張大眼睛!看看人家投資客的金頭腦有多好~

該知天命了 wrote:
故事大綱:
昨天，兩個朋友來找老魯蛇喝茶兼"破豆"(聊天)
其中有一位算是熱衷房地產的投資客，跟我"展"(炫耀)
又買了一間社區型店面，2樓是大樓公設，3樓以上是純住家
他買一樓室內7坪，公設10坪，平面車位8坪一個，總價960萬
仲介費10萬，共花了970萬。現在有現成房客月租2萬!
頭款320萬，貸款650萬20年，利率2%，每月繳32900元
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我問:才7坪970萬會不會太貴?
投客:你真外行，車位&公設也要算進去阿!
我說:喔喔..是..對不起!我不會算，可是，這樣不貴嗎?
投客:等捷運蓋好了，我最少可以賣1500萬。
我問:月租2萬，一年24萬，這樣年報酬率不是才2.47%
投客:不會吧!(他似乎不相信我會問這麼淺的問題)接著繼續說:
2年內有奢侈稅，這你知道吧? 我說:這我知道。他繼續說:
所以，他根本沒打算2年內賣，他認真的算給我看:
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假設放了2年，他的成本是頭款320萬+24期貸款79萬=399萬.
房租收48萬，48/399/2=6%，年化報酬率是6%，
有沒有比定存好?
我說:好很多! 他說:如果2年後他賣了1100萬，價差130萬.
(價差130萬+房租48萬)=178萬/399萬/2年=22.3%，還可以吧?
我說:比巴菲特厲害了!(這時我已經很驚訝投報率如此高了)
我說:可是捷運2年不會好呀!那2年後要是沒賣掉咧?
他說:算他"雖小"5年才賣掉好了，
他成本是頭款320萬+60期房貸197.4萬=517.4萬，但是房租
收入120萬，120/517.4/5=4.64%，還是比定存好啊!搞不好
到時候他可以賣1500萬，賺更多了，賺多少你自己算好了。
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我不死心又說:萬一房價就一直跌咧?
他說:你們死老百姓怎麼老是看跌啦!好啦..就算我出租20年啦，
我的成本頭款320萬+240期房貸789.6萬=1109.6萬，
20年房租480萬，480/1109.6/20=2.16%也比定存好啊!
他說:啊20年我都不能漲房租喔?景氣循環下，啊20年我的房子
是都不會漲喔?
我沒話說了，老魯蛇的頭腦沒人家的好，
唉..註定老魯蛇沒"臍調"賺這條錢...真是懊惱.....

birdpon wrote:
一天到晚只看到風險的人，其實才不適合投資，應該比較適合去做保險。

Clalala wrote:
中古屋當然要看折舊率啊
中古店面才不用看

otlwu wrote:
有把握20年都滿租嗎？5年後如果房價腰斬呢？
鄰居開比你更底的租金搶客戶呢？
你朋友沒有考慮"風險"吧？
投資要把所有因素考慮進去，這世界不是那麼的美好(恕刪)

sifon wrote:
在台北，在捷運旁，風險很低。 ...(恕刪)

該知天命了 wrote:
故事大綱:昨天，兩個...(恕刪)

凸歸台灣 wrote:
沒有喔！我家捷運宅，...(恕刪)