我們拿1500萬的房子來做一下計算，
貸款7成，
自備款需450萬，放在銀行以1.5%的利率計算，每年利息可得6.75萬，
貸款1050萬，以利率2.5%寬限期2年貸款20年計算，每年利息支出為26.25萬，
6.75+26.25=33萬，放兩年就是66萬，66/1500=4.4%，我放兩年才賠4.4%，
若我以每月2萬出租則(66-48)/1500=1.2%，放兩年才賠1.2%，
現在要賠10%-20%賣掉甚至有人說5成，如果你是投資客你會願意嗎?
這真是刻意誤導加上胡扯
你賠掉的才不是66/1500=4.4%
你根本沒有擁有那1500萬
你是貸款了1050萬
你只擁有450萬自備款
不算折舊
你賠掉的是66/450 =14.66%
兩年賣不出去就賠14.66%
不好意思 這下可多了吧?
出租的話 你的房屋屋況會大幅下滑
將會加速你房屋的折舊速度
所以你的售價會受到顯著影響
以對房子的需求而言 社會大概分三種人
A族群：財團大戶 靠股票及房產數字波動即可日進斗金
B族群：以炒房做為增加資產的手段
C族群：買房自住 一輩子可能只買一次房 房貸要背20~30年
奢侈稅打房 會打到誰？
答案是B與C族群 對A族群毫無影響 或說是九牛一毛
五都選舉剛過不久 五都的土地與房價因縣市合併而有漲勢
(新北市與台中市漲幅較明顯)
A在選前便將手邊物件倒一點給想要見縫插針的B 與有自住需求的C
此時A已經賺了一手了
B則有部分人賺到 部分人還在觀望 預期過段時間會漲更高再賣
C則自備300萬 貸款700萬 買了1000萬的房
現在打出奢侈稅 房價的確有影響到2~3成
A以不變應萬變 手上資產繼續保留 口袋夠深 不怕奢侈稅
B被迫要降價倒貨 誰有資格及資金低價來接？
(B也有大小咖之分 大咖不動如山 小咖可就被迫要動作了)
C當初買的1000萬房 現值700萬 也就是自備款300萬無端從人間蒸發 貸款金跟房價一樣高
既然有人被迫低價倒貨 於是A以低價買到更多房產 手上便擁有更多資產及籌碼
B跟C 持續在A的手下集團公司工作上班
即使遇到不合理的工作待遇(責任制、派遣制、無薪假等等)
一想到背後20~30年的房貸 只能咬著牙繼續苦撐而不敢造次反抗
而且 這個A裡面可也會暗藏著外資 包括中資
而政府因為奢侈稅打房 對人民也算是有個交代了(我可是有為了抑制房價在做事，請不要再囉嗦了)
打房不是不對 而是方法與方向還有對象對不對
漲價歸公 會是個比奢侈稅更有效 且對社會對人民都是更有益的方法
但可惜淪為束之高閣的理想
開版大假設未來房價是漲 有什麼不對?
經濟學原理不也都一堆假設先架在前頭?
財務分析的再投資報酬率 選擇權定價的波動率等等 不都也是一堆假設之後的產物
再者 每個人的觀點不一樣 怎能要求人家一定要跟你一樣看跌?
是聖旨? 還是先知?
聖旨就不必了! 若是先知，那你怎不在SARS的時候買房? 輪得到你現在來說嘴?!
買進投資商品 不都是預期看漲才會買進嗎?難不成有人買股票是因為看跌才買股票的?
開版大的假設是有些漏洞沒錯
但有興趣的 或是攻擊&批判的人
請你提出你的假設 或是補充一下你認為對的算法啊
你看跌 不代表人家就要看跌
人家手上有房 看漲不行嗎? 他自我感覺良好不行嗎?
若要論對錯 時間到了再來說吧
orz5525 wrote:
你明知10年後會賠那麼多錢給銀行
那為甚麼當初不要便宜一點賣給我???
這個理論乍看之下是好像很有道理
但仔細想想
為何人家要用10年後的"不確定"漲跌賺賠 用現在"確定"的虧損賣給你
他口袋多深 願不願意賠錢賣 那是他自己的事吧
換作是你 你開第一槍賠20%賣啊!
...先別說會不會跌…光是買家目前都抱著觀望的態度…
內文搜尋
從 APP 打開
X