joeybaby2017 wrote:
20年來台灣房價｜為何只漲不跌？
(恕刪)
因為台灣的房市 , 從來都不是 商業行為 的"市場機制" （market mechanism）通過市場競爭配置
從來就不存在正常機制的,當供給量大時價錢低, 這種 " 量多價跌"
原本當市場上某種商品供過於求時,商品價格會下跌,當生產者減少生產,最後會導致這種商品供不應求,結果價格隨之上漲,又促使生產者增加生產,如此循環往復。
市場機制的影響因子受到市場機體內諸多因素, 例如商品價格、供需狀況、貨幣流通量等相互聯繫、相互制約。
商品增加→供需狀況不變→競爭機制之下→例如李嘉誠砍價打7折拍賣
台灣為什麼沒有發生 ? 因為政府出來拿你我納稅的錢去補這個洞,所以房價沒有掉下來
因為這和供給錢的銀行金流有關
銀行，「很奇怪的無風險意識」的一直借錢給投資客 建商 , 一般人反而貸不到
建商就拼命蓋
順利炒作成功，就海撈一大筆
泡沫破了，房子沒人接? 就回倒給銀行，然後全民買單
反正,台灣的銀行永遠不會倒
「超貸」,是台灣房地產市場的一種「專業」
投資客運用「超貸」，擴大財務槓桿，用更少的資金博取更大的利益，控制更大的市場範圍，創造不敗的投資炒作環境。
「超貸」最常見的方式就是做假的買賣契約。將實際1000萬元的交易，製作1500萬的契約，一旦銀行不察或內外勾結，七成房貸就是1,050萬。有銀行鑑價的保證價格,房價還會泡沫嗎? 不僅無需自有資金，還有50萬可做裝潢，再用更高價格賣出獲利。
房價自然被不斷抬高,而沒有泡沫化
銀行有沒有"淺野支店長"和"西大阪鋼鐵"內外勾結的關係
德國銀行有銀行抵押貸款法"Hypothekenbankgesetz (HBG)
在台灣, 超貸可以經濟犯罪,背信, 詐欺來法辦嗎?
對於不動產實價登錄、有查左手賣右手,低價高報嗎?
因為目前的高房價根本不是市場機制
這是一場"龐氏騙局"（Ponzi scheme）,完全是傳銷-老鼠會的做法
決定龐氏騙局(傳銷-老鼠會)的利潤，是必須納入更多的市場玩家，並且生產更多的鈔票。
前一個投資客吹噓房價會一直漲, 加價賣給下一個投資客,
可是這個房價暴增, 並不是因為GDP成長,或是收入增加,所帶動的房價成長
獲利並不是房屋自然增值,而是來自下一個投資客所投入的資金
房屋再繼續加價賣給下下一個投資客
他們真的相信房價永遠不會下跌，而且購屋者永遠不會減少。
投資客經過槓桿操作炒房、必須仰賴資產價格不斷的提升才能存活
炒房和傳銷(老鼠會)是類似的手法, 當上一個投資客賣給下一個投資客, 就像上線和下線的關係。
上一個投資客的獲利,並非來自房屋隨著整體GDP或的物價成長的增值,而是來自下一個投資客的資金。
所以當炒房客許諾一個超過"正常漲幅"的"房價",並誘使下一個投資客投入資金購買,以這筆資金讓前一個投資客獲利,這樣的行為在德國被認定為是一種Betrug 欺詐。
德國刑法有一個財產犯罪,詐騙是以"非法致富"為目標。對受害人以虛假藉口或掩蓋事實，欺騙而獲利，損害它人或第三者的資產。
欺詐是犯罪行為的侵犯財產犯罪。受保護的法益是"非自由處置財產"的所有者。
Kapitalanlagebetrug投資詐騙
投資欺詐是另一種形式的詐欺,這些犯罪者承諾有利可圖的”投資資本市場”，再以受害者的錢，來製造出獲利。
經典的投資欺詐模式是傳銷，其所指稱的收益,將以新的受害者的資金來支付。
因為投資客的資金, 又來自於銀行的貸款,對信貸部門做虛偽不實的陳詞, 也違反相關金融法令,如"銀行抵押貸款法"Hypothekenbankgesetz (HBG)
台灣完全沒有這些法律,就算有也不會引用, 可以放心炒房
一旦超貸案爆發, 銀行被擠兌, 政府"一定會"進場收拾殘局, 又拿納稅人的稅金去補漏洞。
安排其它銀行進場接收, 資產也不會落入法拍屋市場
過去的例子很多 ! 台中商銀,廣三超貸案, 中興銀行超貸, 陽信銀行超貸案,華僑銀行超貸案,中華銀行超貸案,
慶豐銀行超過新台幣負70億元資產淨值，逾放比達29.05%, 很大部份虧損都是房地產超貸, 收不回來的錢
太多例子了
行政院金融重建基金（簡稱RTC）對於經營不善金融機構,以公共資金挹注方式，彌補問題機構財務缺口。
迄2008年6月30日止，基金依法賠付計有38家農、漁會信用部 ，金額約495億元佔24%，
9家信用合作社金額約433億元佔21%，
7家銀行（含信託投資公司）金額約1,134億元佔55%。
這樣就 2000億.....錢不見了
不必擔心, 下一次發生,一定會重來一次嗎? 我們有多少2000億可以賠? 沒問題,就債留子孫而已
台灣的銀行,超貸是常態,銀行經常配合投資客抬高房價,讓人買不起,沒錯, 它就是要讓你買不起!
買不起就要借錢買,銀行藉以得到更高,更長期的貸款。
有沒有改變? 沒有 !
2020年, 兆豐銀行新店分行女行員，配合曾為房仲的前夫，利用人頭買屋，自行核貸，灌水成交價狂買雙北地區26間中古屋，詐騙兆豐銀超額放貸3億餘元
2019年3月，在新光銀行城中分行擔任行員的鄭姓男子，因投資失利資金，找高姓友人當人頭，從授信、對保、覆審及追蹤考核等，再用父親名下房地產為擔保，順利向新光詐貸到500萬元。
2018-06-26,銀行局副局長莊琇媛表示，華泰銀行中壢分行爆出3個貸款弊案，其中第一案是授信承辦人員有問題，該人員旗下有23個授信案有高估鑑價金額的狀況，放款金額高達2.5億、轉催收1.3億元。
第二案是有建商在2014年到2017年底，利用14戶人頭戶貸款，放款金額達1.1億元，最終貸款金額最後流回建商，轉催收6100萬元；第三案則是有6戶貸款擔保品有高估的狀況，放款金額9200多萬元、轉催收4900萬元。
2017-09-26
金管會銀行局副局長莊琇媛指出，聯邦銀行中壢分行行員陳男自2003年到2016年期間，長達十多年，利用職務之便，偽刻客戶印章、偽造簽名，冒名申請房屋貸款，並開立不實款帳戶，陸續偽冒19位客戶名義申辦貸款金額高達1億3,820萬元，並挪用貸放資金。該行員在聯邦銀併中興銀行時，就已經有透過客戶房屋抵押貸款，部份還款未塗銷之前，透過借新還舊的方式，瞞騙銀行冒貸，而且該冒貸金額還創下新高。目前未償還貸款還高達9,679萬元。
2016年, 華南銀行3月爆出被犯罪集團以人頭、超貸、偽造文書手法申報34件房貸，總值超過5.2億，並已出現2.7億元的逾放損失，且其中25件都是由一名古姓行員承辦。犯罪集團以此進行無本金炒房，金管會重罰華南銀行300萬，並且命令解除該行違規行員職務。
千洋建築公司負責人林○與詐貸集團成員勾結，以人頭戶簽訂假房屋買賣契約，向大衆銀行申辦高額貸款，並僞造假的財力證明，串通林姓銀行貸款專員，持假買賣契約向銀行送件申辦房屋貸款。從2014年至今已成功申貸10餘件，不法獲利高達1.1億元。
2012年12月至2014年10月間，在台北市聖豐地政士事務所工作的地政士林○，中信地政士事務所工作的地政士蔡○，被指控透過不實的委託人薪資清單、虛增薪資所得或提高不動產交易價格等手法，陸續詐領彰銀接近2億。彰銀2014年發覺房貸戶未正常繳息，銀行進行催繳才發現，房貸戶提供的所得清單等資料有虛偽情況，彰銀通報金管會
合作金庫南京西分行賴姓經辦人員，2010年涉嫌勾結陳姓房仲炒房，不但提高核貸金額，超貸1億多元，期間房仲還疑似招待行員喝花酒、給佣金。
案例層出不窮
假高價、超貸 這種手法一再重複 , 都老招了,也造成國庫從你我口袋掏出2000億去賠付給銀行?還一再發生?
這些掏空者坐幾年隱居後,又重出江湖 ?
所以在上一次,20年前,許多銀行超貸弊案爆發,發生擠兌時,房屋價格就已經被銀行高估了。
這些付不出貸款的"不良資產",其實是這種"投資詐騙"行為下的"賊贓"。
"賊贓"應該是要拍賣, 進入法拍屋市場,經過1拍2拍3拍,特拍之後, 打回原形,價格回到市場現值。
不幸, 行政院金融重建基金,在2000-2008年,投入了2000億了, 買下了這批"贓物",失去讓房地產市場回歸正常的機會
而這種所謂的"投資行為"仍然被繼續複製,高房價被不斷堆積往上, 才形成現在就要泡沫化的現況。
有這麼多的銀行涉入超貸弊案,土地房市價格早就被高估了,
那些超貸的都是有錢人, 都早就跑了, 資產都轉移到國外了, 追不回來
放心,不會追究這些人的責任, 只是打入呆帳
而且,政府又拿納稅人的錢出來撐著,銷化呆帳,拿這2000多億補足了超貸的金額,把房價推升往上拉, 不然房價早就泡沫化了
這些政府拿出來的錢,是全民辛苦納稅的錢
也就是你,我口袋的錢,被拿去墊高了房價,
很荒謬的,就是自己出錢,讓房價越來越高,卻讓自己買不起?
除此之外
政府會變魔術, 把農地變建地, 再轉賣給建商, 讓土地價格翻倍
在台北市,則是把機關學校用地, 改變地目轉售給建商, 例子非常多
機關學校用地,只能用來蓋機關或學校,這對地價的影響不大,一旦轉為一般建地,地價又是倍增
在台灣,往往公共建設的路線都會被刻意更動,還未開發之前,土地就被建商和投資客買光了。
君不見, 一條機場捷運, 不走直線,左繞右拐經過特定區域
空屋多,賣不出去, 放心
政府以公共建設再加持土地開發。某某大橋, 輕軌, 捷運計劃會適時推出
土地和房價只能不斷被炒作往上, 不會泡沫化!
德國非自用房屋的持有成本很高
物業稅稅率約1.25%
1000萬的房子要繳12.5萬
如果是柏林,那35EUR x8.1=283.5EUR=11340台幣
稅率11340/400000=2.835%
1000萬的房子要繳28.35萬
以台北市平均房價2053萬, 以柏林的稅率
是要每年繳58萬2千元
是會有每年50萬的物業稅(台灣房屋稅只有1/10不到)
政府的行政手段非常多, 可是絕對不會拿出來用
GDP成長和房價成長,不符比例, 明顯炒作
2008到現在,這一次又炒高,又高估了房價, 將來還要賠多少錢進去?
超貸的有錢人都跑光了,錢賺走人跑了,卻債留台灣
讓窮人來收爛攤子
這一代窮人還不起, 只能繼續 債留子孫
台灣年輕人沒有未來,一出生就負債, 只能到國外打工當台傭.
商品不變→供需狀況不變→原本一袋能交換到100台幣, 但是當多印鈔票後,貨幣供給額增加了,交換的金額就變了,市場上的錢變多了, 但是相對之下,米的產量並沒有增加, 所以相對要用更多錢才能換到一袋米,米變貴了,通貨膨脹發生了 →於是 房子就變貴了
銀行多印鈔票是在製造"通貨膨脹",那是操控,是會反轉的
房價的盲點在於"紙鈔可以換多少物品" , 是一個變動值, 不是一個固定值, 價格本來就是浮動的
當2008年,政府和銀行,欠下有龐大債務要清償時,手上卻有一堆的不良資產? 怎麼辦?如何把債務變小?
如何把房子賣出去?
新台幣的價值有二種, 一種是黃金本位價值, 另一種是發行的紙幣價值。只要先暫時犧牲紙幣的帳面價值, 讓貨幣貶值, 讓錢變薄, 欠下的債務對比於貨品價格, 就相對變小,利於銀行還款。
如何做? 就是讓貨幣供給額增加QE, 印鈔票鈔票變多了,物品/土地並沒有增加,價格相對變貴,所有物價開始起漲
鈔票就不值錢了,紙鈔變薄, 銀行的虧損實際金額也會縮小。操控物價和紙幣的價格比率,讓紙幣貶值(紙幣貶值不過是帳面上的數字),負債就會減少
同一間房屋,在2008年價格=500萬新台幣, 如果多印了一倍的鈔票,市面上多了一倍的鈔票在流通, 但是黃金有多一倍嗎? 沒有,於是這500萬能換到的黃金只剩下一半, 實質價格是折半的,表面上紙鈔仍是500萬,實質價格換成黃金只剩250萬了。
但是, 多印了一倍的鈔票,市面上多了一倍的鈔票在流通, 市面上的房屋並沒有同步增加, 實質價格上漲到1000萬。
銀行因此能套利,拿手上不良資產250萬的房子, 換到1000萬的貸款進來
當2008年美國次貸風暴, 政府和銀行,手上有一堆不良資產, 怎麼辦?
印鈔票,印鈔票,印鈔票當鈔票變多,讓紙鈔變薄,物品/土地相對就變貴, 不良資產也會補漲,變得奇貨可居
會一直漲,卻沒有回檔的,是內線交易(胖達人), 是老鼠會,是龐氏騙局
物價會一直漲, 漲幅隨GDP成長是正常的。但是,房屋自2008年以來的漲幅, 是"超過GDP成長"數倍的漲幅這是政府,銀行,建商,代銷,房仲, 投資客,共同努力的成果
2008後,貨幣供給額多了一倍,這是被操控的, 錢太多了, 錢也就變薄了,薪水變少了!游資無處去? 營造良好的炒作房地產的條件
經濟學家凱因斯曾經說過：「通過連續的通貨膨脹過程，政府可以秘密地、不為人知地沒收公民財富的一部分。用這種辦法可以任意剝奪人民的財富，在使多數人貧窮的過程中，卻使少數人暴富。」
房屋價格的上漲多少? 並不是市場機制 , 而是由下一個投資客丟進去多少錢來決定
這是一種商品為房屋的投資詐騙,是一種房屋的多層次傳銷, 也就是一種『龐氏騙局』
投資客鼓吹房價會不斷上漲, 期許一個超過GDP數倍的漲幅, 讓下一個投資客加價購買
下一個投資客,再加價賣給下下一個投資客
房屋上漲的原因, 是因為有投資客不斷投入資金
資金為何能無止境的丟入? 因為是去銀行搬出來的貸款, 不是自己口袋拿出來的錢
龐氏騙局要持續, 必須仰賴價格不斷提昇,有資金不斷的投入,才能存活
如果投入者減少或停止, 龐氏騙局 就無法繼續,就會破局
並不是大眾頭腦不清楚, 還在投入資金? 並沒有
現在還往裏面丟資金的是誰?
目前的高房價根本不是市場機制,不是因為GDP成長,不是因為收入增加,購買力上升,增值並不是房屋自然增值,而是來自下一個投資客所投入的資金 。
買房子錢從那裏來 ?
台北市的家戶所得為例 ,平均, 就是50%一半的人 ,所得收入是 148 萬
這是台北市政府的統計公佈資料, 查一下就知道
這148萬不是只有薪資收入, 還包括業外所得
不是一個人賺的, 是一整戶人,集合起來的
但是 台北市房價平均是2053萬
以148萬的收入 ?卻要買 2053萬的房子,是不吃不喝 15年
這是屋奴
房貸支出在台北市家戶統計已經超過 60%
通常的國際標準為房貸支出/收入得為 1:3 才是正常
由2%房貸倒推合理的房屋總價, 房價每戶平均為800萬才是符合收入的正常值
不是2053萬
房子賣不出去就加價賣 ! 運用人心以為越晚買會不到房子的恐慌心態
房屋再繼續加價賣給下下一個投資客? 他們真的相信房價永遠不會下跌，而且購屋者永遠不會減少。
投資客經過槓桿操作炒房、必須仰賴資產價格不斷的提升才能存活 。
炒房和傳銷(老鼠會)是類似的手法, 當上一個投資客賣給下一個投資客, 就像上線和下線的關係。
上一個投資客的獲利,並非來自房屋隨著整體GDP或的物價成長的增值,而是來自下一個投資客的資金 。
許多不法資金為規避追查，會想辦法移轉或變更其樣貌，常見型態為藉由人頭或公司名義，購買高價商品，尤以具有保值性之珠寶、不動產為甚。
不動產交易以借名登記方式為之, 拿來洗錢 , 更是提升房價
有錢一直丟, 房價就不可能會降
2.有錢人喜歡買房置產，不缺錢+結合1.的因素，囤著房屋造成市場供給量不足，上漲很容易。
3.每個房地產都具有異質性，大家都敝帚自珍+難以統一定價，價格愈喊愈高，願者上鉤。
4.房仲業收取服務費，交易賣方為了出售賺錢及支付服務費，都傾向於墊高成交行情，每成交一次就在更貴一些。
5.房屋自有率雖高，但房屋高齡化比人口高齡化還嚴重，屋齡30年以上老房比比皆是，使用狀況多(水電管線老舊、漏水壁癌、缺乏管理組織、無電梯、無車位...)，居住不適，有能力的人會想換新屋，支撐買房剛性需求。
挽沉淪綠四傑︰萊豬棄權的林淑芬、論道說理的郭正亮、對內開炮的高嘉瑜、力抗側翼的王世堅!
herblee wrote:
因為台灣的房市 , ...
"賊贓"應該是要拍賣, 進入法拍屋市場,經過1拍2拍3拍,特拍之後, 打回原形,價格回到市場現值。
不幸, 行政院金融重建基金,在2000-2008年,投入了2000億了, 買下了這批"贓物",失去讓房地產市場回歸正常的機會
而這種所謂的"投資行為"仍然被繼續複製,高房價被不斷堆積往上, 才形成現在就要泡沫化的現況。
(恕刪)
現在
中油/台電吸收虧損 2000億
又是2000億
而且是兩個
美化 CPI
防止通膨強升息
似乎更高招了
下次可能要使出
3個2000億
再造房地產只漲不跌的神話
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