sam102561 wrote:
你講到重點了
這些人不論是主動或是被動遷出台北搬到外圍重劃區
事實得到的結論就是人去樓空
你只想看你所預設的結論
2014-15年的投資客，很多人戶籍遷出雙北只是為了減稅，其實人都還是在雙北，
我隔壁就住一個這樣的人~他在15年炒房高峰期到高雄買房只是要賺價差，
第一年還每個月會去好幾次，現在現在大概半年才去一次，想平轉也賣不掉，算套住了。
sam102561 wrote:
就以租屋仲介跟你說的
...
但如果用投資的角度來思考這個觀念
我會說前提必須建立在「未來10年會跟過去10年是一樣的生活模式」
...
「雙北的房地產，主要買盤是大型企業」
他們當初買進這些商辦樓店做長期投資是因為有龐大消費人口
就算租金再貴也會有人租，因為人潮就是錢潮
....
所以你會看到店面一間間的收，不是租金貴而是營收跟不上租金
另外我想您對台北房地產有相當錯誤的認知
首先，台北不動產投資報酬率一直以來就是全台灣最低~因為房價一直以來都最高,想投資除非你嫌錢太多~。
其次，台北有相當高比例是跨國大型企業營運總部或區域商業、研發中心，
比如鴻海，比如趨勢，比如台塑，比如宏碁，比如Google，臉書，微軟，安謀等海內外企業，多不勝數，
某種程度台北房地產走的是國際盤，國際化人才流通和國際化程度也最高，企業總部在商貿中心集中化有助提高營運效率，
但這也堆高房價，所以造成就業人口不得不從外圍到市中心工作，這點你去看紐約，去看東京也是一樣的。
這和你所說的台中是不一樣的~我在台中長時間工作生活過，台中還是很依賴工業的城市，大量的就業也在外圍工業區，而非集中化的商業聚落。
所以靠本地消費人口來撐盤、好進行店面收租等，用這邏輯來定義台北(市)不動產價值是不太成立的。
因為台北是台灣對外門戶，這樣長期累積的商業營運聚落效應，長時間也很難被轉移~即使房價再高都一樣。
再者，如果聚落那麼容易轉移，現在就不會有一群人每天從東京、上海市郊房價較低的地方搭地鐵上下班。
如果聚落能說移就移，你更不會看到，台塑最近總部要做都更，卻仍豪擲兩百億在內湖只是要買個暫時辦公室，而非選擇直接移到現成商辦早已過剩的台中七期~或桃園、林口重劃區。
sam102561 wrote:
比如說
「台灣的金融中心長年以來就在台北」
你認為當物聯網時代來臨，未來的商業模式還會跟過去10年一樣嗎
無人銀行,無人商店,大數據分析這些新的金融商業型態出現
你猜未來5年後會有多少人開始陸續失業
比如說
首先請問大數據對您而言是什麼?
只是個行銷名詞呢，還是其實您根本不知道是什麼。
我是相關領域從業者，這類案子做了10年，我還是沒有明確答案，
因為真正的大數據資料探勘系統，是個高度客制化的東西，
最大的獲利者，仍然擁有大量通路、資料庫且有錢有權的財閥，
尤其是會金融為主的周邊服務業~而且Wall Street早在30年前就開始在做了，
數據演算決策，並不是什麼新概念(只有局外人以為是如此~)。
只是這幾年網路發達，以及資料系統效率演進，讓它成為顯學~
資料淘金，對一般小企業來說是沒太大用處的，
因為你要養高階人力來維護系統，然後他又不見得能掏出什麼有價值的東西來。
而人都有一種迷思~以為新興”科技名詞”出現，就能徹底推翻前朝累積的基礎，
殊不知，產業發展過程中的贏家，多數都是站在既有基礎上往上墊。
未來發展的重點產業型態，會是以通資訊及文化為核心的輕經濟，
並不是拼命蓋廠房的重資本、重投資的代工產業~
而台灣從事輕經濟最多元、人力最多的地方在哪呢?
從目前看到未來，還是在台北呀!
如果台中七期真如你所想能顛覆信義區、內湖，
那麼微軟、GOOGLE、Amazon、Apple、安謀等
現在通資訊產業檯面上的外商贏家們，
這幾年台灣研發中心，不會仍選擇設在台北而非台中呀!
sam102561 wrote:
「產業聚落長年以來就在台北」
當台積電決定進中科之後，我聽到的是很多科技高階主管賣掉台北的房子
來台中可以買七期的豪宅，一間台積電你覺得會聚集多少供應鏈進入中科
可是我每次經過七期，辦公樓貼招租的比例都遠高於台北耶…
類似這樣的東西，我從來沒在信義區和內湖看過。
到底怎麼回事呢?
照你這樣講，這些地區的房子應該賣的很好很搶手都滿租了才是
難道七期只靠台積電一間公司撐嗎?
這樣可不安全哦!
還有，半導體業在中部創造的就業量沒有你想的多，
台中從傳產到半導體你叫的出名的廠商我應該都接觸過，
中部機械產業就業>>面板光電業>>台積電~
機械產業還可以走，但台灣面板業前景…不講了
sam102561 wrote:
而未來5年擴張最大的產業"工業4.0跟電動車"你看到哪一項是在台北群聚
看您這麼描述，其實對相關產業結構不熟吧?
首先，台北產業是以通資訊、金融、軟體、設計、媒體等軟性知識服務業為主，
和台中優勢產業發展軸線完全不同，未來也不太容易出現互相競爭狀況。
其次，您所謂”工業4.0產業”是什麼，您真的瞭解嗎?
它到底是指”一種產業”，還是”一種概念”?
如果是概念，會不會如幾年前的”奈米”、”生科”一樣~流於炒做題材的泡沫。
如果是產業，又需要哪些”產業人力?”
這些人力，是否和現在中部地區的產業人力結構相符?
我參加過不少工業4.0的研討會，其實上述基本問題，很多偽裝專家的人都沒有答案。
據我所知，工業4.0要達到的，是一種從行銷設計客製化，到生產無人化協調交握的願景，所以它並不能算一種產業。
要達到這種願景，前提是要進行多樣態的軟硬體系統整合，需要的是大量通資訊，和軟體整合型的人才，
以及具高度國際移動能力的行銷業務人才。
換言之，把各類的軟體、韌體、控制和流程設計整合，和數據行銷專家的人結合，才是最關鍵核心。
在來麻煩您去調查一下，台灣目前哪邊這類人力最多、最密集~
其實目前都集中在北部延伸到海外的電子業聚落，並不是精密機械最多的台中。
至於電動車我不是專家，不敢跟你打包票，未來一定會怎樣~
但是一如上述，新科技並不會直接取代舊產業，往往是舊產業從既有基礎上轉換和疊加。
而電動車這產業最大得利者，可以預見最終一定仍然是老車廠~
特斯拉把自駕車炒的沸沸洋洋~一度榮登全球市值第一車廠，
但攤開實際銷售數字和營收，年銷售量和通用差距何止百倍！
你在被這些行銷名詞洗腦的同時，麻煩看看實際營利數字~
特斯拉從頭到尾就在炒新議題來撐股價，
根本不是一家想賺錢的公司，高度自動化也不是它的獨創(哪家大車廠沒高度自動化?)
以目前營運出問題情況看，像這類本夢比特高的公司和相關產業，基本我是不會碰的。
再者，製造業其實早在20年前就早已大量離開台北了，
現在台北留下的，多數是只剩研發設計試產中心
但過去20年，台北並沒有因此蕭條沒落，反而磁吸了更多就業人口，
台灣一直喊轉型喊很久了，真的勉強有跳脫代工宿命產業的城市也只有台北稱得上。
至於中科能創造的就業量能，我想您也有美麗的誤會。
其實台中就業主力，仍是和機械及房地產相關的傳產，還有餐旅服務業，
根本就不是以電子或半導體為主的科技業。
中科出口額和就業量，和各大園區相比其實並不算大，
其創造的就業量，頂多4-5萬之譜，其中台積電和面板相關產業鏈就超過一半，
半導體雖然是還能成長的產業，但面板業卻是注定衰亡(如果不清楚，請自行GOOGLE)。
而泛稱中科的區域其實是相當分散的，不像竹科、內科那樣集中。
從大雅一二期、后里三期甚至到彰化二林、雲林虎尾都算在內~
要講中科創造的就業，會對舊台中市區內房地產很有幫助，是蠻可笑的。
就像先把雙北、宜蘭及桃竹苗地區的科技、通資訊就業人口通通加在一起，
再鄉愿的說，這些人最後一定都會來台北炒房一樣邏輯~
再者，台中房價其實已經不便宜了，至少僅次於雙北和新竹了，很多地方已經不是一般薪水階級買得起的了，
以房價和收入和離金融中心距離來看，台灣中產階級的新夢土可能未來會在桃園。
另外，你可能不知道，不是有就業機會就一定有人會去，
比如后里那偏遠地區，就有大廠天天在那喊缺人，
喊到我離開台中了到現在都還沒停止，一個缺掛個半年一年常有的事~
有些公司用輪流派員的方式解決缺工，彰濱也一樣的問題。
所以你區域過度偏遠，人家光天天燒油錢塞高速公路就開車到賭南了
這樣說明你知道台北真正的通資訊產業優勢沒?
sam102561 wrote:
最後壓倒雙北市房價的最後一根稻草就是社會住宅
你可以看到台北一堆老舊公寓已經跌得唏哩花啦了
現在的年輕人，有新的即使貴一點也不會想租那些爛爛又貴的房子
所以我相信仲介還有這種"破屋搶手"思維的很快就會失業了
...
我也認為雙北老舊公寓毫無價值~送我也不會去住。
然而事實就是…每年仍一大堆人，被迫離鄉背井到天龍國租屋找工作。
而且湧進台北工作的人數，是在逐年增加中。
現實是，非理工醫科背景的畢業生，在台灣想有稍好一點的就業機會，台北以外的地區選擇很少。
去不了竹科中科南科的人，最後去哪工作?很多不是還是得到台北嘛?(當然現在多了海外)
軟體業更不用說了，基本只有一個內湖南港有真正成型，其它都還停留在發展階段。
社會住宅問題，我想沒有討論的意義~
一來目前租金並不如大家所想的那樣便宜，
二來要抽的到才行。
至於台北破屋租金貴，也是市場機制決定~
雙北市基礎加流動人口，隨便算都有7~800萬，
但市區都是以矮小老舊公寓為主，精華地段又被商辦聚落佔去，
主要市區已沒地可重劃，住宅早就面臨嚴重供給不足情況。
而台北老屋破屋會不會價值歸零，我想也不用您去替這些屋主擔心。
首先早期在台北有置產的屋主，很多人早就已經在到處置產，海內外都有，
但很多人仍因工作或醫療等便利性而留在雙北。
其次30年前西門町周邊的街頭，早已是現在這個又老又破舊的鳥樣貌了，
但這個老商圈對外國旅客的吸引力卻絲毫不減~
去年光西門站旅客流量統計就破3000萬，完全屌打全台所有商圈
其次台北對外國旅客是吸引力最高的，
外國旅客來台，語言文化不熟交通不便情況下，多數幾乎也只會駐足在台北
換做我們去其它國家也一樣，多數人只會光顧交通最便利的主要都會區。
所以怕商圈沒落?空租個一陣子讓房東必須降租，然後拉些觀光客很快就復活啦~
