yunyunhome wrote:
你是傻掉了嗎? 看...(恕刪)
總是覺的大大真是氣宇非凡, (非凡商業台的非凡)
第一句就是說人家傻掉了.. (老師在講有沒有在聽, 有沒有在聽, ..[丟筆])
不過還是就事繼續討論吧,
我提出的問題是
"民調指出大多數人是看漲，看漲的人會默默地買,
那為何目前房產成交量減小? "
但這個問題似乎沒得到答案, 也許你不會回答.
"你怎麼可以把我所談論的趨勢，用現在或過去來檢視?" (面對電視call-in的題問, 不能回答的要顧左右而言他帶過)
投資這檔事向來是看趨勢, 既然目前確定趨勢看漲,
那目前應該會增加許多人願意投資, 但目前沒有增加, 是否有不合理的地方?
既然大大一直在發文說未來一定漲, 我看久了漸漸的也相信了, 未來的確會漲,
我現在去把錢從銀行和股市領出來貸款買個兩戶, 一戶自住, 一戶投資,
請問大大何時我可以賣出獲利了結? (不要像投顧老師都把觀眾帶進去買, 然後就沒把人帶出來的)
這問題真的很重要,要先問清楚 (不要像投顧老師都把觀眾帶進去買, 幫人抬轎或解套)
買進後賣出,不像股市那麼簡單, 有一堆% 的稅要付,
奢侈稅10~15%%, 買入仲介費 1~3%, 賣出仲介費1~3%, 契稅(5%還是6%的樣子我忘了)
所以 買進價*( 1 + 17%~27%) 當作賣出價 才剛好打平而已,
現在買進2000萬的房子,
未來若是兩年內賣出, 至少要加價340萬以上才可以獲利,
未來若是兩年後賣出, 至少要加價160萬才可以獲利 (不計奢侈稅),
那未來 兩年後 用2160萬 接我下一手的小明也有相同的問題,
未來接我下一手的小明, 要從我賣出的房獲利,
若是兩年內賣出, 至少要加價400萬以上, 賣2600萬才可以獲利,
若是兩年後賣出, 至少要加價170萬以上, 賣2400萬才可以獲利,
左兩年右兩年, 大家一直等兩年轉手, 可是要獲利卻越來越不容易,
不像從前買進加200轉手賣出很好賣, 馬上可以獲利200,
現在是買進只加200可能會賠錢而且還不好賣.
我想大大很有見地, 應該可以回答小弟以上諸多的疑惑才是.
另外我不知大大是多有錢, 可以酸別人窮上班族或無殼蝸牛,
錢怎麼來的, 投資房產來的? 繼承來的? 開公司? 還是也是上班族?
若大大很有錢, 可以多買些, 我們這些空軍看著你發達也不錯,
哪天發達了上來開箱一下入手了什麼好物跟大家分享, 這是01的精神所在.
若大大很有錢, 卻不願意出手買救一下成交量, 可以跟我們說為什麼嗎?
若大大不是很有錢, 如何論述這一堆要砸大錢的事業然後笑別人又傻又窮?
若大大不是因為投資而很有錢, 叫我們如何相信你的致富之道是可以遵循的?
Jedsxohe wrote:
"民調指出大多數人是看漲，看漲的人會默默地買,
那為何目前房產成交量減小? "
但這個問題似乎沒得到答案, 也許你不會回答.
寫得太簡潔，怕你看不懂，寫得太詳細你又看不懂...
到底是你領悟力太差，還是我表達有問題?
我是看你好像是真的想了解真相，而不是來踢館，才勉強一次次回覆你的問題，否則早把你列入黑名單，你想回應也回不了
總之，這是最後一次了，看懂就看，看不懂，我也沒轍
一般來說，成交量會萎縮，不是買方嫌價格太高，不然就是賣方閒價格太低，雙方缺乏共識
但，我已經強調過了，在投資客手上物件還沒清完之前，整個房市價格與成交量都會受到投資客心態影響!
現在的狀況是，就算投資客想賣，還必須是加了10~15%的稅金，否則他是不會賣的，以至於投資客物件突然之間都消失在市場上(永慶)，還在流通中的物件底價都紛紛調高10~15%(只是嘗試，但沒人會買，等於沒流通)，所以若加上這種等於沒流通的物件，我估計委託量應該不只少11.5%，應該是少了30%
既然在市場上流通的物件少掉不少，整體成交量萎縮，有什麼好奇怪的!?
蘋果日報:...奢侈稅後大台北地區房屋委託銷售量，較政策上路前減少約11.5%...
http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/33532204/IssueID/20110716
說真的，現在想買的人根本沒變少，否則房仲也不會還是忙得要死到處帶看
你可以再騙自己，蘋果日報講無貨可賣是騙人的，那也無妨，反正市場現況不會因為你不願面對現實有任何改變!
你等著繼續看下去好了，遲早自住客會撐不下去，紛紛跳進來搶著買已變少的流通物件，導致再度大漲!
對投資客來說，目前居住需求沒減少之下，他是很容易找到人租屋，投資客有租金收益~就算是貸款買的，扣掉房貸利息，還是有小賺一點錢，不斷有現金收入!(房貸利率才1.8%，而租金報酬率2%還算常見)
對自住客來說，不買房子，還是得付租金，不斷有開銷支出!
你說誰的經濟壓力會比較大?
大概就是這樣，就算現在成交量萎縮，但房仲業竟然沒出現關門潮，反而還逆向要增人，因為房仲業預期，等到投資客手上物件逐步轉向一般自住客或置產族之後(又或是等2年後紛紛解鎖後又拿出來了)，整個委賣的狀況會比較正常，然後成交量也會慢慢回升至某個水準以上
說真的，若你有意思要買房，或是你誤以為投資客嚇得半死，你可以實際走訪房仲業，去了解實情，你就會知道真的是你看錯房市了!
房仲的佣金是來自"成交"，而不是價格上漲(房仲會有要買方加價的傾向，主要是這樣易於成交)，因此如果有辦法說動賣方殺下來給你買，他們肯定會很賣力!但實際上就是殺不下來，不然你可以要求跟賣方直接對談看看，你就知道了!
多嘗試幾間房子，你就會知道整個市場就是這樣!
再講最後一次，除非經濟崩盤，大家都缺錢，賣方普遍都急著賣，而你剛好還是不缺錢(很難吧!)，你才有機會如張金鶚說的跌三成來買!
另外，其他人回應的內容，我懶得一一回了，我常說：事實總是讓人難以接受，但你不接受，事實還是不會改變!
例如，你就是窮人，被別人點出這個事實，你聽了不爽，但有改變嗎?不如先接受他，然後再看看有什麼辦法能夠逆轉這個事實!
還有現在仲介還CALL半年前想買房的客人了(你認為現在他會買嗎?).以前連找都不找(都先找投資客).但會成交嗎?現在更貴誰買.除非..?說仲介忙但是你以為它賺到忙不過來?是怕快倒了積極找客人.就怕是忙到變白忙.這才是主因.但樓主它能掰到說是房市好不然仲介不會這麼忙~~~~.利害利害.還臉不紅這樣解釋.
樓主你真的急瘋了.只想說你是似而非的話術學的不錯.不過還不夠能說服我.因為都能打你槍還加睹.大家撐2年看看啊.你賭自住客撐不住.現在說都是推理.就看下去吧.2年還很久.不用跟你在這打嘴炮.自住客自己撐不住.怪誰那就怪自己吧.3害目前剩1害(投資客.仲介.建商).自己再撐不住讓它活起來自己活該
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順便看一下仲介跟投資客的嘴臉跟手法吧:
奢侈稅副作用 成交量縮房價漲、新屋沒人住
〔記者簡明葳／台北報導〕奢侈稅政策立意良善，卻引發了不少副作用。除了市場成交量萎縮，房價反而持續走揚外，大批投資客購買的新成屋社區，最近則發生了沒人入住，無法成立管委會，導致無法點交公設，或是不繳管理費，讓公設難以營運等問題，影響部分住戶權益。
奢侈稅上路後，房價不跌反漲，除了投資客將十％至十五％的奢侈稅成本計入房價外，房仲經紀人若見到屋主出售意願不高，無論屋主持有時間長短，會不會受到奢侈稅限制，經紀人都會告知屋主，可調高十％至十五％售價提高利潤，誘其售屋。<==這就是台灣的仲介<==也可能兼有投資客的身份.
雖然市場對價格接受度還不高，但是目前市場釋出量少，買家可選擇物件不多，若急於購屋可接受行情，或對於區域行情不熟悉者就會成交，導致平均成交行情無法回跌。
另外，近幾年大量推案的區域，若碰上奢侈稅後交屋者，最近就面臨公設「擺爛」的問題。像淡海、林口新市鎮、三峽北大特區，或是量體龐大的社區，像新北市板橋區的「新巨蛋」一案，戶數動輒上千戶，由於購買者多數為投資客，原始買家為投資客的比率高達七至八成，這些「投資客社區」住戶，最近也開始憂心居住品質問題。
投資客為了規避奢侈稅兩年期限，暫緩新成屋出售計畫，不少剛交屋的新成屋，管委會無法如期成立，後續無法完成公設移交動作，公設無法營運，宛如廢物，停車場雜亂無章。
就算有成立管委會者，但不少投資客平時根本不會到社區，也不繳管理費，社區相關運作開始出現問題。
住商不動產研究室主任徐佳馨表示，根據《公寓大廈管理條例》規定，建商應該依法召集區分所有權人會議，成立管委會，並在管委會成立後七日，會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會現場針對水電機械及消防設施等管線檢測，移交給住戶。
若遇到不繳交管理費達二期或一定金額的住戶，社區可依法催告，若依然不理，管委會就可向法院聲請強制執行。不過管委會多數會給予住戶較長的寬限期間，多數投資客仍逍遙法外，造成住戶困擾。
在這樣子M型收入的經濟環境中，真正氣派的大豪屋才具備了炫耀的效果，簡單的拿手機市場看就知道，這跟房子一樣也叫作必備必敗品，就算幾百元或幾乎免本金的手機(類似租屋)滿街擺在那，但無論詢問度或實際在拚業績的，絕對只有真正夠好的頂端市場和實用度夠且價格合理的機子賣的動。所以夠高貴的房，不漲無理，尤其是好地段又土地產權到達拆了再蓋不難的屋子，就只會在人口足夠且經濟好的狀態下不斷揚價，哪怕政府搞什麼住者有其屋弄些合宜宅，好東西…一張沒太多人看的出價值的名畫，最終有那個景氣也必會有天價呈現，不過，沒閒錢的…就要認份，該租就租，因為能在過度消費下還活的快樂者，得有無比堅強的心靈，或極有限的生命吧…
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