iem3000 wrote:
有啊,影響可大了.....(恕刪)
不賣掉自住房 就是紙上富貴 打嘴泡用而已
所以最佳狀是要有兩戶以上。這樣上升行情時賣掉一戶 才能賺到過程的價差吧！
只是要買兩戶。好像也不簡單。
假如貸款七成買了一間房自住
例如1000萬的房子貸款700萬
然後看到周遭房價一直上漲了兩成
也就是當初買的房子漲到1200萬
心裡頭很開心想說這下賺翻了
可是真的賺得到嗎？
假設真的順利1200萬脫手～看起來好像賺了200萬！
可是要再買下其他物件！售價也都漲了兩成～
繳完房貸剩下的500萬不是只是剛好再付頭期款嗎？
剩下的還是得再向銀行貸款再揹房貸20年
那麼房價一直漲對自住客到底有獲利嗎？
如果沒有～那麼自住客看到房價上漲到底在開心什麼？
還是根本是我的想法錯誤！
還請各位前輩賜教～謝謝
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雖然我不是前輩，但分享一下我的看法(也許樓上已經有人提了)
賣房子賺差價無疑是殺雞取卵，非長久之計(賣了不還得再買回來，說不定買不回來)。
剛開始買賣房產賺價差是錢不夠多，透過槓桿跟高週轉率來累積資金。
但長期是沒有效率的(買賣的交易成本、新標的取得、成本的變動)。
投資股票低買高賣都不一定比長期持有來得賺了，更別提房地產了。
那要怎麼做才不會只是紙上富貴呢? 抵押貸款!!!
把手上的房地產抵押給銀行借出現金，如此不用賣房子就可以把錢借出來，
同時又能保有房子未來增值的機會。
範例：
台北市房子15年來從800萬漲到2000萬，漲了1200沒賣錢拿不出來。
沒關係，抵押給銀行借出800萬，年利率2.5%，寬限期xx年<--寬限期因人而異，愈長愈好 20年就OK了。
如此不用賣房就能拿到資金再持續投資。
這招最會用的就是頂新集團了，買入資產-->抵押貸款-->再買入資產-->再抵押貸款-->.....
將槓桿(借錢買資產)和週轉率(用資產抵押的錢再投入新的資產)用到極致了
但上面這種做法的風險就是銀行雨天收傘，所以寬限期非常重要(至少要10年比較保險)
不然傘一收，頂新就開始賣資產了(雖然已經大賺幾十倍了...)
所以重點在 「槓桿」、「週轉率」、「報酬率」、「時間」。讓時間發揮力量，如此才能複利滾存。
若只著重報酬率(買賣價差)那麼複利效果就不見了
投資公式 F=P*(1+r)^n 利用「槓桿」把P變大、「週轉率及時間」就是n、r則是「價差」。
裡面r是我們無法控制的 只有P及n操之在己。
另外週轉率並不是要一直買一直賣，而是資產貸款再投入新的資產。
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