豐島 wrote:
...重置購物，簡單的說分成土地價值和房屋價值兩個部分，前提都是無論買的房屋或是賣的房屋，當時都得是符合自用住宅同時一年內不得有出租或營利的行為
土地部分：賣方賣屋時一併會繳交政府土地增值稅(若合乎自用住宅，還可以使用一人一生一次的優惠稅率)，這筆錢是賣屋時得先繳的。
重置購屋時(2年內均算，買或賣無順序要求)，若買屋者與之前賣屋者需是同一姓名(其他人都不行)，而且"買的"房產土地的公告現值大於原來"賣的"房產當時土地部分的公告現值，賣屋時繳交的土地增值稅是可以商請退還的(獎勵民眾換屋)，反之則無法退稅。
房屋部分：也是2年內，不限定買賣順序，但最大的不同是房屋持有人可以是非本人(配偶或直系親屬亦可)。成立條件是"買的"房產總價(目前就是買賣契約上的實價登陸價格)，大於"賣的"房產總價(目前就是買賣契約上的實價登陸價格)，即符合重置購屋退稅。退哪些稅呢？
因為售屋若遇上有所得收入(售屋總價>同棟屋子買進時價格)，於隔年5月報稅時須得併入申報所得稅。重點來了，這部份怎樣申報呢？
順序為以下
1.核實申報：有明確的買賣合約時，即以實際賣價(目前就是實價登錄價格)-當時買價(政府可從建商，貸款銀行的當年申貸時鑑價...查得)所得之金額為主，但不是以100%的以上金額申報為當年售屋所得併入綜所稅申報。而是以以上金額乘上所售房屋當年度房屋的"房屋公告現值"，在總屋價中的"比重"，當做財產所得申報。
舉例來說，在下2年前購屋總屋價1000W元，今年換屋賣出後賣得1500W元，售屋獲利是1500-1000=500W。但是我在明年的財產所得不是以500W併入當年其他所的計算。那該以多少當財產所得申報呢？
我可以從售屋時契稅,當年房屋稅上查得售屋當年政府評定的"房屋現值"，以及土地公告現值(前面提過)，售屋當年的房屋評定現值除以(房屋評定現值＋土地公告現值)，除出來的這個值乘上500W才是申報的房屋交易所得
以上例來看，若售出時房屋評定現值是200W，土地公告現值是800W，200/(200+800)=20%，隔年申報的財產交易所得即為500W*20%=100W，這100W併入該年其他綜合所得一併計算。
2.按照當地地方政府公告的公告現值＊各地比例＝隔年財產交易所的申報。但這類申報方式，前提為無法提出買賣屋時之交易價格證據(以前是自己認定，現在是政府幫你認定)
以往因為沒有實價登錄機制，政府無法認定買賣屋時的差價，所以可以讓民眾申報時自由選擇1 or 2的方式申報。但目前有了實價登錄後，賣屋價格一清二楚，若又是近年內才買的，對於買價政府也可以很容易的從實價登錄系統，建商提供，或是申請貸款銀行的鑑價中查知當時買價，所以大部分人因為想省點錢選擇2.的方式，很容易被政府查出而要求重新計算並補繳。
再談重購退稅，若新買房屋實際總價>所賣房子實際總價時，以上例為例(上例財產交易所得為100W)，則可抵免(同年內換屋)或退稅(非同年內換屋,需為2年內)。
最後補充一點，因為於申報財產交易所得時申報的所得，乃僅以"房屋公告現值"所佔之比例計算，所以住越久的房子於賣屋時，所繳的稅會越少。why ?
房屋評定現值：基本上都是越住越便宜(房屋結構老化...等折舊)，可以從房屋稅單上反應得知
土地公告現值：近年來快速調漲，越來越貴，增幅遠大於房屋評定現值減幅
分子(房屋評定現值)越來越小，分母(房屋評定現值＋土地公告現值)越來越大。兩相一除，再乘以實際售屋所得後，自然較小。
所以對於一樣是售屋實際所得500W的來說，住2年就售屋和住了10年才售屋相比，前者所計算出的財產交易所得，會遠大於後者，而非相同的。
小寶獅 wrote:
物件40多年公寓台北市25坪，大概是7年買600萬，現在賣12000萬，價差600W
核實申報：
房屋評定現值$100000，土地公告現值$167000(元/平方公尺)
100000/(100000+167000)=0.37
600Wx0.37=222W
大大應該還少算了！
核實申報可以列舉『房屋成本』扣除，例如：修繕、裝潢....等！
前提是你單據都有保留下來！
最好家裏都有倉庫擺放單據
...什麼爛規定？
至於重購自用住宅退稅？對現在台北市的屋主，應該是看得到吃不到！
買新賣舊？新房的公設比都比舊房大，單價更高....相同權狀坪數下，實際使用面積恐會縮水！
除非.....大手筆加碼，在台北市買更大的坪數？
那個.....增加的『總價』可能比退稅多更多！
賣近換遠？公告地價、房屋現值......應該沒有其他另一個縣市，會比台北市更高的！
除非.....賣台北市換其他縣市『特別又更大』的房子？
要大到會超過原來的公告現值......
這樣.....可能有機會退稅？這是以前算過的......有誤請指教！
外縣市換進台北市，就算是『套房』？可能都還退的到稅~~
難怪臺北以外各地標榜『豪宅』的建案，都鎖定台北市的屋主當做潛在的買家？
換屋需要"重購退稅"的注意一下自用住宅定義。
本局表示，依所得稅法第17條之2規定，納稅義務人出售自用住宅房屋所繳納該財產交易所得部分的綜合所得稅額，自完成移轉登記日起2年內，如重購自用住宅房屋的價額超過原出售價額，得於重購自用住宅房屋完成移轉登記的年度，自應納所得稅額中扣抵或退還，但原財產交易所得已自財產交易損失中扣抵部分不在此限；前項規定對於先購後售的情形亦有適用。
本局舉例說明，納稅義務人陳君96年度綜合所得稅結算申報，列報財產交易所得0元，經本局查得陳君93年購入臺北市預售屋價額1,300萬元，96年交屋後即予出售，同年另購入板橋地區房屋價額2,100萬元，惟出售臺北市房屋時，陳君或其配偶、直系親屬均未在該房屋辦竣戶籍登記，不符合自用住宅規定，本局乃按臺北市房屋評定現值29% 核定其財產交易所得。陳君不服，主張出售臺北市房屋實得價款不足以購入板橋地區房屋，並無實質財產交易所得，且所得稅法皆未明定設籍為認定自用住宅之唯一或必要條件，請重新認定云云，申經復查及訴願均遭駁回。
財政部訴願決定駁回意旨略以，陳君、其配偶及受扶養親屬並未在臺北市房屋辦竣戶籍登記，原核定以戶籍登記與否，作為認定是否為自用住宅之依據，自屬有據，應予維持。
本局進一步說明，出售自用住宅之房屋財產交易所得應納所得稅，與出售自用住宅用地之土地增值稅，二者性質相同，有關自用住宅之認定允宜一致。是以，所得稅法第17條之2規定適用重購退稅或扣抵稅款之自用住宅，自當符合土地稅法第35條所稱自用住宅用地之條件，即土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且於出售前一年內無出租或供營業用之房屋，並須符合重購自用住宅之房屋價額超過原出售價額者，始可適用；本局籲請納稅義務人注意稅法相關規定，以維自身權益。
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