1.人性本貪~每個人都怕吃虧~
2.殺頭的生意有人做~賠錢的生意無人做~
3.建商&住戶的資訊不對等~且關係薄弱~
所以~
應該把以前搞了N次的都更舊觀念丟掉~只要有建商在裡面~肯定注定失敗收場~
新觀念方向如下~
必須先把建商排除在外~建商的角色就是單純的蓋房屋~
鼓勵住戶自行改建~提供住戶誘因~協助自行改建戶~
政府~
1.提高容積率...等誘因~
2.提倡居民自行改建(與建商無關)~並主動派人到每個里內說明~
3.地方縣市政府有免費的房屋重建諮詢人員~可以申請到府服務~
4.提供低利貸款給有需要的自行重建戶~
這樣就夠了~
住戶~
1.房屋老舊~重建如果不會比原來的小~誰不想改建~
2.聽了政府的房屋重建諮詢人員說明之後~
自行改建的話~沒有建商來分~大家可以分得比較多~依大家的土地持份來分~公平且不至於吃虧~
3.相鄰的住戶如有興趣~大家可以約在里長家里談一談~
4.有意願重建的住戶~大家可以同時找建商來評估~
5.決定之後大家拿錢出來重建~(重建房屋的造價遠低於購買新成屋)
6.有人沒錢怎麼辦~向政府申請低利貸款~或者是自己單獨跟建商談~
7.釘子戶機率小~想當釘子~滾~不需要你~
建商~
1.只能幫人蓋房屋~幫人蓋房屋也不可能會賠錢蓋~只是沒有暴利了~
以上好像說的比唱得好聽~不過有自身實例如下~
小弟舊家就是連同鄰居自行改建~建商的角色就是蓋房子而已~
總共談了半年(包括評估由哪間建商承包)~蓋了2年多~最近完工了~
讚~老舊房屋變全新~還比原來的大很多~原本沒有停車位~現在有2個停車位~
如果靠都更的話~10年之後我看大家還在原地攪豬屎吧~
之前有一戶說他沒錢~請他自行跟建商談~分到的某部分抵給建商解決~
窮屋主想靠都更翻身？
賣新屋後買舊屋吧，光房屋稅就貴死你。
文林苑都更戶 房屋稅1千變5萬
假設40年的老屋，房屋稅有折舊率，繳0.6個基數。
都更後，獎勵容積，大家想多換點，矮樓都更成高樓。
新屋結構的關係，房屋核定單價應漲2倍以上。
舊屋1坪換到新屋1.3坪，也就是房屋稅面積要多1.3倍。
如果你家是好地點，再加上路段率，又要多繳錢了，平均值是1.6倍。
新屋的房屋稅=2*1.3*1.6 = 4.16個基數
跟原來的0.6個基數相比，差了快7倍。
(這已經是客觀的平均值了，如果運氣差，多繳20倍都有可能。)
也就是舊屋5K的房屋稅，新屋要繳3.5K。
管理費呢？估每月3K就好，一年是3.6K。
養舊公寓每年只要5K，養新大樓每年要7.1K。
你要都更自住嗎？
不是只有換個舊屋換新屋那麼簡單，想住美房需付出代價。
不過不管如何 ,
都更真的不容易...
檯面上 檯面下的動作也會多很多.
hittaku0413 wrote:
也就是舊屋5K的房屋稅，新屋要繳3.5K。
管理費呢？估每月3K就好，一年是3.6K。
養舊公寓每年只要5K，養新大樓每年要7.1K。...(恕刪)
THE666 wrote:
這早就有在做了，就...(恕刪)
是啊~
如果政府可以把自辦都更當主軸~
加碼自辦都更的獎勵~
相信很多人應該會更加願意吧~不要再去搞那些建商也在裡面的東西~這才是真正加速都更的正途吧~
小弟可能是運氣好吧~
鄰居的信任度還可以~大家也覺得房屋老舊有意重建~
最早是閒聊~後來有人提議~
然後愈聊人愈多~乾脆去里長家聊好了~
誰負責整合?
其實也沒人整合~有意願的就聚在一起了~
里長有幫忙介紹建商~不過後來有人找了其他的建商~
這當然不會是什麼知名的建商~就一般的小建商而已~
聽了每個建商的幾次說明規劃之後~
建商就決定了~
然後應該算是建商在主導了~
不過我們大家有花錢請了另外的建築師來幫我們確認建商的東西~
分配房屋的問題其實還好~
就是依照土地持份來分~這點沒人有意見~
不過蓋出來的房子不可能這麼剛好~
所以就是互相找補~
找捕的條件是依照建商的建議~然後我們大家討論修改決定的~
至於會不會被騙?其實也還好~
我們只管拿多少錢出來~合約上可以分到什麼就好~
有銀行的履約保證~
至於是否有人跟建商偷聊什麼~
或是建商跟我們請來的建築師偷聊什麼~
小弟我覺得好像不是那麼重要~
因為這個沒人會知道~
至於申請貸款這件事~
其實重建造價遠低於購屋成本(畢竟土地是自己的)~
因為大家都要拿錢出來~
所以沒錢的人自己去想辦法吧~
不過倒是沒有因為拿不出錢而被排除在外的狀況~
小弟舊家算透天~鄰居整排也都是透天~
本來有意願重建的人~希望看能不能整排重建~
把地基搞大一點~建商應該比較好規劃~
大大說的沒錯~果然有人龜毛~
不過龜毛沒用~也不用去說服他~直接把龜毛的那間排除就好了~
只是龜毛的那間被排除之後~在他後面的那些連帶也被排除的人應該很氣~
不過也無所謂~那些被龜毛的害到的人~他們也可以自己重建~只是地基就小了~
小弟算是小人之心吧~
我們這邊蓋好了~如果龜毛的另一邊也要蓋的話~
不知道龜毛這間會不會以後想蓋都不能蓋~
透天的比較好處理~畢竟人少~所以小弟說運氣好~
公寓的人多~可能問題會很多~如果碰到有戶龜毛~整棟大概就會被別人排除了~
如果少了這棟不符效益~那麼大家有可能都會蓋不成~
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