請樓主參考看看，當作參考。
板主有空也可以看看這本書 ！ 希望對你有幫助由於建商土地持有超過一半
如果建商地主分配的比例 地主比較高 照理說建商也是最大受益者
由前面大大所說的 看起來是55分 其實是37分來推算 就知道主導的建商獲利比想像還要高
要到真實的55分的話
假設建商說法是開發後有利益共6份 地主建商55分 地主拿3份 建商拿3份
結果其實是利益總共10份 地主3份 建商表面3份 暗藏4份來說 (3:7)
那要達到真的55分 地主應該是要分得3+4/2=5份
5/3=1.66
也就是說以目前開的條件來說1:3.3 要達到真實的55分 大約要3.3*1.66=5.478
這樣算起來1坪土地換建坪5.478 好像又高到不太對 建商反而倒賠
畢竟一坪土地只能蓋到 1*3*1.6*1.4*1.1=7.39坪
若是一坪造價算12萬好了(已包含利潤)單坪土地造價 12*7.39=88.68萬
假設一坪高低樓層平均算32萬好了 建築成本約 88.68/32=2.77坪
7.39-2.77=4.62 理論上看來是建商沒什麼賺到的最大上限
但是如果把造價的12萬拿掉 利潤30%來算
造價變12*0.7=8.4萬
實際建造成本大約剩下 8.4*7.39/32=1.939坪
7.39-1939=5.451 與上面的5.478非常接近
很精準的達到 大大所說的實際是3:7的狀況
他找來一個名不見經傳的建商,,連個完整網頁都沒有,,更查不到建過哪一棟..分配比例我不覺的是問題..
我擔心是房地被拿走去借錢,,他跑了我還要付房貸!!不知要特別要求那些,,以免被騙了!!
例如信託給住戶,,而非建商.... 還請大大指導..
。
圖面出來了
總基地面積變小 如前面大大所說 鄰地的合併限制吧
開發單層變100坪 蓋地下3樓 地上15樓 公設33%
開發的坪效因為考慮到基地形狀、高度跟賣相 大約是6.3坪
而且50米高度內 擠進15層樓 單層高度感覺蠻低的
梁柱下可能只剩240公分高了
最大間的三房 室內約25坪還已經包含陽台 實際上室內更小大約只有21~22坪
打聽附近的高樓層新蓋大樓 現在行情約在35~40萬
跟當初仲介說的30萬也有點落差
車位也變地下三樓 機械 機械車位 (搭電梯下去 還要疊羅漢那種)
其中一位長輩的態度也跟著轉變 覺得 現在住好好的 土地持分已經是一般的兩倍了 蓋完室內要變小 還只能往2樓到6樓去 多付稅金管理費等 原本好停車的空地變成二、三十台車排隊等電梯出去
仲介一樣用單坪建築成本13萬*6.3坪效約82萬
82萬/30萬 大樓售價=2.73坪
6.3坪效-2.73坪建築成本=3.57坪
說超過1:3.57他就賠錢 只願意給到1:3.5 說超過1:3.5那就談不下去了
各位大大覺得呢 這種條件……
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