tw476808 wrote:
這是常識吧!! 不用...(恕刪)
大大所言沒錯
但是看看現在滿街上大學生
多少人有這方面的常識?!
多少高學歷者在網路上肆無忌憚地發表言論
捏造事實、誹謗、汙衊
想說躲在電腦後面抓不到
殊不知自己的一舉一動都是有紀錄的
只能說國民素質真的需要再提升
horizon0001 wrote:
這也太離譜了吧
真是...(恕刪)
當然可以啊，前提是你要先告知買家啊
到底要講幾次啦
原屋主已告知此房屋不含停車位使用權
並在房價上給予相對應的價金折扣…買家當時也接受了，也因此買到扣掉停車位的便宜房子了
事後才在吵，
這是判決書上講的
雙方雖發現系爭房地之所有權登記上包含停車位，然亦均知悉該停車位之永久使用權業已由
黃椿桐出售予被告，雙方並就此將系爭房地之價金壓低，約定由原告與被告事後再自行協調，是原告非但亦係明知系爭永久使用權債權關係，且更因而獲有價金減低之利益，若認原告得再就系爭停車位主張返還或租金收益之權利，不啻為雙重獲利
幫幫忙，要評論可以
先爬個文，好歹看完判決書，再來發揮BBS鄉民的正義好嗎？
再度備份
希望要回文的用點時間全部看完再說...........................
魔女拉拉 wrote:
2012-08-14 16:50 #1
我非常氣憤想請各為我評評理,我們買了一個房子含停車位, 結果車位是一個民進黨北市議員張先生在停,我們問過律師說可以透過正常的司法管道要求他們返還停車位，因為我們是透過仲介買賣合法取得所有權的區分所有權人, 但透過社會的法治到底能不能保護我們這些平民老百姓? 依我們這次所遇到的事件看來很難,真的很難,尤其是碰到市議員強勢的佔用我們的財產時.
事情是這樣的,我們在民國98年5月簽約,好不容易在健康路買一間房子,買了之後才發現地下停車位被台北市議員張先生佔用, 他說他是跟前前屋主購買所謂的地下”停車位永久使用權”, 雖然我有所有權但不能使用.當時為了平息紛爭,而且我們跟他也算認識,同住松山區的, 想說他是為民服務的市議員應該可以談,就直接與仲介公司的業務去他們家拜訪,並談到買回停車位的事,結果他一開口就要買的人出100萬元, 賣的人出100萬元, 他才肯和解,而且他老婆更是態度很強勢的說他有所有權狀,我們當場請她拿出來對質, 她忽然停擺不回應, 我們也當場開出130萬的和解金, 當然, 這個要為民服務的民進黨北市議員張先生不願意接受.
進一步的市議員張先生建議我們去松山調解委員會調解, 我們按照他的意思申請了, 結果調解當天來了一個老伯, 一坐下來就問我: 你有沒有登記? 我答:有,問他老婆(那天他老婆出席):你有沒有登記? 他老婆拿出一份地政申請的不知甚麼文, 手指著字裏行間一直念, 還沒念完, 這老伯就阻止她念下去說: 妳不要再念了, 這沒用啦! 然後就要我開價, 我很生氣告訴這老伯: 你要主持正義啊! 要告訴他我的權利義務是甚麼啊, 我是花錢合法取得所有權人, 怎麼一坐下來就要開價!真是讓我們傻眼,這些老大們是這樣做事的嗎?雙方對錯都沒有釐清就要大家出數字,如果今天換成是你,你會接受嗎?結果當然是調解不成的.
身為市議員竟獅子大開口,和解金談不攏,在沒有其他方法可行之下,接受朋友的建議,找律師來協助,想說就由法治來直接解決,大家只好在法院見,當時我還傻傻的相信司法會給我們一個公道,但這其實才是讓我了解這個真實的社會的開始.
一審我們被判敗訴,二審我們又被駁回,如果事實是如此那我們就認了,但這個過程實在讓人不能信服,出庭時張市議員在法庭上口口聲聲說:我為人謙卑,我要為民服務,但竟氣燄超高張的直指著我的鼻子說我沒有誠信(因為我不願意接受松山調解委員會的調解),他只要一上庭都指著我的鼻子罵我,後來連楊法官都看不過去，楊法官不斷的告訴他:你不是要為民服務嗎?這麼強勢?這些錢對你來說是小錢,你應該要去服務你的選民, 如果對方要跟你和解, 不管多少錢你都要把握機會, 否則......,這樣暗示你, 你懂嗎? 因此, 他願意一口氣從200萬降到100萬, 楊法官又說, 甚麼! 你還要100萬啊, 雖然說你當初是70萬買的, 可是, 你也給人家停了10幾年, 也夠本了! 如果對方願意比70萬再低的價格和解,你也要接受喔, 知道嗎? 當場只見這個人臉都綠了, 我心裏當時還真的只有一個”爽”字可以形容, 想說公平正義終於得以伸張了, 台灣的法治是可以不分身分貴賤, 天子犯法與庶民同罪, 哪知這黑暗的路正要開始呢! 在這個庭訊過後不知為何停了一段很長的時間, 等再開庭時竟不是原來的法官審案,換了一位林法官,而這個法官只出庭這一次,也問了原本在申訴狀上都說明過的問題,正當我們很納悶時就收到法院的一審判決書, 結果當然是我們輸了!可是在判決文中明確認定我們擁有該停車位,但市議員竟有使用權,不知這個判決是什麼意思,難不成就是說我們要永遠幫這個人繳地價稅,然後他這樣就可以使用一輩子?
我的律師覺得很不可思議,法官的判決怎會如此大的差異,為何原法官會在中途換人,但結果如此我們也只能再提出上訴一途. 因我們在一審時已確定擁有所有權,而對方只是使用權,就我們律師所提論點,使用權不能對抗所有權的法律基礎上來看,不應該會敗訴.所以我們又充滿了信心繼續往小人物夢想曲邁進.
二審開庭後,對方律師改變說法為”停車位”買賣合法,我們律師發現他都不講”使用權”於是跟高等法院郭法官強調他只有買”車位使用權”而非”所有權”, 我們才是合法取的車位所有權人,郭法官決定4/27上午10點看現場, 我們想更好,張市議員非該棟住戶, 非區分所有權人,這下法官該可以給我們一個公道了吧!那天下著傾盆大雨, 我還在西松高中門口等法官一行人,法官拍了照知道這個停車位是這間房子的專屬停車位,因為旁邊樓梯上去就是我家, 平常張市議員都把一部宣傳車停放在這個位子上,法官問張市議員你是住這兒?還是有房子? 張市議員回答:不是,沒有,他說:我住附近. 我們連忙告訴法官:他沒有房子在這邊,他不是住附近¸他不是這一里的人,是以張市議員非區分所有權人如何買賣車位,我們希望這個法官可以更了解事實,結果張市議員又拿出一份該棟住戶買賣停車位的合約書,合約書上成交金額130萬,這時張市議員告訴法官說:我為人謙卑,我在做公眾人的事,我願意一樣130萬和解,而我們的郭法官大人竟接口說在台北市一個停車位賣個300萬也不過份,130萬應該可以和解吧,我心想,怎麼又是一個不分對錯的人,該棟住戶是我鄰居,是區分所有權人,當然可以買賣本棟樓的停車位,我們的法官在沒有判定權利歸屬時就可以用這樣的說法要我們接受那樣的條件來和解,我們的司法是怎麼了,我們出錢給這些人來協助我們, 結果現實看到的竟是如此隨便,難道一定要自己面臨到這樣的問題他們才會好好考量嗎? 我們的父母官竟是用這樣的思考邏輯及思維在辦案,真是無語問蒼天. 當天我們請郭法官考量我們已經付出比130萬還多了一倍的錢去買了車位所有權, 還要我們出錢去買使用權,其理由何在,我們的郭法官大人竟然直接告訴我們說你們哪麼貴的房子都買了¸不差那130萬吧?我,,,昏倒……….
高等法院6月再開一庭,這次新增一位林審判長,開庭後張市議員的律師還是老調重彈, 林審判長很冷靜的只問他一個問題:你說你”車位永久使用權”是合法,請問,您非區分所有權人,你如何主張分管? 對方律師支支吾吾說不出一個所以然來, 林審判長問同樣問題再問2次,對方律師依然無法回答,只是一直重覆說他如何如何買的過程, 審判長無奈只有笑笑說:你沒有回答我的問題,你只是在敘述你買的過程,我們的律師看到後先高興的告訴我們,你看這就是問題的關鍵點, 這個審判長很有經驗,而且也很清楚這個案子的狀態,當天我們非常高興,終於有人可以主持公道了,這樣就等宣判了,結果, 我們還是想得太天真了……….
之後,跟一審一樣,原本6月17要宣判,後又延到7月17日,我有不好的預感,果不其然,我收到法院發函提問四個問題(其實我們都有在訴狀上說了),要再開一次庭,開庭當天就像一審一樣的情況相同, 林審判長不見了, 真的是傑克,太神奇了,好像魔咒一樣,只要對我們認同的人就會在下一庭不見, 結果,二審的判決書寫的跟一審的判決書幾乎一樣.我不得不感嘆, 當政客不澤手段掠取人民的財產來詐取金錢, 司法為社會公平正義的最後一道防線,竟然助紂為虐, 任由政客為非作歹,天理何在!
『若區分所有權人單獨將屬於共用部分之地下層停車空間之使用權出賣並轉讓予他區分所有權人時, 實屬使用權「賣斷」之行為, 將使不動產之用益權永久歸屬他人,所有權之權能無異遭致架空, 如同司法院八十年十月二日廳民三字第零九四八號函結論所示,『車位使用權買賣契約」之內容係區分建物所有權人將區分所有建物之共用部分, 即將地下層規畫為停車位,單獨出售與買受人永久使用,其結果實與創設法定以外之物權(永久使用權)無異, 為法之所不許(參照民法七五七條) 』“所有權顯被架空，還須負擔稅費，極不公平，亦有違公序良俗與誠信原則”
民真鬥不過官? 雖然我們有憑有據,有證人,可是在有心人事的運作下是否可以影響法官心證,小老百姓的身家財產只能這樣白白被踐踏,這是哪門子的民主國家,根本就跟共產黨一樣,縱然萬分失望,但我依然會上訴,希望有可以釐清真相的法官可以給我們一個合理的回覆,公理自在人心,如果社會如此不公,我們又要為這個社會做什麼,台灣人又何謂為台灣人.
445樓貼的判決書全文
Thomas_Tu
2012-08-14 23:35 #445
以下為http://jirs.judicial.gov.tw/Index.htm
以該議員姓名搜尋出來的判決文.
這個為網路公示...這回文為轉貼!!!
【裁判字號】 99,訴,738
【裁判日期】 1001228
【裁判案由】 返還停車位
【裁判全文】
臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第738號
原 告 林秀華
訴訟代理人 劉祥墩律師
複代理人 林翊臻律師
被 告 張茂楠
訴訟代理人 陳淑貞律師
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於100 年12月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有
明文。查本件原告起訴時訴之聲明原為：「（一）被告應將
坐落臺北市○○區○○段1 小段67地號，門牌號碼臺北市○
○區○○路325 巷19弄36號地下1 層編號2 號之停車位（下
稱系爭停車位）騰空返還原告，並自民國98年5 月31日起至
返還系爭停車位止，按月給付原告新臺幣（下同）5,000 元
；（二）願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於99年12月28日
以書狀變更聲明為：「先位聲明：（一）被告應將系爭停車
位騰空返還予原告，並自98年7 月30日起至系爭停車位返還
原告之日止，按月給付原告4,000 元；（二）願供擔保，請
准宣告假執行。備位聲明：（一）被告應將系爭停車位騰空
返還予原告及其他共有人，並自98年7 月30日起至系爭停車
位返還之日止，按月給付原告及其他共有人4,000 元；（二
）願供擔保，請准宣告假執行。」其列先備位聲明部分，核
屬訴之變更追加，惟請求之基礎事實均為系爭停車位之爭議
，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於
審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，另返還不當得
利部分由5,000 元縮減為4,000 元，則屬減縮應受判決事項
之聲明，揆諸前揭規定，均無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）系爭坐落臺北市○○區○○段1 小段67地號4669平方公尺
，權利範圍萬分之136 之基地，及其上同地段1086建號建
物，合計105.5 平方公尺，門牌號碼臺北市○○路325 巷
19弄36號1 樓（起訴狀誤載為5 樓），及其平台、露台、
地下層（面積49.02 平方公尺）等合計85.75 平方公尺之
附屬建物，就共同使用部分臺北市○○區○○段1 小段11
21建號之權利範圍為萬分之205 （以下合稱系爭房地），
係由訴外人即建商泰基建設有限公司（下稱泰基公司）興
建後出售予訴外人楊寶雲，楊寶雲又出售予訴外人黃椿桐
，嗣黃椿桐又出賣予訴外人陳燕燕，原告則係於98年間向
陳燕燕購得系爭房地，其中1086建號建物謄本上所載之地
下層權利範圍即為停車位，故原告購買系爭房地之價金，
含有一地下停車位即編號2 之系爭停車位；而系爭房地地
下停車位僅有28位，由系爭房地之其他住戶分別占用，僅
系爭停車位由非住戶之被告占用，原告向被告請求返還系
爭停車位，卻遭被告以其曾向系爭房地前屋主黃樁桐購得
永久使用權，而拒絕返還。
（二）泰基公司係將系爭1086建號建物專有部分及1121建號共同
使用部分之停車位使用權分開出售，並約定購買停車位者
始就特定停車位有專有使用權，此觀楊寶雲向基泰公司購
買系爭房地之原始買賣契約第20條約定：「本約地下停車
位非屬法定公共設施，由各車位買受人使用，未購買車位
者無權使用，其繼受人亦同。」足認系爭房地各區分所有
權人即共有人就1121建號所屬地下停車位共同使用部分業
已成立分管契約。又依系爭房地預定買賣契約書附件三「
地下停車位及公共地下室平面圖」可知，系爭房地地下停
車位共28位，而系爭房地共同使用部分1121建號權利範圍
之登記，該社區共有28戶之權利範圍超過萬分之180 ，明
顯高於持有權利範圍低於萬分之80之其他住戶，可見各共
有人確係透過建商即泰基公司約定停車位之表徵方式為持
有共同使用部分權利範圍超過萬分之180 者擁有停車位之
所有權及專用權，是由原告持有共同使用部分1121建號之
權利範圍為萬分之205 ，可證原告擁有系爭建物地下停車
位之所有權及專用權。再者，向泰基公司原始買受系爭房
地之楊寶雲於77年間將系爭房地專有部分出售並移轉所有
權予黃椿桐時，依75年5 月16日修正公布之土地登記規則
第72條第2 款規定，其共同使用部分之所有權應隨同移轉
，且因79年6 月29日修正公布之土地登記規則亦為相同規
定，黃椿桐於80年間將系爭房地專有部分出售並移轉所有
權予陳燕燕時，其共同使用部分所有權亦應隨同移轉予陳
燕燕，嗣陳燕燕於98年間將系爭房地專有部分出售並移轉
所有權予原告時，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定
，系爭房地共同使用部分之所有權自亦應由原告取得。
（三）繼以，區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有，共
有人將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，其
共同使用部分之所有權亦隨同移轉予同一人，且使用權為
所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣
標的。又地下停車位共同使用部分，與建物專有部分，具
有密切不可分之主從關係，不得將該共同使用部分之車位
所有權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部
分出售他人，是原告取得共同使用部分1121號建物應有部
分萬分之205 所有權時，即取得共同使用部分之使用權。
被告雖於78年3 月31日與黃樁桐簽立系爭停車位之「車位
永久使用權買賣契約書」，惟其等僅就系爭停車位使用權
成立具債權效力之買賣契約，並未取得系爭停車位之共同
使用部分所有權，是被告不得執以對抗已取得共同使用部
分所有權之原告。
（四）綜上所述，原告為系爭停車位之所有權人，且該停車位應
由原告依據系爭房地共有人之上開分管契約而專用，被告
占有系爭停車位無正當權源，爰依民法第767 條、第179
條之規定先位請求被告應將系爭停車位騰空返還予原告，
並按月給付原告不當得利之損害賠償，又縱認系爭建物共
有人並無成立分管契約，惟被告使用系爭停車位仍對所有
共有人構成無權占有，原告仍得依民法第821 條、第179
條規定，請求被告將系爭停車位返還予原告及其他共有人
，並按月給付原告及其他共有人不當得利之損害賠償等語
。並聲明：（一）先位聲明：1.被告應將系爭停車位騰空
返還予原告，並自98年7 月30日起至系爭停車位返還原告
之日止，按月給付原告4,000 元；2.願供擔保，請准宣告
假執行；（二）備位聲明：1.被告應將系爭停車位騰空返
還予原告及其他共有人，並自98年7 月30日起至系爭停車
位返還之日止，按月給付原告及其他共有人4,000 元；2.
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）黃樁桐於78年間出售系爭房地予陳燕燕時，並未包含系爭
停車位，黃椿桐係將系爭停車位之永久使用權以70萬元單
獨出售予被告。此由黃椿桐自其前手楊寶雲買受系爭房地
與停車位之買賣契約書第1 、2 條約定，除標示買賣之土
地及房屋外，特別標示「地下停車位第2 號車位（即系爭
停車位）使用權」，亦得顯示系爭停車位使用權係獨立於
土地及房屋之外。而建築物除應附建法定停車位外，另尚
有依建築技術規則設立之增設停車位、依建築物增設停車
空間鼓勵要點設立之獎勵停車位，就增設停車位及獎勵停
車位，所有權人均得單獨出售其所有權或使用權或處分權
；系爭停車位依原始買賣契約第20條約定既非屬法定公共
設施，其性質應為增設停車位或獎勵停車位，故所有權人
得單獨出售系爭停車位。縱認系爭停車位為法定停車位，
然基於法不溯及既往原則，系爭停車位於84年制訂公寓大
廈管理條例前即已設置，被告亦係於斯時前即已買受，亦
無該條例之適用，且依臺北市松山地政事務所98年12月21
日北市松地一字第0983200130 0號函，本件係屬內政部80
年9 月18日（80）臺內營字第8071337 號函釋前已設立之
法定停車位，自仍得單獨出售其所有權或使用權、處分權
。又原告於購買系爭房地之過程中，業已自前手陳燕燕處
知悉系爭停車位由他人占有使用之事實，並經陳燕燕減少
價金而將系爭房地售予原告，原告並非不知情之善意第三
人，依司法院大法官解釋第349 號之意旨，被告永久使用
系爭停車位之債權契約，對原告亦應有拘束力。
（二）系爭房地係由泰基公司所興建，其出售該住宅時與房地原
始買受人簽訂之契約第20條約定：「本約地下停車位非屬
法定公共設備，由各車位買受人使用，未購買車位者無使
用權，其繼受人亦同。」等語，應認全體買受人已成立分
管契約，同意由有出資購買停車位之買受人管理使用地下
室之停車位，且各停車位之買受人亦依分管契約占有使用
地下室停車位20餘年，依通常情形其餘買受人或其繼受人
，自均已知悉或可得知悉，均應受分管契約之拘束，不得
對停車位之買受人或其繼受人或經其允許使用或依法律行
為交付使用之人主張無權占有。系爭停車位由楊寶雲於75
年間向泰基公司購買，又於77年間將房地及車位使用權一
併讓與黃樁桐，是黃樁桐基於全體買受人間之分管契約，
就系爭停車位有管理使用權；嗣黃樁桐再於78年間將系爭
停車位使用權讓與被告，依上開說明，被告繼受前述分管
契約，與全體買受人及其繼受人同受前述分管契約之約束
，被告占有使用系爭停車位，自非無權占有。
（三）依系爭房地興建時所依據之69年1 月23日公布之土地登記
規則，公共設施得由住戶自行協議約定持份比例及登記為
專有共用或共有共用，故系爭停車位於74年間由基泰公司
出賣予楊寶雲時，應係採任意登記之規定。系爭停車位雖
登記為1121建號而為各該主建物之共同使用部分，然係就
停車位所分擔之持份，虛增、寄存於主建物之公設持份中
，並無實質所有權及使用權，原告應不得以形式之寄存於
主建物之公設持份而自居為停車位所有權人、排除被告之
使用權利。況且原告先以低價買受主建物，受有減少價金
支出之利益，其再為本件起訴行使物上請求權主張被告無
權占有云云，顯然違背民法第148 條第2 項規定之誠信原
則，並不合理等語為辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不
利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）泰基公司於75年間將系爭房地及系爭停車位使用權出售予
楊寶雲，楊寶雲又於77年4 月16日將系爭房地及系爭停車
位使用權轉賣予黃樁桐，黃樁桐復於78年3 月31日將系爭
停車位使用權出售予被告，並經法院公證，黃樁桐另於80
年2 月1 日將系爭房地售予陳燕燕，陳燕燕再於98年5 月
21日將系爭房地售予原告，原告於98年7 月30日登記為系
爭房地所有權人。
（二）依原始買賣契約書第20條約定，共有人即區分所有權人就
地下停車位成立分管契約。
四、兩造爭執事項：
（一）原告是否取得系爭房地所有權而一併取得系爭停車位之所
有權？
1. 按將停車位與公共設施面積併同登記為一建號，由區分所有
建物全部共有，但由買車位者持有較多應有部分，係一「大
公」之登記辦法，故公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由
建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權，當可解釋為
係一種共有物之分管契約，有拘束各該分管契約當事人之效
力。
2. 經查，依據建物登記謄本，系爭社區各該主建物之共同使用
部分係登記為1121建號，經本院職權函詢臺北市松山地政事
務所系爭建物地下層停車位表徵於1121建號登記謄本之情形
，該所函覆以：1121建號之主建物係75年辦理第一次登記，
該共同使用部分之持份，係依相關區分建物所有權人協議定
之，並未就停車位之分配情形為登載，而75年第一次登記原
案檔案已因保存年限屆至銷毀而無法提供等語，此有該所99
年11月2 日北市松地一字第09931926400 號函、99年11月19
日北市松地一字第09932041700 號函在卷可稽（本院卷第10
2 頁、第105 頁），原告亦表示經詢泰基公司亦已未留存相
關停車位產權登記資料等語，惟據證人即該社區自治管理委
員會主委謝瑞瓏於99年9 月30日準備程序中證稱：有購買停
車位者，登記在共有部分，即共有部分權利範圍會較多一點
等語（見本院卷第74頁背面），而該社區確係共有28個停車
位等情，為兩造所不爭執，參諸系爭1121建號權利範圍之登
記，確係共有28戶之權利範圍超過萬分之180 ，而其餘住戶
權利範圍則均低於萬分之80，且有主建物面積較系爭1086建
號為高之建號（如1087、1088、1089建號），其就1121建號
之權利範圍反較低，此有1086、1087、1088、1089建號之登
記謄本各1 份可參（見本院卷原證9 、10），足徵於系爭建
物辦理第一次登記時，當時區分建物所有權人應係協議依前
述「大公」之登記方法，以共同使用部分即1121建號權利範
圍較多部分之登記，作為社區停車位之登記表徵，亦即：依
據原始買賣契約書第20條停車位分管契約而取得各該停車位
使用權之區分所有權人，其停車位之使用權，便係表徵於系
爭1121建號共同使用部分之權利範圍（即應有比例）上。
3. 次按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者
，非經登記，不生效力，98年修正前後之民法第758 條均有
明文。是本件楊寶雲自建商基泰公司訂立前揭原始買賣契約
、買受系爭房地及移轉所有權登記，而後系爭房地之所有權
登記則迭經黃椿桐、陳燕燕而移轉予原告，原告自即取得表
徵於系爭房地共同使用部分1121建號應有部分所有權登記中
之系爭停車位所有權無疑。
（二）被告得否以其與黃樁桐就系爭停車位使用權之買賣契約對
抗原告？
1. 系爭公寓大廈係於74年間取得建築執照開始興建，於75年10
月間完工而於75年10月20日取得使用執照等情，為兩造所不
爭執，且有該公寓大廈使用執照存根影本1 份在卷可稽（見
本院卷第82頁），自堪認定為真正；又被告主張其於78年3
月31日由黃椿桐買受系爭停車位使用權，並經法院公證等情
，亦為原告所不爭，業如前述。
2. 按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基
地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公
寓大廈管理條例第4 條第2 項固有規定。然觀諸該條項文義
，係僅針對共用部分應有部分、基地所有權或地上權應有部
分之所有權移轉或設定其他限定物權之限制規定，於本件被
告與黃椿桐間之停車位「使用權」移轉行為，是否亦為該條
項限制之範圍，已非無疑。即便依被告與黃椿桐之該受讓契
約為「車位永久使用權買賣契約書」、內容並有「將系爭停
車位使用權永久出售」之文字，而認亦應受上開條項規範意
旨之限制，然除非立法者於立法當時有以系爭法律應溯及既
往之例外明文或意旨，法律應以不溯及既往為原則。經查，
公寓大廈管理條例係於84 年6月9 日制定施行，當時該條例
除於第43條定有「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈
，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第七
條各款不得為約定專用部分之限制。」此溯及條例施行前即
84年前已取得建造執照之公寓大廈（下稱舊有公寓大廈）亦
有適用之規定外，並無其他溯及既往之明文規定；而上開第
4 條第2 項規定之立法說明，雖並無明文表示是否溯及既往
，惟於該條例之立法院內政委員會審查過程中，出席之行政
院代表即時任內政部部長吳伯雄明確表示系爭條例之其餘規
定（如該條例第45條即原草案第44條「公寓大廈之起造人或
建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難
設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之
特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之
行為」之規定），並無溯及既往效力（見立法院公報第82卷
第19期第468 頁），復於該條例84年3 月20日最後一次委員
會審查時，出席之行政院代表即時任內政部營建署長潘禮門
亦再次表示：除非原有公寓大廈本身有違反其他法律如建築
法之規定，否則原則上此條例之規定係「既往不究」（即不
溯及既往）等語（見立法院公報第84卷第18期第117 頁）；
再觀諸該唯一有溯及明文之第43條規定之立法說明：「新舊
公寓大廈一體適用，以維公平性及便於管理」（見立法院公
報第84卷第35期第168 頁），可見該條規定之目的係針對公
寓大廈管理組織設置及管理維護事宜而為之例外溯及既往規
定，此由該第43條於立法院委員會審查時，委員間主要係提
出依該條舊有公寓大廈亦須成立管理組織是否有執行上困難
之質疑（見立法院公報第82卷第19期第469 頁至第470 頁）
，亦可得知斯時立法者僅欲使該第43條有關管理組織之設立
及相關管理維護部分，有溯及效力；末以，上開第43條規定
於92年以行政院草案版本修正通過而移列於現行第55條，該
條第1 項、第3 項係針對舊有公寓大廈如何召開區分所有權
人會議以成立管理委員會或推選管理負責人及向主管機關報
備之事宜作更為細部規定，而第2 項則係規定上開公寓大廈
於區分所有權人會議訂定規約前，以主管機關之規約範本為
規約，但排除該條例第7 條各款不得為約定專用部分限制之
適用，該第2 項之立法說明亦係「為使公寓大廈之管理維護
事項，不因未訂定規約而無法運作而增訂」（見立法院第5
屆第4 會期第12次會議議案關係文書第297 頁），是該項僅
係針對舊有公寓大廈於規約訂立前之共同部分管理維護上之
空窗期所為之規定，且於此空窗期中，其共用部分之約定專
用，亦不受條例第7 條各款之限制，又細觀主管機關所訂規
約範本之內容，針對共同部分約定專用之限制，亦係針對約
定專用部分應依使用執照用途使用等使用上管理維護事項之
規範，故即便全然依據規約範本之內容，亦無共用部分之使
用權或所有權移轉上之限制規定，由此可見，於該條例中唯
一有溯及既往明文之（修正前）第43條或（修正後移列）第
55條之規定，實係針對舊有公寓大廈之管理、維護事宜，並
未涉及共同部分使用權或所有權移轉上之限制。綜上，縱認
被告與黃椿桐之系爭停車位使用權移轉行為，亦為公寓大廈
管理條例第4 條第2 項規範之限制範圍，然無論由該條例之
規定明文、立法理由、立法意旨或規範體系觀之，就該第4
條第2 項規定之共用部分使用權或所有權移轉上之限制，並
無例外溯及既往之規範意旨，依法律不溯及既往之原則，該
條項之限制，於本件已於74年間取得建築執照而於75年間取
得使用執照之系爭公寓大廈，並無適用，該條項規定自亦不
得拘束於78年間即已完成之前揭被告與黃椿桐之移轉行為。
3. 至69年修正後之土地登記規則第72條雖已有規定，區分所有
建物之共同使用部分，未能依第69條第1 項規定辦理者，得
另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：（一）同一建物
所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形
，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共
有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予
除外。（二）共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有
建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人。然依該規定文義，
於本件被告與黃椿桐之停車位「使用權」移轉，亦有前述是
否係屬該條限制範圍之疑義；且上開土地登記規則僅為行政
規則，於斯時未有共同使用部分移轉限制之法律時，應不得
僅以行政規則即限制人民之財產權及契約自由；復依內政部
80年9 月18日（80）臺內營字第8071337 號函釋：「依建築
法第102 條之1 規定，建築物依規定應附建防空避難設備或
停車空間，按其性質應依土地登記規則第72條規定辦理所有
權登記，但為考量社會實際發展需要，依下列規定辦理：（
一）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間
均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權
人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共
有。（二）前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法
定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條規定辦理
。（三）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車
空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人
。二 基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權
並，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。」足見
即便依行政機關之解釋，亦認於上開80年函釋前已完成之停
車空間移轉行為，並不受上開土地登記規則第72條之限制。
依上，該土地登記規則第72條亦不得拘束於78年間即已完成
之前揭被告與黃椿桐之移轉行為。
4. 次查，系爭停車位之所有權，依系爭房地共同使用部分1121
建號應有部分之所有權登記移轉，而迭經楊寶雲、黃椿桐於
80年間移轉予陳燕燕等情，固業如前述。惟據證人陳燕燕到
庭結證：我購買系爭房地時，有詢問出賣人（即黃椿桐）是
否有地下室停車位，他說沒有，我從未使用過系爭停車位，
也不知道購買的範圍包括系爭停車位等語明確（見本院卷第
13頁背面），足見黃椿桐與陳燕燕於80年間就系爭停車位，
雖有物權合意（即就系爭1121建號應有部分所有權移轉登記
之合意）及物權移轉登記之行為，然並無債權之讓與合意（
即債權契約），而於我國民法採行物權行為與其原因行為（
即債權契約）分離原則之物權行為無因性規範模式下（最高
法院88年度台上字第1310號判決意旨參照），在該契約當事
人即黃椿桐對陳燕燕主張不當得利，或物權行為（包含物權
合意與物權移轉登記行為）之意思表示錯誤之前，陳燕燕就
系爭停車位之所有權固仍不受影響。然基於私法自治原則，
在不違反物權法或其他法律強制規定之前提下，仍留有當事
人得在物權關係上為債權之約定而自由形成其權利義務之空
間，而占有、使用、收益、處分雖為所有權之積極權能（民
法第765 條參照），惟所有權人就所有物之使用收益處分因
法令、第三人權利（如所有物上設定有限定物權）而受有一
定期限甚至未定期限之限制，亦所在多有（如未定期限之地
上權），則於未違反法律強制規定之下，所有權人依契約自
由基於與他人訂立債權契約而受有所有權積極權能之定有期
限或未定期限之限制（如租賃、使用借貸等），應無當然違
反所有權本質而不許之理。本件黃椿桐於78年間與被告藉由
前揭「車位永久使用權買賣契約書」，約定將系爭停車位使
用權永久讓受，該約定固於文義上係永久使用權之買賣，然
就長期限制所有權人之使用收益效果上，實與未定期限之地
上權與租賃關係無異，揆諸前揭說明，系爭永久使用權權利
義務關係之成立，於當時並無停車位所有權或使用權移轉予
非區分所有權人限制之法律強制規定下，應認於契約當事人
即黃椿桐與被告之間，已有效成立。
5. 再查，系爭永久使用權買賣契約為債權契約，固原則上僅於
該債權契約當事人間始生效力。然參諸司法院大法官釋字第
349 號解釋及解釋理由書之意旨，若該債權契約係為第三人
明知或可得而知，該契約內容仍應對該第三人發生法律上效
力。經查，系爭停車位並非陳燕燕與黃椿桐移轉系爭房地時
之債權合意範圍，業如前述，是應認陳燕燕係明知系爭停車
位之使用權另屬他人，依前揭大法官解釋意旨，系爭永久使
用權契約應得拘束陳燕燕。又依證人陳燕燕結證：「我於購
買系爭房地後從未使用過系爭停車位，過了18年透過仲介要
賣系爭房地時，仲介查了憑證及權狀，發現我的公設比別人
多了7 坪，仲介說我的公設坪數有問題，說不定地下室有停
車位我不知道，後來仲介請社區管理地下室的住戶（即謝瑞
瓏），連同被告一起到我家，始發現我的權狀應該是含有一
個車位，而這個車位是前屋主（即黃椿桐）將車位使用權賣
給被告，被告說他有去公證，我有跟原告說我的權狀裡應該
是有含一個停車位，但是該停車位的使用權被黃椿桐賣給第
三人。我也有跟被告談，被告說他跟黃椿桐買了80萬元，結
果價錢談不攏，我沒有辦法再出價跟被告買，我有跟買主商
量，確定有一個停車位含在權狀內，因此我將我的房價壓低
，停車位問題約定由原告、被告兩造自行協調」等語在卷（
見本院卷第13頁背面至第14頁正面），可見陳燕燕將系爭房
地出售予原告之締約階段，雙方雖發現系爭房地之所有權登
記上包含停車位，然亦均知悉該停車位之永久使用權業已由
黃椿桐出售予被告，雙方並就此將系爭房地之價金壓低，約
定由原告與被告事後再自行協調，是原告非但亦係明知系爭
永久使用權債權關係，且更因而獲有價金減低之利益，若認
原告得再就系爭停車位主張返還或租金收益之權利，不啻為
雙重獲利，依前揭大法官解釋意旨及雙重獲利禁止之法理，
應認被告之系爭永久使用權債權契約，亦得有對抗原告之效
力。
6. 依上可知，原告固有系爭停車位之所有權，惟被告占有使用
系爭停車位有得對抗原告之正當權源，故原告依民法第767
條、第179 條之規定先位請求被告應將系爭停車位騰空返還
予原告，並按月給付原告不當得利之損害賠償，應屬無據。
（三）被告得否以其與黃樁桐就系爭停車位使用權之買賣契約對
抗原告及其他共有人？
按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分
割之約定或依第820 條第1 項規定所為之決定，於登記後
，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力，民
法第826 條之1 第1 項前段定有明文。經查，依據系爭原
始買賣契約書第20 條 約定，系爭公寓大廈區分所有權人
就地下停車位成立分管契約，且係以共同使用部分即1121
建號權利範圍較多部分之登記，作為停車位使用權之登記
表徵，業如前述，是系爭公寓大廈共有人間關於系爭地下
停車位之分管約定，實已具有登記之表徵，依據前開規定
，對於嗣後受讓系爭公寓大廈應有部分之區分所有權人，
亦有效力，即事後受讓應有部分之共有人，亦不得就已為
分管契約所規範之28個地下停車位之使用權人，主張共有
權利，且該分管契約既已有登記表徵，則依上開規定之意
旨，自不應因該使用權之繼受，而有不同，故事後受讓應
有部分之共有人，亦不得就該28個地下停車位使用權之繼
受人，主張共有權利。因此，原告依民法第821 條、第17
9 條規定，備位請求被告將系爭停車位返還予原告及其他
共有人，並按月給付原告及其他共有人不當得利之損害賠
償，亦屬無據。
五、綜上所述，原告雖為系爭停車位之所有權人以及系爭公寓大
廈之區分所有權人即共有人，惟被告依據合法有效成立之停
車位永久使用權債權契約所取得之該停車位使用權，得對抗
原告，且該公寓大廈之共有人亦受具備登記表徵之系爭停車
位分管契約之拘束，而不得對繼受停車位使用權之被告主張
共有權利，是被告就系爭停車位，無論對原告或對原告及其
他共有人，均非無權占有使用。從而，原告依民法第767 條
、第179 條之規定，先位請求被告應將系爭停車位騰空返還
予原告，並自98年7 月30日起至系爭停車位返還原告之日止
，按月給付原告4,000 元，復依民法第821 條、第179 條規
定，備位請求被告應將系爭停車位騰空返還予原告及其他共
有人，並自98年7 月30日起至系爭停車位返還之日止，按月
給付原告及其他共有人4,000 元，均無理由，應予駁回。又
原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併
駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用
之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述
，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 100 年 12 月 28 日
民事第五庭 審判長 法 官 薛中興
法 官 賴秀蘭
法 官 林伊倫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 28 日
書記官 陳怡君
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