回胡偉良先生的文章 - 建商責任篇

george306 wrote:
此篇是我承諾回覆胡偉良先生的文章, 也歡迎大家良善的討論

胡博士前一兩天寫一篇 "怎麼解決年輕人買不房問題" 但我覺得這事實上也已經不是年輕人的問題, 是不管哪一個年齡層, 所有台灣人正在面對的超級大問題 - 包括有換屋需求的人.

台灣的房地產在過去 20 年的時間, 很不幸的淪為 "炒作賺錢的奇怪商品" 而失去其住宅本該有的功能與價值. 我個人看過的台灣各地房子超過上百間 (我本身也喜歡看房子) 從小套房到上億的豪宅別墅我都有看過, 但台灣的好房子真的少之又少.

台灣並沒有境外資金炒作房地產的問題 (不像香港回歸後可輕易被中國炒作推高房價), 台灣房地產自始至終就是台灣人人吃人的市場, 一個由台灣人自己吹起的泡沫經濟, 而市面上的兩種房屋 - 老房屋跟新房屋則因為這樣而產生許多的問題 - 老房子修不得 (維修成本高, 光外牆磁磚剝落的就一堆更不用說其他問題) 也都更不得 (建商取得成本高, 包含時間成本!)

新房子呢, 實際看也是亂七八糟; 試問, 為了賺錢 (給投資客買來轉手) 而快速建造的房子, 都沒有問題的有幾間? 很多人不喜歡 SWAY 這個人, 但當自己親自去看過很多新建案後, 能說他有說錯嗎?

舉個我最近去看過位於三重的 "都廳大院" 這個建案, 就是一個很典型為了投資客而設計, 不適合自住的建案 - 格局細長像豪華監獄, 採光不好更不用說自然通風的問題; 一個量體 2000 多戶的建設, 竟然連停車位都不足 2000 個 (業代說是 1 戶比 0.8 個車位, 對, 小一點的房型是配不到車位的); 試問一對夫妻需要 2 台車獨立上下班, 回家車停哪? 自己家停車都是問題了; 更不用說日後訪客來停車的問題嗎? 大家要罵紅線違停的問題, 為何不去怪建商不一開始就設計有足夠的車位給住戶與訪客?

透天房也是一樣沒有進步, 面對台灣已經進入高齡化社會, 就算年輕人不生小孩, 還是很有可能需要跟長輩一起住, 大部分透天房連個電梯都沒有, 生病受傷的家人如何自行上下樓? 年輕人覺得自己用不到電梯, 但有沒有考慮到一間房子要住個一輩子的時間? 家人老了怎麼辦? 更不用說普遍透天房也都有停車位的問題!

這篇文章我定義為 "建商責任篇" 主要是因為我覺得台灣過去真的好的建案太太太少了, 看的上覺得有國外水準的也都要上億元根本不是一般老百姓可以接受的.

也許胡博士您可以率先以我下面的建議, 建設出真正好的建案. 要說台灣房地產即將進入寒冬期而且可能長達多年的時間也好, 要說年輕人沒有買房的動力也好, 但回歸到最基本的面, 我覺得好設計的建案一定不會怕沒人買, 如同設計很棒的轎車 (不一定要豪車), 哪有面臨寒冬市場的問題?

1. 建築一定要回歸最基本的功能面 - 採光, 通風
雙面採光跟雙面通風應該是基本, 但在新的建案卻非常少看到, 最好的 3 面採光建築更是少的可憐. 通風應該是不難解決的問題, 但通風良好的建案根本也是少之又少.

2. 一定要有足夠甚至超額的停車位

3. 廢除華而不麗的公設
甚麼鋼琴室, 麻將室, 交誼廳, 烹飪室泳池健身房這種都沒用 - 試問有這種設施的建案, 10 年, 20 年後的妥善維護率有多高 (誰出錢維護)? 而這段時間的使用率又有多高?

4. 一定要有太陽能發電系統跟雨水回收系統

5. 一定要有倉儲樓層

6. 廣設能賺錢的公設或 "共有資產"

7. 活用的格局設計 (適合戶數合併, 拆戶使用)

台灣的建商普遍都短視近利, 過去這幾年開發的新建案, 要嘛是戶數多坪數小, 說甚麼小家庭的時代, 年輕人不要大房子等等的屁話 (大空間住的舒服還是小空間住的舒服?) 事實上不就是為了要爭取更多的投資客入手, 或是找更多的買家來分攤成本增加獲利?

"創建一個能自己賺錢的建案" 我覺得是一個 think outside of the box 的創新, 也是台灣房地產下一個唯一的出口. 而這是本篇我想跟您分享一個最重要的理念.

因法規而只會越來越多的公設比, 只會越來越貴的管理費, 其實也是很多人不想買新房子的原因之一. 至少隨著正常的通膨, 管理費只會越來越高 (對, 一年的管理費甚至可以換一支全新的 iphone 了) 就是很多人想換房子而望而止步的考量點; 如果沒有終生俸, 對於退休的人來說, 長期累月下來這個一輩子的花費也是非常恐怖的. 但為何從沒建商為住戶想過, 可以把管理費 (包含日後各公設修繕費的需求) 降到最低甚至還有盈餘可分給住戶的 "賺錢的建案" ??

上面提到的第 3 點, 如要維持公設的正常運作, 除了使用者付費之外, 只有住戶自己分擔, 試問, 長期實際運作面上來說可能嗎? 假設大部分住戶一句 "我又沒有使用這些我幹嘛付費維持" 而少數會使用的人發現使用者付費成本又太高不如去外面的專業公司使用, 就注定只會讓這些淪為燒錢浪費錢的花錢公設. 而沒有專業的維護跟管理, 誰又願意花錢去使用這些只會慢慢年邁的設備?

而一般公設花費不外乎公用電費水費, 管理清潔費, 這透過上面第 4 點, 至少可以自給自足, 多的電費還可賣回給台電, 多的水如果經過過濾系統也可以在清潔保養維持水塔或是停水時, 不造成住戶的麻煩, 萬一火災時也能自救.

倉儲樓層, 就是一個很實用的公設. 但在台灣只有高級一點的建案才可能有機會看到. 這實在非常可惜. 夏天不穿的冬衣冬被, 冬天不用的電風扇, 夏天不用的暖爐, 還有如其他露營用品, 鞋子衣物雜物滑板車運動用品等都需要額外的倉儲空間才不會佔到室內空間. 如果不需要用到自家的倉儲空間, 也可出租給鄰居, 補貼家用.

再來第 7 點, 是非常非常重要的一點, 可是卻也很少在新建案看到這種設計. 台灣步入老年化社會, 加上老屋都更緩慢的問題, 不管願不願意, 看在 "花錢" 這兩個字的現實面上, 就算有百般個不願意, 也有很大的機會需要跟長輩一起住, 不然兩個分開的住宅, 就是兩筆花費, 這長期來看也是無法存錢的原因之一.

為何人會貧窮? 在現代化的社會, 不是努力就一定能賺到錢; 但最大的問題就是無法累積自己的財富, 這包含需要長期支付的各種生活費用. 所以當然能省就省! 這點超級重要.

一個家庭分成兩個地方居住, 就是有兩筆的管理費, 兩筆的水電基本費, 兩筆的網路費電視費等等, 這還沒算修繕整理費; 長期下來是筆很驚人的花費. 所以上述第 7 點就非常重要; 透過簡易牆就可以把兩戶房型對稱的房子隔開或是拆掉時合併, 長輩住一間, 自己夫妻倆住一間, 平常不會有生活上的磨擦, 需要有個照應 (幫忙看小孩, 有人生病等) 隔壁就能幫忙, 萬一有天長輩不在了, 這間可以出租或是因小孩長大而自行使用, 重點是這段時間以來的很多固定花費, 是可以省下來的!

第 6 點則是重中之重, 就算如果目前法律上有障礙, 日後希望也可以修法通過: 多設計能賺錢的公設, 住戶能分到持份的產權; 包含停車位, 店面或商業空間, 倉儲空間, 辦公室.

假設今天公設可以包含能賺錢的公有產權 (不可賣, 如公設不可能賣的意思一樣), 那麼這種公設就會因為能出租營利, 被接受度自然很高; 建案設計規劃好的話, 不只根本住戶可以因為有足夠的公有產權營收而不用支付管理費, 公共費用; 還能分配到多的盈餘, 這不是不可能!

也就是說, 一個建案如果只有單一功能 - 住, 那麼住戶勢必長期花錢來 "養它", 但如果一個建案同時能有住跟其他商業功能, 那麼自然就能靠商業營收來 cover 住相關的運作成本.

而如何讓一個建案 (社區) 能同時有著商業營收的功能, 基地可能要大 (所以都更面積就要整合), 而考慮到有的住戶可能不喜歡被打擾, 就要以棟別來區分, 不然就是要靠樓層門禁管理來區分. 這些都是可以做到的, 只差在於法規如何調整適用? 主要是這些都 "不可賣", 所有權是屬於大家每個住戶的!

台灣已經步入老年化社會, 加上通膨的問題, 甚麼都要花錢, 而且只會花更多的錢, 既然很多事情可以 "共用" 來降低成本, 何不嶄新的規劃出前所未有, 讓大家可以皆大歡喜的新型多功能社區?

至於社會住宅, 算了吧, 這本身就是一個很糟糕的政客芭樂票, 光說一點, 有可能在社會住宅住到終老嗎? 不行, 那日後肯定會衍生出其他非常多的社會問題!

以上僅供參考, 還是那句話; 希望台灣的建商能用心蓋出真正的好宅, 而不是到處都是只適合投資投機炒作的爛房子!

The God Of Computer wrote:
好奇問一下假設政府有...(恕刪)