THE666 wrote:
投資客危機？ 各位沒...(恕刪)
你的計算和假設有很多的問題
我用真實的案例來說明一下
有個朋友在2009年以總價450萬元(不含仲介費及其他交易成本)在新北市買入一間權狀約14坪的小套房
2009年他還單身，所以一間小套房還可以住，但是到了2013年考量即將結婚以及可能要養兒育女，因此想要換大房
2013年他以900萬(不含仲介費及其他交易成本)出售，較他買進時賺了450萬，漲幅100%，夠好了吧
但同時間也發現假如要在同區域買一間30坪的房，總價也要約1800萬(條件相似，不要拿屋齡20年內的電梯大樓跟30年以上的窄巷五層樓公寓比)
換句話說，雖然他表面上賺了450萬元，但是因為房價的上漲，導致他還要多拿900萬元出來才能夠換的起大房
以下我做一個表，試算一下如果這些年房價在不同漲幅下，對於這位朋友自住需求要換大房的影響
| 買舊房成本(A) | 450 | 450 | 450 | 450 | 450 |
| 漲幅(B) | 20% | 40% | 60% | 80% | 100% |
| 賣舊房總價(C) = A x (1+B) | 540 | 630 | 720 | 810 | 900 |
| 買新房所需總價(D) = (C) x 2 | 1080 | 1260 | 1440 | 1620 | 1800 |
| 需額外拿出的購屋款(E) = (D) - (C) | 540 | 630 | 720 | 810 | 900 |
由上面的表格大家可以發現，雖然房價漲幅越大，賣出舊房的獲利也越高，但是同時要換大房的成本也被升高了，所以對於【只有一間房】【真正自住】的人來說，房價的上漲只是假的，因為同時也要拿更多的錢出來換大房
但反過來，若是對於【投資客】，或是【還有其他房子可住(例如回家與父母同住)】的【自住兼投資】的人，就希望房價漲得越多越好，因為就可以落袋鎖定獲利，然後等待下一次進場的機會
下面再假設如果有稅負(假設40%)的情況下是如何:
| 買舊房成本(A) | 450 | 450 | 450 | 450 | 450 |
| 漲幅(B) | 20% | 40% | 60% | 80% | 100% |
| 賣舊房總價(C) = (A) x (1+B) | 540 | 640 | 720 | 810 | 900 |
| 稅後金額 (D) = (A) x (1+B(1-40%)) | 504 | 558 | 612 | 666 | 720 |
| 買新房所需總價(E) = (C) x 2 | 1080 | 1260 | 1440 | 1620 | 1800 |
| 需額外拿出的購屋款(F) = (E) - (D) | 576 | 702 | 828 | 954 | 1080 |
的確，因為多了稅負的關係，一部份賣舊屋的獲利被政府拿走了，所以要拿出來買新房的金額比沒有稅負的情況多
但是自住者的希望在於 - 透過合理的稅負制度，降低房地產的投機炒作，使房價的漲幅較合理，換新房的成本也會降低。
由上面兩個表的數字來舉例就是說，如果透過稅負以及其他打房政策能夠讓房價漲幅低於60%，而不是【現實的100%】，那麼對於【自住換房】的人就是有利的，因為576萬/702萬/828萬都小於900萬
事實上很少
拿房屋課稅現值去算算便知
有4種說法
1.有房有貸款者反對央行提升利率打房........因為不想增加負擔
2.無房者希望加最大力度打壓房價.......弄便宜才買得起
3.有房想賣者........不會便宜賣........因為他看了時價登錄都那麼高價....但他忘了成交量卻那麼少何時才成交到你家.....對了有句話是這樣說........全家就是你家
4.沒房想買者........會說實價登錄大都作假.....但又拿不出證據........道聽塗說.........什麼左手賣右手........有誰這麼閑......賣來賣去自己繳稅和規費給政府
總之......賣的人因為心不急........貸款利率低或是可出租
才會價格居高不降........買方被人煽動說房價會跌30%........再來買
哈哈........我看都不可能
台灣人和中國人不一樣
廣州房價據說已經下跌40%
北京上海也有10-20%跌幅
台北新北市有嗎.............我看量少說不定還上漲1-3%呢
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