sking17 wrote:
想買房子的，
應該先來看看這一篇，
與其事先東挑西挑，
很多都是表面虛浮的事務，
住進后的現實，
是動態的，
而且政府法令
物價，電價，停車，交通 ，垃圾處理，
人際關係，（住戶，鄰居，警衛，管理員，清潔人員，保養公司，。。。）
這些才是生活的現實。
真的是這様...
看房子的時候都光看一些表面的東西，住的時候真正面對的其實
看房子的當時都不會注意或沒辦法注意。
突然覺得我住的社區還不錯...一百出頭戶。
秘書（正常上下班），警衛（兩位12小時輪班)，清潔人員都有，
公設有壞有換，該保養該處理的都沒少。每隔一兩年還會怕管理
基金累積太多所以退錢，過年每戶可以領個小小紅包。
主要是外牆出租做廣告，等於每個月固定有多一筆收入，累積久了
就會變多很多。
住戶也沒有特別難搞的奧客或一些奇怪的人。說什麼樓上樓下，
拉椅子很用力，關門很大聲這大概每個社區都會有。不要有會無理
取鬧，或是看起來不務正業的住戶真的就是不錯了。
與失敗為伍者，天天靠盃都是別人的錯。
與成功為伍者，天天跟失敗切磋直到不再出錯。
是要付出代價的
享受人家的服務
不可能免費的
天下沒有白吃的晚餐
看到人家的社區很漂亮
出入都有嚴密的警勤或是守衛管理
屈指數一數
這些都是要付出代價的
買房子不是只有買一個空盒子
裝潢好後就好
如果還要享受飯店式的管理
要有心理準備
每個月還要繳納一筆可觀的管理費
如果還沒有到那個門檻
任何的管理費都會讓你覺得壓力沉重
如果有到那個門檻
自然會覺得想要擁有那種服務
就應該付出代價
乘天地之正，御六氣之辯，以遊無窮。
阿達魂 wrote:
管理費等於150*80*11樓=13.2萬
車位49個*500=2.45萬
13.2萬+2.45萬=15.65萬
警衛8小時假設三萬一天24小時就要9萬
月休四天警衛代班薪水1.5萬
打掃阿姨算2.2萬
這樣光是人員開銷就9+2.2+1.5=12.7萬...(恕刪)
這樣算並不完全正確
樓主買預售屋，所以還沒看過社區財報
可以參考別間規模差不多的社區的財報
(通常都在該社區的公布欄上)
來瞭解社區的運作
管理費
其實同一社區內每間單位的權狀坪數不盡相同
但社區財報內每月應收的管理費沒別的項目的話都是固定的
看社區收入還是以每月應收的管理費為準
車位
49個*500=2.45萬
照樓主的算法應無不妥
警衛
這要看社區請的物業公司收的服務費
除了警衛薪水還有其他看不到的東西
勞建保，勞退6%，三節年終當然也會算在服務費內
公司營運賺的錢，也要養督導及人事費用
不然社區自聘自己找人自己督導
員工請假社區自己煩腦找人代班
員工開天窗管委會自己擦屁股
這些都是成本，最好算到十萬初頭
一個警衛實領不到三萬的基本上請到的大多是猴子
(能實領三四萬的警衛誰在那邊跟你領香蕉!)
清潔阿姨
除了清潔薪水2.2萬
請人的成本還請參考上面
當然清潔空手是沒辦法工作的
清潔用具清潔劑耗材垃圾袋也是開銷
另外機電要請人保養
電梯要請人保養
園藝要請人保養
監控設備要請人保養
每年都有消防安檢，電梯安檢
保養費跟耗材是分開算的
別忘了社區運作也是要電費水費
這些都是省不掉的錢
行政財務就要看有沒有請總幹事
每月要公布財報
這個管委會可以自己處理
或是參照一些小社區其中一個警衛請"行政組長"(要給付事務處理費)
社區平常的固定開銷最好不超過固定收入的3/4
不然只要社區遇到一些狀態很容易就財務赤字
很多管委會都怕被說亂花錢所以能省就省
於是社區越管越爛，最後都還要花大錢維修
有些管委會很有抱負，上任有很多想做的事
結果一看社區財務吃緊根本沒錢，修都修不完了根本做不了事
老實說管理費固定收入20萬都算有些吃緊
20萬49戶每戶4千多應該不算太過份啦
teamcdpc wrote:
交屋時 建設公司會提供管理基金....(恕刪)
這基金主要是用來大樓重大維修的
正常運作的大樓應該不太會去動用這個基金
會動基金的大樓基本上財務可能有問題
因為基金錢很多讓社區看起來還很有錢的假像
weilun12201220 wrote:
自己經驗:大樓主委+財委 共7年
大致上給你參考
保全24 3班制+例行性事務＞＞＞約15~18萬
保全12小時(所謂白天班)+例行性事務＞＞約9萬~12萬...(恕刪)
這是相當值得樓主參考的數字
不過也依大樓規模有所不同
所以管理費收入不只你所說的
你不如說說你權狀多少，一層幾戶，這樣可能還準確點
至於支出，消防，電梯，電機等基本保養一個月就超過一萬，這不包含公設的硬體維護，所以支出還會更多
警衛24小時應該最少以4人次計算，多的會有物業自己安排調班(一個人一個月約可出席22班，一個月30天就有90班，四人次約有88班，不包含紅字)。所以，警衛費用應該只會多不會少。如果戶數少，可以參考平日白天班，見紅就休，這樣只需單一人力。或是以12小時為上限，這樣頂多用到雙人力而已。
不過，你在購買預售屋，為何會把這些都算進去，一開始他們就打算安排這麼多人嗎?
如果費用不足，管理費也不會是80元，上調到100算是很正常的
我是水瓶子,請叫我瓶子,英文是叫不出來的啦,我什麼都沒掌握好,如今我能做的就是抓住騎單車的這快樂時光
電梯保養可以聯合其他類似的小型社區大樓,團結力量大,量多即可壓低保養單價!!!
停車位500元??是租金嗎??好像偏低,建議調高為1000元!!!!
管委會可以由住戶自己成立自己管理,推舉幾位管理委員,再由委員之間推舉一位主任委員,每個月固定一天開會,並且給予出席開會的委員每人給予1000~2000元的車馬費,有鼓勵大家出席開會的用意,通常主委責任比較多,所以車馬費比一般委員多一千到二千左右,然後以管委會名義聘請一位社區總幹事,處理警衛打掃阿姨勞健保監督水電保養維修.告官出庭...............一堆雜事........
我是建議管理不要委外,一堆物業管理公司水準良莠不齊,自己的社區自己管比較妥當,多少經費可以運作??就看社區有幾部電梯,面積多大.........自己算盤打一打就知道了!!!!
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