louissvs wrote:
預計在10月中定案，...(恕刪)
把房價加上去 也要有支撐 要有人想買且"買的起"
薪水幾年沒漲了 就算有漲也追不上房價的速度
人口紅利消失 QE退場 壽險公司破產
張大眼睛看看哪個人是最後一隻白老鼠吧
奢侈稅是政府延遲市場崩盤的好工具 加長鎖閉期 才能在高地產價的基礎下抽多一點稅 當然時間越久抽越多 崩盤了就沒得抽了 誰才是傻B？！
唉 奢侈稅實施的實施真正爽到的是地主 建商 和 政府 而且2年後又延長3年這種做法 只會加大房產投資客的之間差距 本來能靠點小資本翻身的自住客/投資客（這類投客一般自住投資兩位一體 即是自住也是投資 都是在等過幾年賺錢然後可以換房）被排除在外或被擠到更外圍了 剩下的只有口袋深的人能玩 財富更集中到M形社會的右端 （地主 建商 口袋深的投客）
第一代奢侈稅造成的量縮現象 並沒有如大家預期的價減現象 反而還更漲
而且建商嗅到了機會 就是在這奢侈稅實施的2年內 全台大舉推案 因為政府幫了一個大忙 把交房后的賣壓延遲 懂得運作的最好每月都能推案 價格還能逐漸遞增 比方說第一推案 10/p 而且售罄了（低開價策略引入第一批投客迅速完銷 造成轟動而且也囤好開發第2 3 4推案的土地了） 第二個推案可以開 10.5-11.5之間的價格 讓想從投客手上買第一個推案的（假設不能換單隻能等到權狀拿到才能交易）人因為不想被轉嫁奢侈稅也不想等 而去接受第二個推案 雖然售價提高了一點 但還是比買第一個推案的成本還低提點（如果把換單情況放進來推演 投客至少也會抓10%獲利來換單 那其實買下來也跟第2個推案成本差不多 但投客會先釋放出來的方位樓層一定先放最差的 那還不如買第二推案可以主動選擇方位樓層好一點的）等2個推案賣的差不多時再推第三個案子售價就可以開到12。5/p 到13 這樣的差異又可以爽到第一和第二案子的換單投客或 尤其是第一個推案的 這是設定在同一個區域同樣的產品結構的模擬 政府的奢侈稅簡直是公告抬價率
現實上 抬價的花招很多 建商也會透過產品的差異化讓一案又一案的價格差異拉大 坪數 豪宅化 位置 朝向 公設 建材 工法 當然也有土地成本提高 等等因素
政府一開始實施的時候已經造成了2手房的交易量縮 投資客自住客轉向預售 等了2年蓋好后 （先把換單的現象等會再敘）又要再2年才能再交易（把稅金轉嫁給買家也是等會再敘）4年的真空期 造就了一堆新富發（新崛起的暴富開發商） 很多例子 鄉林 遠雄 新富發 惠宇 眾人罵得越多 案子就推動越多 廣告就大得越大越聳 推案全島遍地開花 而且還出現不少一日完銷（大概是可換單案子 投客最愛）的推案（其實被罵也是種行銷啊（不花一分錢）知名度一下就打開了 拜網路各大酸民所賜 建商真的要好好感謝你們 呵呵呵 簡直歡迎盡量罵 連蓋帝寶的建商名字我都不太清楚叫啥名字 要不是他們在台中推了個案子我才了解到 但是我相信 雄啦 鄉啦 發啦 差不多是全島有名） 而且特別喜歡再重化區推案 道路寬敞施工便利 也不用敦親睦鄰 也不用打理在地牛鬼蛇神 （因為連人都還沒住滿的地方 在那裡當牛鬼蛇神也是要餓死地）也不回浪費時間跟地方民意硬碰硬把自己搞得像文林苑那種傻B開發商（交啥名字來著？） 比如最近新富發停止開發台中一塊老樹旁推案 當機立斷退款客戶 不是因為它愛惜老樹 珍惜環境 而是沒時間再那裡耗 因為它知道推案速度快和數量大才是王道。
這些建商戰略布局上 有些會給與換單的利多給投資客操作 有些會綁死不給換（簡單來說就是建商在某地區的開發密度有關 密度高的話 釋放換單利多會造成預售期間自己的案子前案打自己后案 當然啦如果你是建商的鐵咖 再死的規定也是有特例的 除了跟從建商新推案投客 還有一種精華區收藏投客（其實有些是兩著都具備）
當他看到好的精華缺希物業 拿店面來說 買家還真的會吸收賣方的奢侈稅 這不是空說
而是周遭的親身經歷 而且2年來就發生2次 一例是我自己的店面 持有不到2年 別人願意用4500萬讓我實收他還要吸收差不多600萬的奢侈稅 還有一例就是我叔叔買了4600萬的店面（月收12萬 還有3.4%年投報率） 但對方也是不滿2年 本來想簽那種滿2年再過戶的協議 但我叔怕對方的不確定性 後來決定自己吸收了快700萬的奢侈稅 購入成本墊高到5300萬（訂正了一下）
至於精華區2手住房 一般會掃同一區里價格相對低的貨物（當然挑品相也一定不好看 才能成功砍價） 入手后重新拉皮改造裝潢（一般不會太好 能壓縮成本） 然後再釋放出來租售 租是養房2年再售 其實這樣也保證賺來因為有政府的公告抬價率 2年後 的市場價格已經被開發商墊高了（外圍重劃區都賣到12.5萬了 8萬入手爛房 包裝過後賣個12萬也才剛剛好 市中心耶 一定有消費者買單） 互相牽引結果
建商大量的開發意味這地主大量的賣地（裡面也包掛政府） 土地交易量變多 政府再抽頭一次 地價因此推高 公告地價也水漲船高 政府再抽頭一次 蓋好商品賣給消費者的交易稅 政府也再抽頭一次 更別說建商主體公司的年度獲利所得稅 政府也要在抽頭 基本上簡直是魚幫水 水幫魚
特別是政府缺錢的節骨眼上 太多福利開支了（為了討好選民 老百姓也以為佔到便宜）只好投入公共建設到新區（舊區難搞 才都更一下就卡住） 把爛田地重化成可以多重課稅的建地 把房地產當作GDP的火車頭 逆向思考 其實推高房價的推手 其實就是自以為聰明利用政黨競爭的時候 拚命要福利的老百姓
如果沒有奢侈稅 2年（2-3年）建設期蓋完很可能會暴量的賣壓導致建商會保守策略推案 也會導致土地交易不熱絡 地主也沒辦法拿翹一塊比一塊敢開天價 而且精華區2手市場也會和預售房互相牽制價格 如果不干預市場的話 偏僻的重化區不見的每個人都想要 但是把精華區搞缺希了（量縮）價格開高了 導致很多人不得不到轉移重化區的預售 讓早一步卡位的投客賺得荷包滿滿 （賺到錢了又倒回來鎖死精華區的好物件讓它更缺稀）
現在更好啦 真空期可以延長到5年 2年的建設期加3年的奢侈稅期 保證往後的每年新案的推案量會年年創新高 再過個3年 再來個奢侈稅延長4年 5年 6年 哇哈哈哈哈哈哈。。。。（建商政府地主心聲）
各位 我都不知道奢侈稅延長有啥好爽的
其實這種延遞交易周期的稅法 有沒有抑制房價的效果 對岸就是個活證明 中國大陸一線城市早就實施5年的奢侈稅了 而且還加限購限貸制約條件 還不是年年上漲 最近剛賣掉一間上海幾乎沒機會再去住的房（太小了只有2房 家庭人口變多之後 開始把手上2房以下的產品處分掉） 剛放到市場上 一堆中介打電話來就先問第一句話 「滿5年維一嗎？」 才3個月就被簽約了 我都懷疑我開價太低了 但是比起我的購入價 他媽的真的暴賺 買150 賣 440RMB 我還是買第二手 我的上一手 購入成本才90 早知道多買幾間 前後才不過6。5年而已
1.
就算哪天真的實價抽稅，房租也絕對漲不動。
因為老百姓的薪水就是低，漲房租就往郊外搬。真的租不下去，那就辭職，從台北搬到花蓮。
台北市區空一堆房怎麼辦？
屋主最後就是降房租，或是低價賣掉。
非賣不可，如果不賣就要自己繳稅金。
房價跌了之後，實價抽稅就跟著降價。
接手的新屋主是用低價入手，稅金當然跟著跌。
房價/房租跌了，搬到花蓮的民眾又可以搬回台北。
除非政府瘋了。政府故意亂評，明明房屋低價，也故意評定很高，然後跟你要錢。
這種事有一個國家幹過，叫做希臘。
房屋根本賣不掉，也租不掉。但是政府就硬跟你要錢。最後怎麼辦？
有些屋主就是直接烙跑，搬到其他國家，原始房屋就空在那邊，直接荒廢。
屌不屌！
我隨便舉個例，美國實價抽稅，那美國人有上街抗議房租太高嗎？
美國人有投票把政府換掉嗎？
美國人有投票取消實價抽稅嗎？
2.
奢侈稅讓建商重傷。
奢侈稅讓炒客/仲介超級重傷。
建商一樣會痛。不是二手屋賣不動而已，新成屋一樣賣不動。
3.
拿中國來比舉例失當。因為中國是薪水房租房價三個一起漲。
為什麼中國政府要打房？因為房價漲幅超越房租漲幅。
「中國打房，房價還不是照漲。」
這句話是屁話！
打房前，薪水漲30%，房租漲30%，房價漲50%。
打房後，薪水漲30%，房租漲30%，房價漲30%。
類似這樣。
有些人說中國打房，還不是一樣照漲。
但是那些人永遠不會跟你講，中國的薪水/房租漲多少。
台灣的情況是薪水/房租都沒漲，你覺得台灣未來會怎麼走？
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