租房好？買房好？真的是一言難盡！ (第6頁)

union0
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51樓

2018-06-28 22:31

redwine01 wrote:
我看了一下你在2015年的一篇買Benz S400的文章,可以解釋一下為什麼你可以接受買一台將近600萬的benz S400,然後10年後可能殘值剩不到10%(50萬),卻不能接受買一間1700萬(租金3萬反推),而10年後這間房子的殘值幾乎100%不會只剩10%的房子嗎?如果以你2015年的文章,賺一台Benz S400的錢只要兩個月就可以輕鬆賺到,那以你現在的功力要賺一間1700萬的房子,應該只要1個月就可以做到才對,而且那篇文章很多人叫你貼一些你能夠證明你說的話的證明,你都沒有正面回應,然後就一直講你的故事,你這種看著股價歷史線就可以說出來的故事,大家都會編,我覺得貼一些繳稅單還是對帳單,或銀行存摺,還是你的Benz S400會比較有說服力.不然這一篇應該很快就會沉下去了.

租房子被趕來趕去
當房東不租給你的時候就要搬家
怎麼跟小孩講這個家不是我們家?
小孩問你, 那我們家在哪裡?

現在如果要講自己是股神, 過去10年20年賺了很多錢
那10年20年前, 你貸款買房子, 現在賣掉你一樣賺了很多錢

超級賽亞人0588

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樓主

2018-06-30 22:48

今天早上突然看見報紙上斗大的標題：
「美國海軍陸戰隊進駐台灣AIT 」、真是為之令人驚艷！

我的策略大作「境外決戰、利用中國」才剛剛PO 文問世不久、沒想到深獲美國總統青睬、川普居然將我的原創標題改成「境外決戰、利用台灣」、真的是太有才了、不愧是唯恐天下不亂的美國大叔！

這讓我回憶起20多年前一個慘痛的教訓！

1996年台海飛彈危機之時、不巧我正好在某大房產仲介公司任職、也因此能在房地產的第一線、親身體驗並見證了台灣房地產的脆弱、我只能一語道破：「有錢人和你想的、真的不一樣」！

此話怎說？

時間回到1996年、當時共軍之海陸空三軍實力是遠遠遠不能夠橫渡台灣海峽、台灣依舊保持空軍絕對優勢、海軍當時的實力也是不可小覷！

蝦米？當時的共軍想要來個萬船齊發？

開玩笑、做夢比較快！那是因為共軍還沒有見識到我們的雄三飛彈居然可以打「漁船」！要不是一個無心的失誤、這還真是個不能說的秘密、其實我們的海軍健兒、很早以前就擁有這個能力了！

突然之間、一顆解放軍中程飛彈劃過了台灣上空掉落至外海的天際、小夥伴們都驚呆了！同時也撕裂了台灣民眾脆弱的信心基礎、徹底的反應在台灣房地產的售價上！

為何當時台灣的房地產市場、買的人少、賣的人更少？

話說當時我的房產仲介公司同梯「韓小明」、業績表現不俗、原本好不容易爬上巔峰、升任店長、坐領百萬年薪！但是卻因為台海飛彈危機、台灣房產交易結凍、各店佣金收入大減、成交案件逐漸趨之為零、台灣不動產呈現流動性不足的風險！

最後他的分店最後也只剩下出租案件零散佣收、咬牙硬撐、最終入不敷出、店頭收了起來、他也被降級下放成為「高級經理」、後來他就乾脆辭職去保險公司成為精算人員、大學統計系畢業的他、也只能說是學以致用！

分析台海危機期間、那時侯是買的人少、賣的人更少、為何情況如此？因為那時的房價早已經是購置成本打折、直接打到骨折！我還記得一個經典案例、天母忠誠路的電梯華廈售價開價$2,268萬台幣、成交價居然是$980萬台幣、堪稱是經典中的經典！

故事背後真正的原因是、這位屋主擁有美國綠卡、能賣多少現金就收多少現金、他只期望儘速匯款出境、第一時間離開台灣、遠離戰爭風險！只能說、有錢人和你想的場景、的確就是不一樣！

那麼目前空手、剛需自住的投資人、何時可以開始進場購買台灣房地產呢？相信我、信奉台獨主張的小英與賴清德會有效協同中國解放軍、美國第七艦隊、聯手幫大家解決台灣高房價的問題、敬請拭目以待！

投資房產有風險、走路注意看天空！

待續⋯⋯⋯⋯⋯

sunnight123

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53樓

2018-07-01 10:34

小資族注意了，未來買房可能會更貴！

21日的央行理監事會，宣布利率連八凍，但央行總裁楊金龍暗示，全球已經進入升息循環，提醒房貸借款人要注意有沒有還款能力，這也代表房貸利率負擔加重。

升息：央行總裁楊金龍暗示，房貸加重，房子越來越難買。
少子化：死蛋白，不會蛋黃，人口越來越集中。裝潢越來越貴，工人越來越難請。

真的再不買就越來越難買，有能力就下手，沒能力就繼續邊租邊罵。

以上。

terrybog

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54樓

2018-07-01 10:53

sunnight123 wrote:
小資族注意了，未來買...(恕刪)

明明就是要人注意「還款能力」也能扯到未來越來越貴

倒是現在手上貸好貸滿的才真的要擔心自己「還款能力」還有「擔保品」的價格是不是一瀉千里

雨天收傘的時候是房貸族痛苦還是租屋族痛苦呢

jason000000

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55樓

2018-07-03 11:17

>>房地產的專業、天生生意人敏銳度、個人判定台灣房地產已經轉向！立刻進行家庭會議作內部溝通、反手將台幣以4.62 ： 1 的匯率轉換成人民幣、於2014年4月初、全數匯出台灣！

不買房子也OK，但是梭哈換人民幣是怎麼回事？

現在匯率換回台幣大概只有4.4多
損失快4%
更不要說換匯困難，黑市手續費很貴

如果換成美金就好了（早知道）

超級賽亞人0588

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樓主

2018-07-03 22:48

樓主統一回覆如下！

我還記得2017年03月、我在平安銀行存了一筆人民幣現金定存到期！利率：5.50%、定存了整整5年！

回想這筆現金當時自台灣匯到大陸的原始匯率、還得回到2005年6月份左右、當時的人民幣兌換台幣匯率、一直長期維持在 1 ： 3.63 的價位、沒有變動！

目前的人民幣現金是存在某銀行的定存產品、一年一約、合約上註明：保本！利率：4.7%、最高的時候是5.3%、我們家的相關存款在這個銀行最長時間已經存有9年之久、算是獲利普通、相對穩定的一個投資選擇！

人民幣匯率使用銀聯匯率、只要你有中國銀聯卡或白金卡以上、在台灣 ATM 可以快速提領台幣！我的存款銀行一個月可以使用銀聯白金卡免費兌換6次台幣、免手續費！一張銀聯卡一年可以提領¥10萬人民幣之等值台幣、我們全家有8張左右！

人民幣 vs 台幣之銀聯匯率
06/19: 1 比 4.645
07/03: 1 比 4.522

一般而言、人民幣兌換台幣還算是非常容易、我這半年使用人民幣跟朋友兌換台幣已達45萬人民幣左右、不算特別困難！

另外、就算個人遲延到2013年才投資中國房地產、獲利平均也不可能200% - 300%！請注意房地產具有很高的槓桿係數、假設房產頭期款 = 30%、當房價翻番一倍、其實獲利已經等於 330%！

如果再加上租金還本、租金返利、房價漲幅、槓桿係數（3.33 - 5倍）、匯率等有效獲利因素、真正的獲利數字只能說是十分驚人、稍後詳加說明！

待續⋯⋯⋯⋯⋯⋯

超級賽亞人0588

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樓主

2018-07-04 20:44

賽亞人前傳：境外決戰、利用中國！

即將進入到有趣的個人主題區前、讓我們利用一點時間、討論一下房地產專業、讓我們先來一起回顧台灣房地產的「前世」與「今生」！

那麼這堂課的重點就來了！為何「溫故」而知新、為何「鑑古」以知今、上一堂房地產的歷史課程對於我們一般投資人、能有什麼啟發？

說的白一點、我們將應用一堂台灣房地產近代史來教授各位、如何藉由房地產過去的學習曲線創造「預見力」、精準投資、學習如何利用一把彈弓、一顆石頭、射下一只老鷹、進而帶來豐厚的投資獲益！

更正確的說、善用「預見力」、擁有「早知道」、將會有效改變兩代人的未來、財富一生！

* 溫故而知新、鑑古能知今！

時間回到民國67年、當時的台灣外銷邁向出口加工的黃金年代、經濟起飛帶來大量的美金收入、連帶的造成銀行資金緊俏、房地產市場蓬勃發展！

那時忠孝東路四段一帶仍然是一大片農田、剛建好的四層樓公寓、還是紅色木製的公寓大門、一戶30坪、新屋售價恰好就是100萬台幣！

早年全新建成四層樓公寓、並沒有所謂的大小公設的概念、公設比例大約7% - 12%之間、民眾主要猶豫遲疑於房價的高漲、是否合理、一月數價、心中充滿疑問與恐懼！

再加上當時的民眾普遍資金不足、頭期款還得跟親友東借西湊、銀行貸款利率高達17%到20%之間、貸款期限不到20年、還貸壓力之大、實在不難想像！

投資房地產、首重「趨勢」、後取「地利」、再採「格局」！在一個國家經濟呈現高仰角噴發的黃金年代、買對「地點」並「長期持有」、將會因為「通膨連動房價」、而呈現出比波克夏基金還要驚人的投資報酬率！

根據個人之房地產專業與調研統計、我們可以很有智慧的從歷史課本中、找到消失的「黃金屋」！

1. 持有房產20年、房價平均上漲13倍、
2. 持有房產30年、房價平均上漲18倍、
3. 持有房產40年、那得先恭喜你！你的房子不僅沒有因為歲月老化而倒下、卻因為這40年期間的都市發展、人口不斷湧入、造成城市擴張、當年的郊區演變成為市區！房子雖然老了、但是土地卻變值錢了！你還能親自見證滄海桑田、在你個人投資的房產、留下輝煌的一頁！

是的、我確定你沒有聽錯！在對的時間、對的地點、對的方式（例如：出租）、持有房產40年、最大效益可以將房價放大26倍以上！

* 房地產投資
40年獲利可達26倍 = 獲利 2,600 %？這數字是否難以置信？

因為持有房地產40年的增值獲利、當然是不只26倍、你還得乘以槓桿係數：3.33！

假設購房頭期款為30%的情況下、房價翻了一倍、等於獲利330%、別忘了房地產本身還有3.33倍的槓桿效應！

* 波克夏基金
巴菲特波克夏基金年報酬率 = 31%、但是從不配息、若以年報酬率簡化計算、持有40年的角度計算、投資報酬率 = 1,240 %

* 大立光股票
台股史上最強的大立光股價從$300 上漲到$6000 = 20倍 = 2,000%、各位都已經覺得不思議、非常驚人了、超級賽亞人在房地產投資此番爆炸性的言論、會不會引起地球人的恐慌？

由於這獲利數字太過於驚人、太過於唬爛、我也確定我不是來賣藥的、我知道你們是打死也不相信！好吧、就讓林輩我從超級賽亞人變身回孫悟空、以地球人的觀點、詳細舉例說明！

上述民國67年、忠孝東路四段新建成四層樓公寓一戶30坪、當時新屋售價恰好為$100萬台幣！只不過當年的新成屋、如今已成為屆滿40年的舊公寓！

但是因為滄海桑田、市中心的黃金地段與生活機能使然、現今實價登錄的價格約略在每坪$63萬 - $88萬台幣之間、40年舊公寓總價約為新台幣 $2,000萬 - $2,640萬之間、時隔40年、房價果真放大26倍！

如果是非自住、又是個人第2套投資用房、加上長期放租、以租抵貸、再加上首付僅為房價之30%、等於再乘以槓桿效應：3.33倍、那麼上述的投資案例將會成為驚人的87倍！

獲利87倍？等於獲利 8,700% ?

這等於投資40年期間、我們利用「通膨」連動「房價」、投資價值隨著滷肉飯與麵包逐年變貴、房產價值由
40年前之房屋頭期款 = 新台幣$30萬、搖身一變、成為40年後 = $2,640萬的房產增值 !

換句話說、持有房地產放租40年、依照現今忠孝東路四段的老公寓房價、獲利可達87倍、一年平均增幅接近2.2倍 = 220%！

這歷史故事給了我們什麼啟示？

這故事告訴我們、有錢難買早知道、沒事多讀點書、多讀書長知識！房地產是一門結合「歷史」與「地理」的專業知識！應用得當、槓桿得宜、你可以獲得的不僅只是一桶金、而是徹底改變兩代人的命運！

換言之、如果我個人很早以前就具備了房地產的專業與上述投資觀念、如果我「連續2次」股票投資獲利近10倍之大戰役不是唬爛、那代表著我只是在等待時機、靜候東風、等待風起雲湧的下一個投資機會！

2005年3月2號、超級賽亞人登「陸」成功！這次我看中的第3次大戰役的主戰場是中國深圳市！決戰標的：中國房地產！

敬請拭目以待！

真實故事待續⋯⋯⋯⋯⋯

超級賽亞人0588

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樓主

2018-07-11 3:46

自動化的迷思？

聽見公司宣佈大規模導入自動化、許多股票投資人馬上自動聯想到大利多、聯想著公司將會大規模裁減傳統人力、然後因為當年度自動化導入、節省人力成本、貢獻出巨大盈餘！

但故事真的有如股票散戶投資人想像、如此直觀、單純而簡單嗎？

* 機器人取代人力、等於當年度公司大獲利？

哈哈哈、這想法是真的可愛了一點、只不過有點不食人間煙火的感覺！要知道電子五哥的生產大本營全數座落在中國大陸、談到機器人取代人力、我們還得先來談談中國的勞動合同法！中國是社會主義、近年來極端保護勞工權益、簡單的說、對於資方極端不利！

台商在大陸從事電子生產製造、多數超過15年、深耕已久、一旦「客戶訂單」無以為繼、這群非常「有經驗」的員工究竟是「資產」、還是「負債」、等到工廠開始裁員的那一刻、整個畫面將會非常立體、會令你非常有感！

舉例而言！

我個人過去在電子五哥服務、我個人主管的部門、負責一年大約$300億台幣的產品行銷、專案管理與生產製造！我的下屬單位曾經在2012年裁撤一位不適任的課長、十年以上經歷、仗著勞動合同法、公然無所作為、公司主動請他走的代價卻是得付出高額遣散費：¥156,000 元人民幣！

這故事帶給我們什麼啟示？

「裁員」對於從事低附加價值、代工組裝業務之「員工」而言、那可是一大「利多」；但是對於「企業」而言、裁員將會是一場「大災難」！

特別是那些「毛3道4」的代工組裝廠！由於系統組裝、手機代工早已毫無附加價值、薪水又低、員工們看著自己的同期或朋友有幸在華為或華星光電工作、年薪逼人、誰不欽羨！

遇到不景氣或公司接單不如預期、一旦真得面臨裁員、各位很難想像代工廠之當地員工、踴躍報名只為了能夠「被裁員」！但是為何代工廠員工寧可選擇犧牲工作、想要依靠著年資換取遣散費？

說穿了、代工組裝真的也只能騙騙一般股票投資人、但是絕對匡騙不了身在其中、親歷其境、流血流汗的這群中國老員工！代工組裝業務究竟能不能獲利、看看他們那扶不起的「薪資條」、將會是最好的證明！

要知道、華為的成功在於共享共榮！公司是紮紮實實的賺錢、所有員工也透由認購公司股票、每個月優渥的薪資、獎金、凝聚了員工的向心力、也吸引更多的人才加入該公司的未來！

還記得2010年時、我招募一位原本在我們集團服務的幹部、我非常欣賞這位人才辦事條理、邏輯清晰！他2009年離開集團的時候、薪水是¥5680人民幣、離開一年之後、我以人事部門薪資所能給予之副理職最高等級A100、月薪：¥9200 人民幣、請他回鍋集團服務！

2014年我和他陸續離開原單位、我們私交很好、互相 Update 彼此狀態！他離開集團之後、去華星集團應聘面板專案部門之「高級工程師」、稅前月薪¥23,000 人民幣、當年度實領（包含獎金）年薪則為¥46萬人民幣！

另一位熟識中幹去華星較早2年、卡到部級職缺、年薪是¥82萬人民幣、公司還可以允許使用個人發票抵所得稅！另一位工廠製造部門課長、則是到了華為任職專案經理、每天晚上1-2點趕報告、問題是他的年薪可是 ¥120萬人民幣、再操也是應該！

這故事又給了我們什麼啟示？

留在代工廠的中幹、不見得是個人才！如果真他媽的是個人才、也肯定不會一直待在代工廠等死！因為靠著一份等死的薪水、你是肯定救不了這個世界！

如果公司業績真的不幸掉單、倘若裁員人數高達1萬人、甚至是10萬人、可以想像、那高達上百億的資遣費絕不會是一個遙遠的夢！問題只是在於、如此殘酷的一個事實、究竟該如何告知投資大眾？

於是乎導入「自動化製造」、「機器人取代人力」、成為一個兼顧現實與夢想之間、不變的共識！

* 「大規模」導入自動化？

哈哈哈、這更是個笑話！你們何時見到一大群「羅伯特」機器人進駐電腦系統組裝工廠、從零到一、一到無限大的自動生產組裝好一臺、鐵塑件高達300多件的NB 手提電腦？

這其中無法全自動化生產的重要關鍵在於、消費型電子產品一般的壽命都不會超過6個月（iPhone 例外）、既無量（千萬台起跳）、又無價（超低毛利）、導入自動化生產設備更是非常昂貴！

機器取代人力之後、因為費用攤提、等於2年以上甭想要賺錢獲利、更別提及生產過程中、如何調教、對位與公差錯誤修正、或者因為某工站自動化生產錯誤、所導致的全線停擺！

那麼各位股票投資人可否幫我們這群非常有經驗的專業人士想想、究竟哪些電子產品能有如此強大的生命週期、生產數量、還可以大規模的導入自動化生產設備、並且節省非常巨額的人事開銷、帶來當年度的巨大利潤？

更重要的是、上述這一切還可以不需要大規模裁員、支付遣散費？就可以大規模的導入自動化生產？機器人取代人力？

如果有這麼神奇的股票上市公司、可以如此神奇的大規模導入自動化生產、還請各位幫忙分享一下資訊、我們一起來購買這家公司的股票、因為這一切真的是⋯⋯⋯⋯太神奇了傑克！

DANTELIU

DANTELIU
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59樓

2018-07-11 11:13

自動化是趨勢是趨勢是趨勢
就跟風力發電還有電動車一樣

大家都知道工廠基層人員招募越來越難
自然就需要招的有技術性的專業人員
產品的成本上升是反映在自動化設備
不在是人力需求上的
一定是要先想到這一點
不管對錯與否.這種趨勢終究就是要去克服的

以前做鞋子需要很多人力,改用自動化就是必要之痛
因為就是招不到工廠員工
很多半導體廠跟面板廠還有各種科技廠
還有毛利很差的群創友達一直在做的COSTDOWN
都是先搞走多餘冗員為主這就是趨勢
我老婆經常做頭髮的店,髮型師也很多台積的客人
說台積電也要開始精減作業員

大家會郭董想法一樣,寧願把錢投入自動化跟自動化的設備和維護的高階人才
也不要去養一堆低階人員又招不到又要付加班費.

bernoulliqq

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60樓

2018-07-11 12:16

超級賽亞人0588 wrote:
我來說說我個人的親身...(恕刪)

比5年基期那麼高，當然覺得當初縮手是對的。

怎麼不比10年前？

好會算好會投資喔！