lawtaipei wrote:
背哥啊背哥，先講結...(恕刪)
我認同不溯及既往,若實坪制實施,舊制的虛坪理論上確實未必要轉換成虛坪才能買賣。
政府一定會有新舊制的轉換機制,轉不轉換可以視個人意願而定。
但是殘酷的事實是,實坪制推出後,虛坪對買家而言,當然存在一定價值,
只是可不可以等比例乘回去轉換成賣價,想當然爾絕不可能。
實坪制推出,虛坪將變成花瓶角色。
如同裝潢,經濟狀況好一點,可以選擇豪宅等級裝潢(公設豪華一點),
經濟狀況差一點,可以選擇輕裝潢,甚至管線裸露(公設只有基本所需),
如果你花了200萬做裝潢,買家不喜歡或不需要,賣家可能只能折損成100萬來賣,
同樣道理,買屋者不需要那麼豪華的公設,公設就會變成負擔,當然公設也必須折損來賣才能成交。
而公設還有一些問題,
第一:沒人搞得清楚,社區公設坪數如何計算。若是清算,恐怕建商法院跑不完
第二:公設高,代表管理費用支出變高,不需要的公設,將造成未來幾十年的管理費負擔。
今天去市場買蝦子,消費者不想 也不需要知道蝦子連同水一起秤每斤多少錢,
管你是RO水還是天山雪水養殖的,反正蝦子水瀝乾,扣掉水的重量,告訴我純蝦子每斤多少錢就可以了。
如果賣家覺得天山雪水很有價值要一起賣,請打包回家自己喝掉就可以了。
綜合以上,
你當然可以選擇買LV包包來裝蝦子顯示高貴,
但大多數的消費者,都只想知道純蝦子(不含水)多少錢,頂多+1元買個塑膠袋而已。
大概可以直接略過不看。
好久沒人敢提,推出實坪制後,要坐直升機回家的事了,
現在反對實坪制大概主流說法是:虛坪轉換成實坪,賣價要等比例乘回去,
以數學來看,這似乎沒錯。
但大家可以思考幾件事:
1. 房地產這十年來,是自住買盤還是投資盤居多?
2. 如果虛坪轉換成實坪單純只是數學問題,那為何房價不是合理的房價所得比?
3. 一個買賣要成交,有效的做法是讓消費者腦袋清楚還是不清楚比較容易高價成交?
在我看來,自住客確實有些人會相信實坪虛坪沒差,這些人個性中帶有鄉愿的特質,
而且大多數不玩股票,不懂股票坑殺的本質。
往往心理想著:
※以數學觀點來看,沒錯阿! -->反問:房地產是數學問題?還是投資邏輯的問題?
※人家建商公設也是需要成本的,原物料一直漲...--> 反問:做生意只能賺錢,不可能賠錢嗎?
計算一家公司合理股價是EPS*本益比,但本益比應該是浮動的,
多頭時本益比往上加一點,
空頭時本益比往下減一點,
崩盤時,本益比可以忽略,先跑再說
在投資市場中,往往是
騙子騙傻子,傻子花銀子!在2013~2014年間,傻子大多數已經消耗完畢。
現在傻子少,銀子也少了,騙子開始緊張了,就開始教你數學了,
跟你說虛坪實坪沒差,只是一個比例轉換問題而已,但是不建議推實坪制。
可以回想一下,幾年前是不是很多人說自住沒差?現在你感覺出差異了吧?
現在說虛坪實坪沒差,你覺得結局會是如何?
投客!talk!訴說著房地產的美好,威脅沒有房產的可怕
開始於炒作,中出於數學,臨終於地心引力。
蒼蒼天道,
一陰一陽，無終無始。終者自終，始者自始。
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