德國房價為何10年不會漲（扣除通膨後的實質房價） (第6頁)

苦行僧001號
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51樓

2009-09-09 13:10

busyman99 wrote:
絕大多數年輕人，最大的負擔就是房貸，這點無庸置疑。(恕刪)

德國、新加坡我是不太清楚，

但是在某些發達國家，比方說美國，房貸對中產階級家庭來講，也是個很大的負擔。

沒有什麼地方的年輕人是住在「天堂」裡的，天下沒有白吃的午餐，你在某方面受惠，表示你在另一方面必須有所犧牲：好比有的國家可以提供你很好的社福政策，但是稅金會把你抽的唉唉叫。

不去具體瞭解該國整體的環境，只憑google一條德國的房價數據，就要評斷這一切？

那何不google一下北韓，北韓的年輕人還認為全世界都羨慕著他們呢！

willk

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樓主

2009-09-09 13:11

msyean70 wrote:
如果是這樣，為甚麼大家不願意買房當房東？

轉載一篇報導. 德國政府住房政策與租屋保障,板上一堆人認為台北房市是市場機制造成,相對德國的市場機制有德國政府社會主義的控制, 那一個對國家長遠發展較好?很簡單,而德國模式不同於英美模式
應該會是以後的主流, 也證明房地產市場不能完全回歸自由市場機制,政府更不能成為房價的推手, 間接造成一次次的金融危機,相對於台北房市,希望當包租公的保守投資人, 反而提供穩定且高報酬率的房地產投資市場, 且讓有心購屋自住的人減少負擔, 加上固定房貸利率...這是一個對政府/民眾/投資人皆有利的房市模式.只有對短期炒作的投資客不利,而台北房市正好相反

http://www.ncfccf.com/News/2007-8-21/ArticleView_3442.html
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新华社柏林8月19日专电近来在美国房地产市场次级抵押贷款危机日益暴露的时候，德国房地产市场却相当稳定。其中，德国政府功不可没。

　　目前，独具特色的房地产政策已成为德国“社会市场经济模式”的重要组成部分。与英美等国相比，德国政府更强调房地产市场的社会福利性质，政府根据国家人口特征制定了完备的房地产发展规划，并通过土地、税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动。由此保障了数十年来德国房地产市场供求基本平衡，房地产价格水平总体较低，市场抗风险能力强。德国已成为各国政府成功调控房地产市场的典范。

　　为保障居民住房、保持房地产市场稳定，德国政府采取了多种行之有效的手段调控房地产市场。在充分认识到完全市场化的房地产市场所带来的巨大风险的基础上，德国所实施的“政府主导、市场参与”的房地产发展模式，经受住了数十年的考验，其经验值得借鉴。

　　●严密规划保障供求平衡

　　严密而科学的房地产规划，是德国政府调控房地产市场的首要手段。德国土地规划的出发点是全国的人口特征。研究德国房地产市场多年、德国主要的房地产信贷银行阿瑞尔银行分析师郝鹏表示，供求规律仍然是影响房地产价格的决定因素，掌握了这一规律，房地产市场就能基本稳定。

　　目前德国有8200万人口，家庭数量为3800万左右，为全国提供相应数量的住房便是政府规划的首要目标。另外，根据政府规划，近年来德国每年新增住房为25万到30万套左右，完全能够满足居民的新增购房需求。虽然目前德国人口已呈现负增长的态势，但由于经济复苏，许多失业者重新找到工作，大量原东德居民向西迁移，外来居民也不断增加，不断增加住房供应还是很有必要的。更重要的是，有计划地增加住房总量能有效打压市场上炒作房价的因素，也成为稳定房价的重要因素。

　　考虑到居民的收入差距，德国政府房地产规划中对高、中、低档房屋的结构作了明确规定。特别是对低收入者，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中福利房的比例。比如科隆市政府就规定，每年新建的3800套住房中，1000套必须是面向低收入家庭的出租房。政府对社会福利住房专门规划用地，在发展商开发后再以较低的价格提供给需求者，其中的市场差价由政府向开发商提供补贴。

　　●税收成调控有效手段

　　除严格的房地产规划和相应土地供应外，税收成为德国政府调控房地产市场的重要手段。无论是在新增房屋建设、保障住房供应，还是在限制房地产投机方面，德国政府都积极运用税收手段，大都取得了立竿见影的效果。

　　最典型的例子是，在两德统一后，原东德地区居民房破败，大量人口开始向西迁移，全国范围内出现了巨大的房屋缺口。此时联邦政府并没有依靠政府财政修建新房，而是通过一项税收优惠措施，规定无论是公司还是个人，凡建房投资一律免缴所得税。这一措施大大激励了全国投资者的建房热情，短短数年内便弥补了房屋缺口，随后政府再宣布取消所得税减免政策。

　　另一方面，为限制房地产炒作，德国政府一直对市场上的相应资金通过课以重税的方式加以限制。德国在明年即将实行所得税改革计划，将对投资者的房租收入征收25%的所得税，这些政策与当前实施的房租最高限价政策相呼应，将大大限制房地产投机的利润空间，对维护房地产市场稳定作用重大。

　　●用法律规范市场各环节

　　法律同样是德国政府调控房地产市场的有效手段。德国南部地区早在1886年便颁布了第一部“土地整理法”，随后在全国实行，对土地规划和土地整理提供了法律保障。另外，在房地产市场的各个方面，政府也都有严密的法律规定。

　　由于德国低房价的吸引，近年来大量海外“炒房团”涌入德国，境外资金已经超过本土资金成为房地产市场的主力，去年德国吸引的境外房地产投资资金约占到全欧洲的三分之一。对此，民众普遍担心德国房价和房租会被炒高，许多地方政府出台法规限制最高房价和房租，从而极大打击了外资炒作德国房地产的热情，许多海外炒房团开始逐步淡出德国市场

bbe022001

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53樓

2009-09-09 13:18

willk wrote:
在google上打德...(恕刪)

那你可不可以告訴我，扣除台北市、縣、新竹、台中少部份，高雄少部份因工作供給量大，而造成需求量持續增加的地區外的房子，這十年來，到底那理有漲了???

拿德國全國比台北市?

除了上列地區以外，這十年來不止沒有漲，房子還隨之折舊
去看看桃園的舊房子，去看看其他的地方的舊房子
那一個不是由買之日開始跌?

整天由台北看天下?

little_5

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54樓

2009-09-09 13:22

rinconj wrote:
這其實有背後更深的原因與意義：房地產高漲敗壞經濟...(恕刪)

壞了總體經濟,肥了某些人的個體經濟. 就是經濟學提到的道德危機.

房價是市場機制,供需決定. 控制供需,即可控制房價.
增加需求: 1.開放炒樓團, 2.低利房貸, 4.媒體放送利多訊息,買方購買慾上升,且投資客增加.
減少供給: 1.停建國宅, 2.媒體放送利多訊息,賣方惜售.

nanno

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55樓

2009-09-09 13:24

rinconj wrote:
去年或今年初在經濟..

房地產高漲敗壞經濟....(恕刪)

支持這句..

當百姓普遍背負沉重房貸時, 消費能力必然下降.

如同板上眾多投資客所云: 為了買房要緊縮個人開支.....還有人說這叫強迫儲蓄...

馬上出生率就下降了(沒錢養孩子)
接下來旅遊支出也下降了(房貸一個月要五六萬, 領薪水的還敢出去玩?)
買衣服, 換家具, 換電腦, 上館子, 換車子..... 全部都得緊縮.

因為所有的錢都得省下來, 貢獻給創造高房價的地主,建商,投資客......
最後連國有財產局都能分一大杯羹.
經濟....... 沒關係, 修法增加負債上限就好了.

最後, 百業蕭條... 多數的財富集中到炒房子的人手裡.

willk

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樓主

2009-09-09 13:40

bbe022001 wrote:
拿德國全國比台北市?

除了上列地區以外，這十年來不止沒有漲，房子還隨之折舊
去看看桃園的舊房子，去看看其他的地方的舊房子
那一個不是由買之日開始跌?

整天由台北看天下?

你說的我都知道..不然我就會用台灣房市而不是台北房市

台灣其它地區是炒不起來,而不是沒人炒(炒不起來原因不是政府政策),不要倒果為因

而德國政府面對每年幾百億歐元的海外炒房團..還是可以壓房價
台灣政府正好相反,, 一天到晚炒陸資,外資, 好市長還把房價上漲當政績
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德國為何不怕“海外炒房團”？政府三大殺手鐧

http://www.chinareviewnews.com 2008-04-24 11:42:54

　　從2004年開始，大批“海外炒房團”涌入德國，每年拋下數百億歐元。雖然外資大量涌入，但至今並未改變德國房價穩定的狀况。專家分析認爲，這與德國政府抵制房價炒作的“三大殺手鐧”有密切關系。

　　一是指導價制度　

　　目前，德國的地價、房價等由獨立的地産評估師來評估認定。德國還成立了各地“房地産公共評估委員會”，負責制定當地的指導價。這類指導價具有法律效力，所有房地産交易有義務照此執行，在合理範圍內浮動。

　　二是刑罰威懾　

　　指導價之所以能得到執行，還緣于其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定，導致房價、房租等超高者甚至要承擔刑事責任，其威懾作用不言而喻。

　　三是重稅限制　

　　稅收手段同樣是德政府遏制炒房的有效武器。在德國，用于買賣的房産首先要交不動産稅，房屋買賣還要交納交易稅。通過買賣盈利後，還要交差價盈利稅。自有房屋的出租除交不動産稅外，租金收入還要交個人所得稅。重重稅收已大大壓縮了炒房者的利潤空間。(來源：新華每日電訊)

rinconj

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57樓

2009-09-09 14:05

我目前人在上海觀察中國政府對房地產的態度，到目前為止中國政府也犯了跟台灣政府一樣的錯誤

中國今年經濟2 個泡沫－房地產與股票，破的卻是不需要破的股票泡沫，
因為股票泡沫鼓勵資金流入產業，對實體經濟是好的，而且目前只達去年泡沫頂的一半，情況不嚴重
而該破的房地產泡沫卻仍然未破，中國政府已經花了一半以上的外匯存底在寬鬆貨幣政策上，大部分流入房地產
中國房地產泡沫如果不破，它將敗壞中國長遠的經濟發展：我對中國經濟前景的預測

willk wrote:
你說的我都知道..不...(恕刪)

waynepapa

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58樓

2009-09-09 14:50

rinconj wrote:
我目前人在上海觀察中...(恕刪)

從兩岸的人，我也觀察到一個奇怪的現象，
對岸的人其實一直跟我說城市房價只會繼續漲，但是也非常堅定的相信政府一定會解決這個問題。
不會放任房地產無止盡的飆升，
但是相反的，台灣好像沒人相信政府會解決這個問題~~

acts58

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59樓

2009-09-09 15:38

台灣房地產真正的問題是政府高官、建商、銀行一起在炒作房地產，不管是台北市、漸漸到台北縣、桃園縣、台中市等都會區，利用中國人對土地的渴望壓榨台灣各地到北台灣工作的年輕人。
大家可以發現，台北縣市相當多的房屋建案都是特定人士先用低價買進土地，在進行土地重劃或是提出重大公共建設，建商在藉著機會拉高價格販售預售屋，加上選舉前就讓候選人把公共建設議題拿出來炒作，藉此在大賺一筆，而銀行則是對有關係的建商睜一隻眼、閉一隻眼，利用建商把貸款的壓力轉移到購買房屋的百姓身上，藉此消化剩餘資金，政府高官更推波助瀾的提出優惠房貸、降息等措施，讓一般人認為租不如買，增加購屋的意願，卻是賠上政府的財務結構。
台灣這幾年的衰退，很大的一部份也是由此而來，這樣惡性循環的結果，造成中低收入者的購買能力大幅減弱，換手後的資金囤積在少數人手上，造成大家可以發現台北縣市、尤其是台北縣，不是沒有空屋，但空屋的價格就是掉不下來，原因就是建商擁有足夠的資金，不向過去貸款纏身，沒有急於降價求售的壓力，甚至可以繼續購地。
現在的政府官員們我看是不想管、也不敢管，一來誰想擋人財路、二來碰了可能會有極大的壓力，畢竟，民主就是容易被操縱、被利用，到最後可能惹得一身腥還一事無成。

rinconj

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60樓

2009-09-09 15:47

我只能私底下的解釋政府是無能為力的，中國走資本主義不過 30年，中國政府遇到的問題，
西方的政府也多年前走過，西方國家到目前為止對房地產泡沫的破滅都是無能為力的，

這裡的人盲目的相信政府全能的不少，可見洗腦的功夫一流，
國外的 blogs 幾乎完全擋掉，國內的新聞也完全被過濾過，
所以言論幾乎一面的倒向全能的政府也不足為奇

上海的人相信中國政府一定有辦法解決全球暖化的問題，但是中國製造的污染也沒有減緩，
絕少新聞提到那問題，除了未來車子的排氣標準提高，其他的完全沒有任何實質的努力
製造二氧化碳最嚴重的燒煤火力發電廠還是以史無前例的速度蓋
上海的地勢低，大水一來一定是第一個遭殃的，
等淹過一次以後纔知道根本是解決不了的事已經太晚了
上海人只是盲目的相信大陸政府一定不會讓上海被淹，但是所有的證據都顯示上海50年之內一定會被淹

waynepapa wrote:
對岸的人其實一直跟我說城市房價只會繼續漲，但是也非常堅定的相信政府一定會解決這個問題。
不會放任房地產無止盡的飆升，...(恕刪)