sam102561 wrote:
雙北的房市總歸四個...(恕刪)
以前我也和你以為的一樣，台中居住品質比雙北好的多，所以之前曾到台中買房。
但工作生活一段時間，尤其成家後，才發現不是這樣~
最後才發現工作要有好的發展，還是必須不得不面對現實，回到台北。
首先，雙北的房地產，主要買盤本來就不是一般老百姓，而是大型企業，尤其是以金融業為主的大金牛。而台灣的金融中心和產業聚落，對外窗口長年以來就在台北，加上台北融合了最便利的交通，對輕經濟最有效率的條件，所以幾乎所有像是大腦的工作聚落，最後都必須要到台北。這是現實...很多行業就業人口，在畢業後都不得不進台北，最後總部也是因為聚落效應和交通行政等效率，都設在台北，這些人和企業的聚落和交通要素，一時片刻是很難被扭轉的。
其次，如果你有做租屋仲介的朋友，有在台北和台中做租屋的，你問問看就會發現，實在天壤之別~
台中可能數千甚至一萬出頭左右，就能租到環境位置不錯的套房，而且又新又大。反觀台北，只要離捷運站不太遠，環境再髒亂，即使是舊屋破屋，甚至周邊曾出過事死過人...這兩年仍然常常都是用搶的...雙北核心都會區的住宅，特別是給經濟狀況比較中下階層租的，目前是嚴重不足的。
最後，雙北移入登記人口這幾年連續降低，其實是有原因的。
雙北在2009年後房價瘋狂飆漲，直到2012年之前~炒作資金都還沒離開台北~到了2012年，雙北慢慢漲不動了，才開始有炒作資金，沿著高速公路南下，開始炒作桃園，中壢，然後一路炒到台中。這時台北最外圍重劃區，以及桃園和中部建商看房地產漲了，於是紛紛開始大量推案，高峰期是2013-2014年，當時投機氛圍極度猖獗~每個人都妄想靠房地產一夕致富，於是很多人，能背能貸的槓桿全壓下去，
我印象最深刻的是當時中壢不算市中心的新推案件，直接破30萬/P，台中北屯重劃區也出現這樣的狀況，這是高的離譜的價位...因為在幾年前2011年，一樣的東西只要幾乎1/3價。
那波炒作資金，是雙北投機份子先去帶動的，接下來很多比較笨的雙北投機份子，用很高的價格，高於區域行情的價格去撐盤~然後他們從預售到交屋，時間差大概是3-4年~算一算就是這兩年了~為了省點，很多人才不得不把戶籍從雙北移到他們套住的房子內~
但這些人，不一定在桃園或台中，我認識的人裡面，有很多現在想以當時預售價格去賣，卻賣都賣不掉~這些人台北的重劃區，桃園，台中和高雄都有。
所以房子還是要買機能成熟的地方，不要去碰重劃區。
這些人不論是主動或是被動遷出台北搬到外圍重劃區
事實得到的結論就是人去樓空
就以租屋仲介跟你說的
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只要離捷運站不太遠，環境再髒亂，即使是舊屋破屋，
甚至周邊曾出過事死過人...這兩年仍然常常都是用搶的...
雙北核心都會區的住宅，特別是給經濟狀況比較中下階層租的，
目前是嚴重不足的。
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這些是用過去看到的事實在研判未來還是會如此
但如果用投資的角度來思考這個觀念
我會說前提必須建立在「未來10年會跟過去10年是一樣的生活模式」
但事實是你沒考慮到「生活模式改變跟產業變遷」的因素
比如說
「雙北的房地產，主要買盤是大型企業」
他們當初買進這些商辦樓店做長期投資是因為有龐大消費人口
就算租金再貴也會有人租，因為人潮就是錢潮
現在人往外遷了，通勤時間可能就需要40分鐘到1小時
你覺得有多少住外圍的上班族下班後會先在市區消費完再回家
或是每逢假日舉家從外圍重劃區花一小時交通時間回到台北市區消費
所以你會看到店面一間間的收，不是租金貴而是營收跟不上租金
比如說
「台灣的金融中心長年以來就在台北」
你認為當物聯網時代來臨，未來的商業模式還會跟過去10年一樣嗎
無人銀行,無人商店,大數據分析這些新的金融商業型態出現
你猜未來5年後會有多少人開始陸續失業
比如說
「產業聚落長年以來就在台北」
當台積電決定進中科之後，我聽到的是很多科技高階主管賣掉台北的房子
來台中可以買七期的豪宅，一間台積電你覺得會聚集多少供應鏈進入中科
而未來5年擴張最大的產業"工業4.0跟電動車"你看到哪一項是在台北群聚
最後壓倒雙北市房價的最後一根稻草就是社會住宅
你可以看到台北一堆老舊公寓已經跌得唏哩花啦了
現在的年輕人，有新的即使貴一點也不會想租那些爛爛又貴的房子
所以我相信仲介還有這種"破屋搶手"思維的很快就會失業了
投資股票只需要1個月的薪水就可以進場，輸了可以砍掉重來
買房地產卻是需要你30年的薪水，一旦看錯買錯你該不會把自己砍掉重來吧
whateveroioio wrote:台中別的不講偏要講...(恕刪)
郭董的中科智動化園區有沒有都不會影響房市趨勢
有只會助漲中科跟海線那一區,即使沒有
遠雄之星已經從1期賣到第6期了...憑什麼
8期建案一堆都站上30萬一坪...憑什麼
11期首購已站上25萬,質感好的建案站穩30萬
龍寶35萬開案兩天賣9成,惠宇新案預計開38-40萬一坪...憑什麼
新光重劃區首購的大本營
惠宇,鉅虹,大毅都已攀過20萬大關...憑什麼
台中捷運機場站一票建商進場推案
成交均價超過25萬以上...憑什麼
以上這些都發生在2014年後
當大家都認為房地產見高反轉,所以房價一定跌的概念下
台中房市卻是逆勢一路往上開....憑什麼
關鍵都在於人口移動產生的剛性需求
過去三年台中淨移入人口超過4萬人是你沒看到的
這麼多人不斷的移入台中你有想過為什麼嗎
如果沒有當然不會理解為何我說雙北人去樓空是什麼概念
房地產本身就是炒一個未來的夢
在雙北市夢醒了會發現自己站在雲端沒有樓梯下
在台中夢醒了會知道要趕快下床去上班
這背後的差別你懂了就會了解為何我要一再強調,雙北就是人去樓空
whateveroioio wrote:台中別的不講偏要講...(恕刪)
投資是一門學問,但不是非黑即白
匯率的波動是用來判斷全世界的錢在哪裡流竄
台幣會升值當然不會是熱錢進來買房地產
錢進來的任務是創造一個讓你相信明天會更好的氣氛
你自然會把錢掏出來使用,甚至擴張信用來消費
投資市場再蠢的人都知道房地產最大的問題就是流動性風險
買進容易賣出難,只有豬頭會把房地產當商品炒做
而錢在投資市場唯一的角色就是提升周轉率讓商品不斷換手
有換手就有價差,就能產生利潤
至於買房抗通膨這概念怎麼來的,
去問問投資年齡超過50歲的都會知道
我猜你可能都還沒看過萬點崩盤的是怎樣的景象
也沒看過房地產崩盤建商落跑是什麼狀況
所以你感受不到匯率波動背後所牽動的所有金融商品
說白了就是不懂投資也不會投機
下個月美國要升息了接下來全球金融市場會怎麼反應
煩請給點意見讓我也開開眼界學習學習
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