以前美台斷交時，多少有錢人賣房子跑去美國？美國去不成還有去加拿大，南美的~
政治不安定才是房地產最大利空~
194319431943 wrote:
一個契機讓我來研究房...(恕刪)
Wilson韓 wrote:
六日兩天去接待中心看看多少年輕人在看房
房價到現在還有支撐就是因為每天有人買
先去叫那些今年成家的人別買房再說
找臨時演員去預售屋充場面，大陸傳來台灣的老套！
５年內房市交易，９成是炒房族左手賣右手衝交易量，自住買家剩不到１成。
你以為還剩多少人會去買千萬的房？
針對媒體報導「無懼打房千人搶買預售屋」，內政部今天會同台南市政府、財政部南區國稅局，對遠雄建設公司「明日讚」預售屋建案進行聯合稽查，並將朝向違反公平交易法第25條等規定查處，如經確認最高可裁罰2500萬元。
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202103140195.aspx
由於資訊不對襯 , 建商和房仲刻意隱瞞高房價讓自住買家大量消失的事實 , 不斷用網路帳號和買通媒體來帶風向 , 加上大量貸款維持交易量和高房價 , 讓投機客以為房市依然熱絡 , 騙到了大量投機客進場追高買房 , 當發現5年內的房市交易幾乎都是炒房族左手賣右手 , 自住買家剩不到1成 , 已經來不及逃了。
2020年房屋買賣移轉棟數突破32.6萬 ( 只剩1成是自住買家 , 每年大約只剩3.26萬個自住買家 .)
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202101260305.aspx
2019年各季全國新建餘屋數量約7萬8千餘宅
https://news.591.com.tw/news/5842
據財政部統計，台灣2016年至2020年度房屋買賣交易數，持有房屋5年內的交易量占9成；持有5年以上房屋則佔不到一成」。
https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183019/post/202103110030/1%EF%BC%85%E5%AF%8C%E4%BA%BA%E5%9D%90%E6%93%81%E5%85%A8%E5%9C%8B10%EF%BC%85%E6%88%BF%E7%94%A2%E3%80%80%E7%82%BA%E4%BD%95%E5%9B%A4%E6%88%BF%E7%A8%85%E9%82%84%E8%A6%81%E5%85%88%E7%B7%A9%E7%B7%A9%EF%BC%9F%20%E4%BB%96%E6%8F%AD%E6%94%BF%E5%BA%9C%E6%85%8B%E5%BA%A6%E6%94%B9%E8%AE%8A%E9%97%9C%E9%8D%B5%E5%9B%A0%E7%B4%A0
炒房已經是夕陽產業
se3p wrote:
怎麼有辦法一直重複的貼一些斷章取義的錯誤訊息
我也奇怪，那些炒房族怎麼有耐心一直重複流言說謊，假造房市依然熱絡的假像，就只為了騙更多的潘仔去買房，讓囤房族解套？
謊話說多了，就沒人相信了。
由於資訊不對襯 , 建商和房仲刻意隱瞞高房價讓自住買家大量消失的事實 , 不斷用網路帳號和買通媒體來帶風向 , 加上大量貸款維持交易量和高房價 , 讓投機客以為房市依然熱絡 , 騙到了大量投機客進場追高買房 , 當發現5年內的房市交易幾乎都是炒房族左手賣右手 , 自住買家剩不到1成 , 已經來不及逃了 . 加上政府此時推出房地合一稅打炒房 , 摧毀投機客最後的希望 , 未來也將順應國際潮流提高囤房持有成本 , 把囤房稅率從實質上的0.03% , 提高到1~3% , 每年囤房稅從幾千元提高到幾十萬元 ! 風向變了 , 且沒有改變風向的理由與希望 , 被騙進場的投機客紛紛考慮趁早認賠殺出 , 賭性堅強的才會撐到最後 , 然後法拍慘賠 .
經網友提醒 , 偶然看到房屋代銷公司龍頭的股利政策 , 這5年才獲利增加 . 才發的出股利 .
https://tw.stock.yahoo.com/d/s/dividend_2348.html
富商李嘉誠5年前拋售了上海、廣州等地的優質物業，雖然後來證明李嘉誠錯過了一次房價升值的黃金機會，卻也避開現在大陸高房價有行無市賣不掉的窘境 ! 如果李嘉誠等現在才要出清房產 ? 就難以全部賣光脫手 ! 因為這年頭大陸房屋非常難賣 , 房價暴跌也很難賣 ! 房產難以變成現金 ! 所以我認為李嘉誠很聰明(有內線消息?) 5年前就脫手大陸房地產 , 確保有獲利且全數賣出 .
就這幾年的資訊來看 , 我覺得這是一個局 , 房市熱絡的假消息騙大量投機客進場買房 , 讓建商和特定囤房族高價出脫大量囤房 , 獲利出場 , 時機到了再來打炒房 , 那些有幾千萬或幾億元閒錢去炒房的散戶 ,就被套牢了 , 當替死鬼 ! 其實跟過去股市名嘴哄抬股價 ,坑殺散戶投資人的套路完全相同 , 只是規模更大 ．
2020年房屋買賣移轉棟數突破32.6萬 ( 只剩1成是自住買家 , 每年大約只剩3.26萬個自住買家 .)
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202101260305.aspx
2019年各季全國新建餘屋數量約7萬8千餘宅
https://news.591.com.tw/news/5842
據財政部統計，台灣2016年至2020年度房屋買賣交易數，持有房屋5年內的交易量占9成；持有5年以上房屋則佔不到一成」。
https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183019/post/202103110030/1%EF%BC%85%E5%AF%8C%E4%BA%BA%E5%9D%90%E6%93%81%E5%85%A8%E5%9C%8B10%EF%BC%85%E6%88%BF%E7%94%A2%E3%80%80%E7%82%BA%E4%BD%95%E5%9B%A4%E6%88%BF%E7%A8%85%E9%82%84%E8%A6%81%E5%85%88%E7%B7%A9%E7%B7%A9%EF%BC%9F%20%E4%BB%96%E6%8F%AD%E6%94%BF%E5%BA%9C%E6%85%8B%E5%BA%A6%E6%94%B9%E8%AE%8A%E9%97%9C%E9%8D%B5%E5%9B%A0%E7%B4%A0
李嘉誠近5年來合計19次拋售內地和香港的物業，累計套現高達千億，尤其是在2016年更是不顧外界的猜測，毫不手軟地拋售了上海、廣州等地的優質物業，事實證明李嘉誠錯過了一次房價升值的黃金機會，但李嘉城並不這麼認為，他早就說過，任何一種行業，如有一窩蜂的趨勢，過度發展，就會造成摧殘。而聰明的投資者都不會奢求賺取最後一個銅板。
https://www.gvm.com.tw/article/71354
北方樓市正在集體淪陷？ 220萬房價直降80萬，準備買房家庭要清醒
大陸開始打房沒多久 , 就出現一百多萬間法拍屋 . 但這不是結束 , 只是開始！因為大陸有６千多萬間空房，目前只有出現１百多萬間法拍屋而已，過幾年大陸法拍屋市場才會趨於穩定．
https://sf.taobao.com/item_list.htm?spm=a213w.3064813.a214dqe.3.6e295dadj9bidC&category=50025969
炒房已經是夕陽產業
。
登卡普 wrote:
所以樓主家族的長輩，肯定持有多筆的房產，直接等繼承就好了，還管房價做啥？
原來以前買房醬容易，那這些【無殼蝸牛】真是不長進，抗議什麼東西嘛！
全球數據庫《Numbeo》公布2020年的全球年中房價所得比排名，前10名內亞洲有3個國家上榜，其中分別為台灣、香港和中國
房價 依 GDP 成長, 隨整體收入成長才是正常的, 不是隨 GDP 成長, 莫明其妙以數倍調漲是人為炒作
國際上本來就是以年收入的3-6 倍為合理房價。
以收入的5倍來計算
108年臺北市平均每戶家庭可支配所得為142.2萬元，續居全國各市縣之冠。
台北市的平均家戶所得為 148萬, 5倍合理房價為740萬, 148萬的6倍是 888 萬
最高值6倍的 合理房價是 888 萬
還可以看房貸
合理的房貸為收入的1/3(這個標準是國際上認定的水準)
所以148萬的1/3=49萬
49萬房貸付11年(11年為國際上平均的標準)= 542 萬
貸款542萬為總價的7成, 總價為775萬
若不算頭期款, 直接算15年房貸為735萬,也是接近每坪25萬
台灣卻拉成 20年 ? 現在變成30年 ? 要父子接力還房貸??
可是台北市的平均單一間房屋的房價為2053萬, 是775萬的近2.6倍
這是要兒子繼續還 ? 孫子接下去還 ???
依房價所得比5倍,能負擔的起,買2000萬房子的人, 是年收入400萬,而且是未來的20年, 都要有400萬
而年收入400萬的家庭,是金字塔頂端的前5%, 是台灣700萬家庭的前5%, 不是平均數 50%
就算在台北市,近年不公佈資料,年收入400萬, 推算也是前20%以上
107年度綜合所得稅資料, 竹北市每人年收入165萬7千元；第二名是新竹市東區，每人年收入157萬6千元；第三名則是台北市大安區的156萬5千元。
「107年度綜合所得稅申報初步核定統計專冊」，全國每人年均綜合所得94萬3千元
比起竹科竹北及新竹, 台北市是全國收入第三高的地方, 總平均是最高
如果台北市平均一半以上的人,都買不起房子, 那就不是少數人買不起而已, 是大多數的人都買不起 ,到底誰在買房子?
是許多虛擬, 不存在的"有錢人"買家嗎?
148萬是家戶, 如果是單身, 男性平均年收入90幾萬, 女性平均60幾萬
套房應該為450萬才合理, 但是台北市的套房價格,是超過1000萬
再由租金來推算
台北市的住宅租金平均每坪每月為1036元
台北市平均購屋坪數只剩24.94坪
租金平均 2萬5千8百 =25837元
一年31萬
20年(因為租屋超過20年可以購買)=620萬
如果是30坪則為 745.9萬
每坪25萬,乘以台北市平均購屋坪數24.94坪= 623.5萬
所以算來算去,25萬才是符合台北市民的購買力的合理房價
目前房屋的價格, 並不是因為GDP成長, 或收入增加, 所以房屋自然增值。完全是炒作出來的價格。
這本來就是銀行金融業者+金融專家+政府+建商+代銷+房仲+投資客 ,共同的精心設計
樓主不過就是談政府的角色 , 稅金本來是調控的手段
地方政府這一點最厲害 , 以農地價格收購, 劃成重劃區, 然後以建地價格賣給建商, 這就直接加價了
但是加價 還有其它因素 , 還有其它支撐炒作的力量
這個金融系統就是要讓民眾負債, 以擴張信用的方式向銀行借錢
如果每個人的收入都足夠買房/買車/買3C, 銀行就沒錢可賺
所以
因為新台幣的金錢價值有二種, 一種是黃金本位價值, 另一種是發行的紙幣價值
只要先犧牲紙幣的帳面價值
1.操控物價和紙幣的價格比率,讓紙幣貶值(紙幣價值不過是帳面上的數字),負債就會減少
2.創造房屋不斷上漲的假象,讓人忍不住去追價, 深怕晚了買不到
3.讓房屋變貴,只好借錢買房
銀行先以低利率讓借錢變容易,之後再調高利率回收
政府借錢可以發行國債,10年,20年之後再還,讓20年之後的下一代去還錢
每個政客都可以亂開支票, 亂花錢,錢不夠就再發行國債,以後債養前債,只要在它的任內不出事就好
入不敷出, 國債自然越來越高
但一般民眾不能這樣,還不出錢來就被追債
2008年金融風暴, 銀行有巨額虧損,錢不夠怎麼辦? 讓貨幣供給額增加
鈔票變多了,物品/土地並沒有增加,價格相對變貴,所有物價開始起漲
鈔票就不值錢了,紙鈔變薄, 銀行的虧損實際金額也會縮小
相對的, 如果你非常努力,正職+兼差月入10萬,你付出的勞力原本價值10萬元, 一旦通膨發生10%,你的勞力收入就會縮水到只有9萬, 再努力都追不上物價上漲的速度, 永遠變成屋奴
於是富者越富,窮者越窮,而且,永遠在還貸款
凱因斯曾經說過：「通過連續的通貨膨脹過程，政府可以秘密地、不為人知地沒收公民財富的一部分。用這種辦法可以任意剝奪人民的財富，在多數人貧窮的過程當中，卻使少數人暴富。」
一般的民眾只是棋子, 不是這場賭局的玩家
這是一場"龐氏騙局"（Ponzi scheme）,完全是傳銷-老鼠會的做法
決定龐氏騙局(傳銷-老鼠會)的利潤，是必須納入更多的市場玩家，並且生產更多的鈔票。
前一個投資客吹噓房價會一直漲, 加價賣給下一個投資客,
可是這個房價暴增, 並不是因為GDP成長,或是收入增加,所帶動的房價成長
前一個投資客的獲利,並不是來自房屋自然增值,而是來自下一個投資客所投入的資金
下一個投資客所投入的金額多, 它就賺得多,房價自然就漲的多。
房屋再繼續加價賣給下下一個投資客
他們真的相信房價永遠不會下跌，而且購屋者永遠不會減少。
投資客經過槓桿操作炒房、必須仰賴資產價格不斷的提升才能存活
一旦新加入的投資者減少或停止，龐氏騙局就會崩潰。
所以必須鼓吹, 傾家蕩產也要買房, 窮到只剩下房子也無妨
龐氏騙局（層壓式投資騙局）,不是理論, 是詐騙
例子非常多, 例如
馬多夫詐騙案
羅伯特·艾倫·史丹佛（Robert Allen Stanford)詐騙案
1994年7月俄羅斯爆發的,MMM公司利用股市欺詐性集資的MMM騙局
只不過, 吸引資金進來,投資的標地物換為房屋而已
手法是相同的
以"層壓式投資騙局"來炒高房價, 不過是整個騙局的一部份
這不過是低階玩家的手法
高階的玩家, 手法還有, 通過增加貨幣供給量,讓錢變多,暫時犧牲紙鈔的票面價值(帳面價), 相對於紙鈔的房屋價值,就可以抬高。
(對比於紙幣價值,所有商品的價值都相對增加,形成通膨)
一些原本沒人要的"不良資產",變得奇貨可居, 因此得以解套
以及調整房貸利率, 以低利率誘使客戶進來貸款, 這都是"養"的過程
目前房價高漲,房屋成交停滯,已經進入"套" , 下一步房價爆跌就是"殺" , 這在中國已經發生
等到貨幣供給額變小, 銀行放貸的錢變少, 紙鈔的票面"相對價值"就能回復
再調高房屋貸款利率
就進入"殺"..............................
錢就能回流銀行
如果繳不起房貸而法拍, 房子也回到銀行手上
原本擴張信用借款買房子的屋主,手上只剩下欠銀行的貸款, 最終還是無殼蝸牛
並且因為房價法拍縮水,而多出了一筆債
QE「通過連續的通貨膨脹過程，政府可以秘密地、不為人知地沒收公民財富的一部分。用這種辦法可以任意剝奪人民的財富，在多數人貧窮的過程當中，卻使少數人暴富。」
很容易貸到款, 利率很低,但這些錢還是要還, 不是不用還
除非, 買空賣空賺轉手的差價, 才不必考慮銀行還款,及日後房價下跌的問題
這些人是誰 ????
這是制度上的不健全 , 資訊沒有完整揭露 , 造成中間經手房屋的人能任意加價
德國是有一整套綿密的法規
買房子時
1.德國有獨立的"公正鑑價機構", 先鑑定出房價為多少,不是任由市場炒作? 賣不出去就加價賣 。
2.請先在銀行開一個存款帳戶, 先存入20%的購屋價金進去,外國人要存40%房屋價金, 不能向銀行搬錢出來炒房, 只繳息不繳本金, 只賺差價
也能知道資金的流向，不是左手賣右手炒高房價。
仲介人員並不能涉入, 自己看到不錯的物件, 就安排人頭成為屋主 , 介入買賣炒作抬高房價
3.依法使用公證人（NOTAR）制度,貸款下來後, 房屋價金先進入公證帳戶（notaranderkonto）代管,一切查證完成後, 才轉交給賣方, 杜絕虛擬的,不存在的買家, 左手賣右手炒高房價
知道你的資金來源 , 是不是由銀行搬錢出來炒高房價 ? 獲利了結丟給下線 或人頭 承接
下線或人頭 承接不了? 付不出利息 ? 就法拍丟還給銀行
如果有這樣的制度 , 如果 簽約時的屋況和交屋時不同 ?
因為這筆錢還在 公證帳戶（notaranderkonto）代管 , 有爭議時錢並不會進入 賣家 的荷包
4.德國完善的信貸制度,穩定了房價。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，依法,銀行不能調漲。商業貸款固定利率期限平均為11年半。
買第二間非自用住宅,沒有優惠房貸, 貸款成數降低,不能拿第一間貸款去炒第二戶
炒家的房貸利率應該依據 市場利率調漲 , 不能比自住者高 , 自住者的房貸利率依法銀行不能調漲 。
5.每次轉手, 請繳 3.5-5％的物業轉讓稅（grunderwerbssteue的3.5-5％）;1.2-1.5％的公證費;
0.8-1.2％的登記費;1.5-3%的地產代理費，再加上19%的商品稅VAT。
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