happywork wrote:
如果我想投資一間新...
房租3萬*12月*0.9折*30年=972萬
地增值為2000萬+房屋殘值500萬=2500萬。(未來人口不會再增加，2000萬也買不到精華區，所以預估地價漲一倍應該是合理的吧。)
30年後，總共支出：以下合計：4244
自備…………………...…...600萬
裝潢…………..…….…..….200萬
初購費用………………....…50萬
30年貸款共付…….......…1914萬
每10年*共2次整修費……....100萬
每年費用40*30年=..........1200萬
最後賣出房仲費和費用......100萬
最後賣出的土地增值稅........80萬 (只賺500萬就免了房地合一稅)
30年後損益為3472-4244 = 虧損 -772萬。(恕刪)
你計算的立場就是房子不會增殖還會賠錢，所以最後一定虧錢的
還有一點你列了收入月租金3萬年收36萬，但是你年花費卻估40萬，所以你房屋出租每年都倒貼
這樣你算起來一定是虧錢的呀！
還有年支出，既然出租了為什麼還要算水電瓦斯管理費？
總總不合裡就是因為你愈設立場的關係
如果你把房子算每10年漲三成就好，三十年後也翻一倍
每月三萬房租收入扣除支出最少一個月也要有兩萬五吧？
這樣算起來不就比後面兩個高了？
