1千萬的房子貸款800萬房價跌到200萬你還會繳貸款嗎? (第6頁)

wth910e
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51樓

2008-10-10 21:13

明彥 wrote:
很詳細！！感謝！！不過真的跟我以前的經驗不同看來跟銀行運作的方式真的有關
...(恕刪)

wu0078兄陳述的就是一般銀行的催收作業程序,一般來說,如果評估擔保品拍定金額可大於當時債權金額,銀行就會於取得執行名義後逕付執行(拍賣抵押品),而執行名義中最容易取得的就是明彥兄所採取的拍抵裁定,所以明彥兄說的應該也沒錯,惟這種情形通常是用來逼迫債務人自行處理的.

但以房地產景氣向下反轉的時期所發生逾期的案件來說,大部分擔保品拍定金額可能會小於當時債權金額,所以催收人員都會同步進行其他催收程序,以免漏失遭受懲處,並迫使債務人與銀行協商.

歡迎指教

JackYang

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52樓

2008-10-10 23:49

wu0078 wrote:
有什麼問題大家可以問我，我會很樂意告訴大家的，只是要做這些事情的時候，請三思而後行。

1. 法拍屋的定價由誰定價 ?

2. 目前有注意士林地方法院的法拍屋... 35 件變成 30 件, 要問的是?

過了期限,沒有拍掉,資料會從網頁拿下嘛 ? 還是會陸續更新資料 ?

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wu0078

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53樓

2008-10-14 10:10

回應樓上的問題
1.法拍的價格，是法院委託鑑價公司先行估價，再由法官依職權訂定第一拍的價格。若第一拍流標，依照一般現行的法院流程，第二拍會是一拍底價的八成，但少數法官或法院除外，會用九成來訂下一次的拍賣底價。
2.資料當然會隨時更新，一般的拍賣程序，四拍流標後會就撤銷查封，債權人必須重新申請執行。

mudada

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54樓

2008-10-14 11:12

這些問題，請大家詳敘詢問銀行的作業吧!!依我在銀行擔任多年催收的角色，銀行的作業如下:
1.房貸戶不繳貸款，超過七天，銀行催收人員開始電話催繳，有些銀行甚至已經開始部分的法律動作，例如:假扣押裁定、拍賣抵押物裁定、支付命令。
2.超過一個月未繳貸款，除了基本的電話催繳以外，有些銀行會開始動作，向國稅局查調借款人及保證人的財產所得，如果有其他財產及薪資，銀行首先會向法院聲請假扣押，先將借款人及保證人的財產先行扣押，防止過戶給其他人，並扣押薪水，這時候，借款人及保證人每個月的薪資有三分之一將無法動用，被扣押在公司。
3.若持續未繳貸款，銀行會向法院聲請拍賣抵押物，如果支付命命已經確定，也會同時向法院聲請執行其他不動產及薪資，這時候，每個月的薪資就不是三分之一扣押在公司，而是交給銀行處理，銀行會拿來沖抵借款本金、利息、違約金還有訴訟費用。
4.等到被抵押的房子拍掉，記得一件事情，銀行的沖帳方式:先沖訴訟費用、在來是違約金、再來是利息，最後才是本金，已現行法院的作業，把抵押的房子拍掉大概要一年的時間，除非你的房子很熱門。
5.等到房子拍掉以後，借款人及保證人的薪資如果有被查封執行，銀行會持續到借款完全被沖抵完才會結束，已平均薪資30000來說，可能沖完借款要十年二十年吧，記得，沖抵借款不是只有本金，還有每個月會產生的利息喔。
6.在借款還沒完全還完前，名下不可以有任何的不動產，銀行戶頭裡面也不可以有任何存款，依銀行現行作業，每年都會向國稅局查詢財產所得資料，如果有其他財產，銀行一定會做強制執行，進行拍賣。
7.另外，你的信用狀況，在聯合徵信中心中會有信用不良的紀錄，這個時候你完全無法像其他銀行貸款，辦信用卡等等。

...恕刪 Orz

雖然就現在的局勢來看,台灣銀行的作法似乎是合理的,不過這也突顯了我們金融制度的不合理(其實應該是落伍)的現象,遊戲規則的陳腐相當程度的反應在消費者爭取自身權益上的弱勢
相信最近幾個月的破產法議題大家都多少有些印象,一直以來的認知就是,沒能力償債就不要去貸款.這種想法造就了
金融機構逃避責任的根源.

正確的觀念應該是,沒有等值的抵押品就不該放款出去.不論是信用貸款或者是房貸,這都是金融機構該負的責任.銀行又不會印鈔票,這些都是存款戶的錢.這就是破產法精神的一部份,金融機構要負起應負的責任.

拍賣了抵押品還跟貸款人追繳餘額,只是突顯了當初放款金額的控管失當
這種情況下,最大的受害者就是正常繳息的人,尤其是住了套房還正常繳息的人.

JackYang

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55樓

2008-10-14 12:09

mudada wrote:

雖然就現在的局勢來看,台灣銀行的作法似乎是合理的,不過這也突顯了我們金融制度的不合理(其實應該是落伍)的現象,遊戲規則的陳腐相當程度的反應在消費者爭取自身權益上的弱勢
相信最近幾個月的破產法議題大家都多少有些印象,一直以來的認知就是,沒能力償債就不要去貸款.這種想法造就了
金融機構逃避責任的根源.

正確的觀念應該是,沒有等值的抵押品就不該放款出去.不論是信用貸款或者是房貸,這都是金融機構該負的責任.銀行又不會印鈔票,這些都是存款戶的錢.這就是破產法精神的一部份,金融機構要負起應負的責任.

拍賣了抵押品還跟貸款人追繳餘額,只是突顯了當初放款金額的控管失當
這種情況下,最大的受害者就是正常繳息的人,尤其是住了套房還正常繳息的人.

我個人在想... 沒有等值的抵押品就不該放款出去, 拿房子去抵壓.. 不就是請銀行的人原去進行估算嘛?
可是房子會漲也會跌... 如此若去怪銀行好像也不太對吧...( 我的意思是說...誰知道幾年後,房子會幾多 ? ) 不是嘛?!

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mudada

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56樓

2008-10-14 13:47

JackYang wrote:
我個人在想... 沒...(恕刪)

恩所以個人認為,美日等國家銀行最後只剩下債務人的不動產,房子拿走後就扯平是比較合理的作法,銀行已經賺了利息,應該付出相對應的風險控管成本.如果都怪到市場機制上,那些不動產鑑價人員的專業就完了

海豚

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57樓

2008-10-14 14:19

mudada wrote:
恩所以個人認為,美日等國家銀行最後只剩下債務人的不動產,房子拿走後就扯平是比較合理的作法,銀行已經賺了利息,應該付出相對應的風險控管成本.如果都怪到市場機制上,那些不動產鑑價人員的專業就完了

如果是這樣,以台灣人的智慧,一定大玩槓桿,大量買房地產,漲價賺錢是自己的,跌的話丟給銀行,只損失利息,
這樣有一間的錢,買個十間我都敢

icewalker

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58樓

2008-10-14 15:50

通常銀行的停損點是當初承作的房價,
一般來說大約是房價的八成或以下,
所以它希望能拿回那八成,
有些人就是抓住這心態,
讓銀行法拍,找親友八折或以下價格購回,
看一拍或是二拍,
原房貸就結清,
重新和銀行談貸款!

JackYang wrote:
那請問,已經買房子的...(恕刪)

bcheng1

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59樓

2008-10-14 15:55

請問如果銀行倒了
那貸款是不是就可以不用繳了?

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JackYang

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60樓

2008-10-14 15:56

icewalker wrote:
通常銀行的停損點是當初承作的房價,
一般來說大約是房價的八成或以下,

SoGa.. 那這個價格,與地籍資料上面,屋主上面所記載的那個價格是一樣的嘛?

應該是如此說..... 地籍圖上面有屋主的貸款金額... 可以推算出當時的購買價格嘛 ?!

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