以一年存款利率約在1.4%左右，每年收入32.4萬，30年後複利為
1,197萬
收入：房+地+房租=3,697萬
支出：3,944萬(不考慮支出的部分是否合理，要查很多資料，有點懶
這筆投資不划算的地方在不動產增值率太低，換算每年增值率約為0.7%
你可以自行判斷這是否合理
再投資收益率過低，目前也只是估你每年房租都拿去定存
綜合以上兩點，我覺得你低估了收入
第二
然後，目前票面利率4.6%的30年債，絕對是溢價發行，你根本就買不到面額850萬的債券，
假設殖利率3.5%，你頂多買到700萬面額，
每年收到的債息假設一樣用一年期定存複利
30年後複利大概是1,190萬，加上本金700萬
總收入為1,890萬，我是不確定你3,276萬怎麼算的
另外，我工作上收到的資訊，印象中這筆債是國際板債券，一般人根本沒資格買
而且可以提前贖回(再投資風險要考慮)，就算你買得到，你真的覺得可以抱著30年?
happywork wrote:
如果我想投資一間新...(恕刪)
macrofree wrote:
然後，目前票面利率4.6%的30年債，絕對是溢價發行，你根本就買不到面額850萬的債券，
假設殖利率3.5%，你頂多買到700萬面額，
每年收到的債息假設一樣用一年期定存複利
30年後複利大概是1,190萬，加上本金700萬
總收入為1,890萬，我是不確定你3,276萬怎麼算的...(恕刪)
因為他以為可以跟定存一樣
把每年的債卷利息再投進去利滾利....
happywork wrote:
會這樣問，是因為兒子想買房、看房已經有兩年了。前天向我提起有建商降價求售的事，問我的看法。他無妻無小無車，所以不需要自住，就是錢的運用而已。
...(恕刪)
我個人是覺得 你可能要問清楚你兒子的想法
到底是要自己買來住? 還是要投資?
基本上 這兩年來 還會持續看房的
我想是自住的居多
以我來說 本來是想過兩三年再買的
不過連續2次被不同房東提前解約
(1.都是房東方面的因素 2.簽長約也不保證你能就一直住下去)
所以乾脆殘殘給他買下去
自住的可以買新大樓 裝潢好一點 住的爽一點
因為...家的感覺無價!
這點雖是因人而異
但我覺得年紀越大 會越來越懶的搬家
要投資出租的 可能找店面 或中古公寓比較適合
跟自住要找的方向 應該是不太一樣的
我覺得用出租的收租角度 來分析自住的花費不太合適
房屋類型會不一樣 裝潢不一樣 甚至區段也會不一樣
我個人是比較喜歡安靜
而不喜歡住生活機能太好 人太多的地方...
買車也有點類似
買車的經濟效益如何?
如果不是每天通勤的 那其實搞不好搭計程車 或租車會比較划算
但是開自己車子 想開就有 感覺就比較 爽!
開習慣了 也會比較有熟悉感 開起來舒服~
而房子住久了 也會有一種歸屬感 安心感
基本上 我覺得負擔的起 壓力不大 想買就買吧
台灣房地產應該會跌個幾年 然後疲軟好一陣子
但要像日本那樣走長期衰退沒那麼容易
日本當初應該是日圓急速升值 吸引大量國際資金進入
才會造成日本股市跟房地產的空前泡沫景象
國際資金撤出後 自然就撐不住而崩盤了
台灣大多是本地資金
跌勢跟空頭時期 應該不至於像日本那麼長
而且換個角度想 在看過日本血淋淋的長期不景氣之後
各國政府應該會比較知道怎麼對應這種情況了....
happywork wrote:
最後的結論是，今年要交屋的新大樓根本碰不得。
你自己都下結論了....
花大錢買新房，若是自住，住起來舒適....那也OK
但是又在計算出租報酬損益....那就是投資的角度來看...
這是很明顯錯誤的標的...
我舉我家例子...
中和店面，40年老公寓1F...22P約1430萬吧(依附近實價登錄價格)...
每年成本就是地價+房屋稅...1萬上下....月租金5萬........
若是現在轉手給大大你......
就算30年房租不漲...
假設1年出租10個月，兩個月空置(其實這個房客已經連租5年了，根本沒閒置，40年來空置期還真少)
房租收入 一年收50萬(5萬*10個月)*30=1500萬...
房價假設30 年從1430漲到1800就好......
房屋地價稅 30年*12萬/年=360萬...假設地價狂漲...算500萬好了
修繕算300萬好了(事實上承租這5年，房東負擔的修繕費是0，因為房客自行吸收，而我們也5年都沒漲租金)
1500+1800-1430-500-300=還淨賺1070.....不知道幹嗎要去買新大樓，然後還去裝潢，再來預計要賠本 ?????
rickchiu wrote:
月租金5萬........
再說遠一點....
因為這房子40年了，早就沒貸款...所以我又押出來錢去投資...
一年60萬的租金收入，可以負擔1000萬的貸款....
此房借出7成的話，就剛好1000萬........
1000萬去投資30年，就算是大陸國債4.87%計算.....
期末也有4千萬...(當然一定會有一堆人 bala..bala...一堆理由)
而成本就是30年的租金收入......1500萬....
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而事實上。我目前的都資報酬率混合起來是>8.5%
若這樣滾30年...是1.155億(淨賺1億有剩，哈哈)
一定又很多人說，怎麼可能30年都是8.5%...以後利率肯定大降..
那既然如此，還不把握現在，趁高利時趕快賺起來........
30年後就算1.155打個7折也有8千萬.......
甚麼都不幹，天上不會掉錢下來的........
所以只能說財富就是這樣累積來的.......
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