭解該區域實坪單價的實質行情.
2. 公設登記但不計價.影響如第1點.但因為權狀裡有登載公設,所以買賣雙方可以一目瞭然公設之大小,避免另外調閱資料的麻煩.但依然有同區域實坪單價落差過大的問題.無法提供民眾正確的實坪單價行情.藉時,買賣雙方在議價階段,依然要私下分拆計算公設與實坪的各別價值之後再來加總.
---------
上述1,2的實坪單價實價登錄將會因價差過大,將無法提供買方第一時間的正確室內實坪的行情單價資訊.
而且容易有張飛打岳飛的雞同鴨講行情溝通問題.買方多半是拿區域低標單價來議價...指責賣方為何單價高於實價登錄(低僄)1.5倍至2倍?全然無視公設的土地成本及造價成本.另一方面所及,台灣單價將創新高(雖然總價不變),種種影響,我想,支持公設不登記不計價(或公設登記但不計價)實坪制的朋友,應該只是想拿以上種種當成殺價手段,製造輿論風向,期待房價下修而已.但對一般民眾瞭解區域正確的實坪單價行情全然沒有幫助.
---------
3. 公設登記且分拆計價,實價登錄行情也分拆成實坪單價/公設單價/車位單價.我個人認為這才是符合本地實務的實坪制.如此同區域的物件實坪單價,將會有相同的計價基礎,不必將公設成本灌到實坪單價裡,提供民眾該區域基礎一致的實坪單價資訊.且因為提供分拆計算的公設單價資訊,將有助於民眾比較,針對低公設老屋與法定公設坪數多的新建案之間價差的比較.原PO似乎專注將實坪制限縮在1,2,似乎忘了還有3...甚至4,5的可能性.不免有污名化虛坪(公設)的疑慮.若想迎合世界實坪制潮流趨勢,務必要多方考量過去的歷史及現況因素,找出一個對買賣雙方最透明最有利且合理公平的交易課稅基礎!
實坪計價 文明趨勢 wrote:
一. 實坪 vs ...(恕刪)
樓主 很抱歉，我不是來打槍您的，但您的論述在邏輯與實際現況有很大的落差。
一、購屋現行計價方式，建物權狀坪數*每坪單價計算 有車位另外加。
然而簽約時是分成土地與建物兩張合約書 (土地*購買坪數)+(建物權狀*營造價)=房屋總價。
按照您所說的充其量只能說是"地上權實坪計價"，因為您完全沒提及土地。然而土地才是最貴的。
二、您所提的登記方式不改變，僅要實際坪數計價。也就是說，法定公設通通要，但我不要付錢買，但是登記時我也要登記進去的意思對嗎?
三、所提實坪計價制之目的之一:相同計價基礎，接軌國際?不同工法，不同材料，外國沒地震，法規也不同，要相同計價基礎；再者台灣自己住，接軌國際要幹嘛?
四、業者會增加公設，提高銷售面積?要不是法規規定，他沒事弄那多公設會比較好賣?他拿來多隔幾間來賣不是更划算?
五、問卷樣本數太少，僅有消費者或潛在消費者之問卷，缺乏專家學者之看法，信效度不足。
supernolook wrote:
唉 說實在的上一篇文章我就已經懶的回了，你就當我在吠吧，回完這封我也懶的回了
還是老問題，因為你有兩次交易經驗麻煩告知我下面這個問題
你知道你兩次交易建商給你的公設比的數據計算基礎是哪一種
A.公設比=公共設施/（主建物＋附屬建物）
B.公設比=公共設施/（主建物＋附屬建物＋公共設施）
很好，那也來換我吠一吠
建商白紙黑字告訴你
你買的房子坪數55P，公設比31%
所以你有55*(1-0.31)=38P的室內建坪含陽台
有55*0.31=17P的公設
你買的車位是2.5m*5m，價格另計
這樣不夠清楚嗎？
這些在不管是一開始的代銷或是後來的合約內全都是白紙黑字
哪裡來的A案B案？
不好意思，至少我沒看過
你碰到那麼彎彎繞繞的建商你還跟他買？
supernolook wrote:
再來的問題是你知道下面這件事嗎
早期建築可以把陽台面積補登在權狀內，虛灌在權狀內後再依照附近建坪價格販賣
一樣大小的房子，賣家卻可以跟你講我的權狀坪數比其他大所以總價比較貴
此作法當時一切合法，買家沒有實際丈量就只能自認倒楣
如果你買了20年以上的房子你有每間實際丈量過嗎？
你又認為所有大眾都知道這樣的事情？又是你講的不做功課的問題
那你買房子前丈量過了嗎？
你不是很相信權狀上的一切資訊嗎？
你知道附屬建物這個字眼涵蓋的範圍嗎？別當他真的就是你額外買的健身房
信不信，丈不丈量這都是買家的自由行為
就像有人買屋交屋後自己驗屋，過自己這關就好了
但也是有人就堅持要花錢找專業驗屋公司驗
你說誰對誰錯？
這種自己要不要驗證的行為你自己下不了決定
然後責任又通通推給政府？
supernolook wrote:
再來你講的公設這個問題
公設分兩種一種叫必要公設，另一種叫非必要公設
必要公設：政府因安全等因素於建築法內強制要求之安全設施
非必要公設：游泳池、圖書館、遊戲室......（這就是你講的建案等級的差異）
必要公設就不用談了哪一家都一樣都必須遵守法規
但非必要公設問題就來了，你知道有人買的非必要公設在建築圖上叫做蓄水池嗎？
於法抱歉這個是要拆除且填平，你真當真以為非必要公設都有建照
你知道有些人買的房子社區內的花園其實大家都可以用嗎
而這個面積被建商拿去申請獎勵容積率，然後再跟你講土地價格取得多高又多高嗎
而你講必要公設被美化成健身房這種事情就更不用講了
你以為你在政府規定的法定公設之外額外買了這個健身房
結果卻是法定公設某空間的違章建築，知道真相後你會覺得超開心超happy?
這我已經講過千百次了，你還是一直執著在這裡
你對公設的認知有相當大的錯誤
撇開豪宅等級那種有一堆奢華空間的不談
在大眾等級的華廈一般就是必要公設=圖書館=遊戲室=游泳池
也就是法定避難空間=圖書館=遊戲室
消防水池=游泳池
建商之所以會這樣包裝也是為了提升商品競爭力
但這樣到底合不合法？抱歉我不知道
所以你的認知剛好相反
建築圖上的蓄水池並不是非必要公設，那叫消防水池，是非常必要法規規定要存在的
那是有建照也不能填平甚至一年四季都要保持有水的
所以為什麼冬天游泳池還是滿水位就是這個道理
法定避難空間就=健身房=圖書館
我不覺得我多買了健身房，頂多是多買了這些空間的裝潢
我本來就知道這個真相
所以我也一直在告訴大家這個真相
在一般等級的華夏裡，是沒有“非必要公設”這種東西的(硬要講就是畸零的空間這會有)
只有“被美化了的必要公設”而已
這樣你到底懂了沒
至於獎勵空間，那我沒研究我就不便發言
supernolook wrote:
你認為必要公設是因為政府要求所以才必須要建的，不是建商願意的
所以你認為食品內不能放超標防腐劑讓保存期限拉長也是錯的囉
因為不是食品商願意，只是因為政府規定所以食品商無可奈何只能增加成本想其他方式提高保存期
事實上必要公設的確是政府要求的沒錯啊！不然咧？
政府規定要有消防蓄水池你可以不要嗎？
政府規定要有法定避難空間你可以不要嗎？
所以你可以凌駕在法律之上？凌駕在政府之上？
那就好笑了
你可以凌駕在法律之上政府之上，然後你又要來要求政府要做這做那？
你不矛盾嗎？
supernolook wrote:
所謂的透明叫做大家的計算方式都是一致的沒有類似上述公設比可有有兩種計算方式
實際居住空間就是實際居住空間，沒有陽台、沒有車位、沒有公設
這樣回答的夠清楚了吧
車位要不要計價當然要，當建商佛心阿，要不要登錄當然要麻煩跟主建物分開
必要公設就不用講了法規保障與生命相關的設施連談都不用談
非必要公設合法的就登錄不合法的給他登錄作啥就當建商佛心送你的
實際居住空間登錄制度對房價不會有任何影響
有影響的就是我講的那些灌水的
制定之後要明定哪些
房屋仲介、建商、實價登錄都採用統一標準計算實際居住空間坪數
所以真的別再跟我講權狀這事情了
如果你是買到二十年前的房子，你先搞懂你的權狀有沒有被灌水吧
你懂不代表大家都懂，制定法律就是要保護所有的人、規範所有的人
我吠完了也不會再回覆
這樣就叫透明？
以我以上舉的例，這些都是建商白紙黑字的資料
你買55P的房子，公設比31%，車位2.5mX5m
所以換算下來
室內38P 每坪20萬
公設17P 每坪一樣20萬 (因為虛坪制坪數通包了)
車位每個90萬
請問這樣哪裡不透明？
那換做你的版本呢？
你買38P的房子 每坪變29萬 (總價不變，大家有共識)
車位一個90萬
好啦，這樣就很透明？這樣就世界美好了？
然後該存在的公設呢？不見了嗎？
當然還是要在啊！
這個時候，你買的每坪29萬裡其實還是包含了買這些公設的錢
照你的邏輯
你這個時候要不要去丈量這些公設有沒有被縮水？
然後你要不要再去計算你的29萬裡到底有多少是拿去買公設？
這個時候你就要不要再去比較A建商與B建商的公設比差多少？買哪間比較划算？
你要不要再去比較為什麼A建商的公設那麼豪華B建商的公設卻那麼陽春？
既然你每坪付出的錢實際上都含了這些公設
以上我講的這些東西在實際上要不要去算？
然後事情是變得比較簡單還是更複雜？
這裡面可以動的手腳是變少了還是變多了？
讓大家更迷糊了還是更清楚了？
要改什麼制我沒意見
但我一直說
只要不做功課
不管改成什麼制
玩數字遊戲永遠玩不過那些有做功課的人
現在大家一廂情願對實坪制存有無限美好的想像
好像一改就世界和平了
但實際上呢？萬一像我講的事情並不如大家想像的那般美好，其實一點都沒有透明
大家要不要崩潰？
與其一廂情願的認為實坪制就好棒棒
不如認真想想到底什麼叫透明？
到底要怎樣才叫透明？
要什麼手段才能透明？
至少在我的觀念裡
實坪制並不會比較透明
題外話
大家一直說國外的實坪制
我個人認為
那只是群眾對某種制度的習慣性，並不一定代表比較好
國外實坪制一定也會碰到我上述講的如何去衡量公設價值的問題
只是人家或許也有慣用的評比方式
所以大家認為實坪制=先進我個人認為並不成立
亮哥+ wrote:
3. 公設登記且分拆計價,實價登錄行情也分拆成實坪單價/公設單價/車位單價.我個人認為這才是符合本地實務的實坪制.如此同區域的物件實坪單價,將會有相同的計價基礎,不必將公設成本灌到實坪單價裡,提供民眾該區域基礎一致的實坪單價資訊.且因為提供分拆計算的公設單價資訊,將有助於民眾比較,針對低公設老屋與法定公設坪數多的新建案之間價差的比較.原PO似乎專注將實坪制限縮在1,2,似乎忘了還有3...甚至4,5的可能性.不免有污名化虛坪(公設)的疑慮.若想迎合世界實坪制潮流趨勢,務必要多方考量過去的歷史及現況因素,找出一個對買賣雙方最透明最有利且合理公平的交易課稅基礎!
不錯
這算是我看到現在真的比較有建設性的內容了
這可說是目前虛坪制的改良版本
期待可以有4、5、6等的選項出現！
內文搜尋
從 APP 打開
X