德國「瘋狂房租」時代 - 報復性上漲 (第5頁)

oculata
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41樓

2019-01-11 9:09

ldw406 wrote:
台灣其他地區的房租...

台北市在未來10年可能也會有瘋狂房租的情況出現(恕刪)

便宜租金通常來自持有成本低的房東

這些善心人士有時只是想要熟識的人幫忙顧房子而已。
這種房東一出現馬上就被秒殺，未來在租屋市場只會越來越少。

新屋房東持有成本極高，不可能便宜租

大多數在資金鏈斷裂前寧可空房也不願降房租
等財務出狀況非租不可時，房子多半不是他的了。

整體租屋市場一樣會M型化
但關鍵是利率, 一旦利率稍稍提高

資金有限的投資型房東將快速離場(拋售), 進而衝擊整體房價

租金方面我倒是不認為會有太大變化...

herblee

herblee
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42樓

2019-01-11 12:14

oculata wrote:
其實大家都錯怪政府了, 事實上台灣的住宅政策超棒的
政府放任地價飆高、再把國有土地拋售給建商，放任建商抬價
接下來政府又提供各式融資獎勵、購房補貼、青年貸款優惠
壽險投資房地產優惠、外資投資房地產優惠....等族繁不及備載

反正就是協助投資客排除各種炒房的障礙

於是全國就能以最大的努力
在最短的時間，蓋出最多的房子...反正這些投資客有的是錢

等房子蓋好蓋滿
奢侈稅、實價登錄、實價課稅、豪宅稅、調漲房屋地價稅等
十八招武藝一個接一個出台

一整個養套殺

而且不像來去如風的外資
大家的錢全套在沒辦法搬出國的房子上
房子沒倒掉的一天，該收的稅金一個子都不會少

全民絕對能一直用逃不掉的稅金年復一年的愛台灣...
...(恕刪)

沒錯, 其實大家都錯怪政府了, 事實上台灣的住宅政策超棒的...
反正這些投資客有的是錢 , 錢都是去銀行搬出來的.....

錢不夠? 沒關係, 中央銀行多印一些鈔票,增加新台幣發行量, 推波助瀾 ,好棒棒
請看每日通貨發行數歷史資料
民國97年,就是次貸風暴的2008年, 當時的貨幣發行量是1兆542億
97/12/31 1兆,054,290,049,107
103/12/31 1兆,706,694,373,006
106/12/31 2兆,042,184,667,155
107/12/31 2兆,197,292,310,750
到了去年底,2018年底, 已經增加為2008年的一倍,貨幣發行量是2兆1972億

印鈔票QE,市面上流通的鈔票多了一倍之後,米沒生產更多, 黃金也沒有更多, 但紙鈔變薄,物品/土地相對就變貴, 鈔票能換到的東西就變少了,這也就是為何連陽春麵都一直漲的原因。不良資產也會補漲,變得奇貨可居。

同一間房屋,在2008年價格=500萬新台幣, 如果多印了一倍的鈔票,市面上多了一倍的鈔票在流通, 但是黃金有多一倍嗎? 沒有,於是這500萬能換到的黃金只剩下一半, 實質價格是折半的,表面上紙鈔仍是500萬,實質價格換成黃金,紙鈔只剩250萬等值的黃金了。
但是, 多印了一倍的鈔票,市面上多了一倍的鈔票在流通, 市面上的房屋並沒有同步增加, 實質價格上漲到1000萬。
要換到2008相同的房屋, 在2018年就要再拿出多一倍的鈔票。

正常的房價上漲,是因為GDP成長, 房價自然上昇, 但,台灣的房價上漲,並不是。現在卻是靠著貨幣貶值,製造出房屋上漲的假象。
現況是,台灣GDP實質倒退? 房價卻上漲 ?

這是因為,房價上漲不是因為GDP成長,而是依賴下一個投資客丟入多少錢, 加價多少錢 ?
投資客鼓吹房價會不斷上漲, 期許一個超過GDP數倍的漲幅, 讓下一個投資客加價購買
下一個投資客,再加價賣給下下一個投資客。

這不就是一種房屋的多層次傳銷,是人為操控的, 不是市場機制,也就是一種『龐氏騙局』,一種商品為房屋的投資詐騙!
喊房價會越來越高, 吸收下一個投客,再轉手加價賣給下下個投客?
龐氏騙局要持續, 必須仰賴價格不斷提昇,才能存活

丟入的錢多,加價多, 就漲得多
為何可以隨便丟錢加價? 因為錢不是自己的,是銀行借出來的。
炒完後,房價很高沒人買? 最後房子銀行會回收, 若銀行收不了,倒了, 再吵鬧讓政府進場回收
炒房超過市價的房子, 營造高房價的假象, 銀行高估房價, 會造成銀行『超貸』,銀行會倒閉。

上一次大規模超貸發生於 2000 年 , 也就是 18 年前
有台中商銀,廣三超貸案, 中興銀行超貸, 陽信銀行超貸案,華僑銀行超貸案,中華銀行超貸案............
慶豐銀行超過新台幣負70億元資產淨值，逾放比達29.05%, 很大部份虧損都是拿房地產抵押,房地產超貸, 最後收不回來的錢, 造成銀行巨額虧損
當時,農漁會信用部超貸也非常嚴重
不過政府不能讓銀行倒 , 銀行有恃無恐
本來要倒掉的銀行/農會/合作社
在行政院金融重建基金（簡稱RTC）對於經營不善金融機構,以公共資金挹注方式，彌補問題機構財務缺口。迄2008年6月30日止，基金依法賠付計有
38家農、漁會信用部，金額約495億元佔24%，
9家信用合作社金額約433億元佔21%，
7家銀行（含信託投資公司）金額約1,134億元佔55%。
就這樣 2000億.....全民的錢不見了
當時2001年的貨幣發行量,不過 7141億 84,812,805 , 一下子就丟了2000億?

所以在上一次,18年前,說SARS造成房地產崩跌,只是表面上的說法, 實際上是許多銀行超貸弊案爆發,發生擠兌時,房屋價格就已經被銀行高估了。
這些付不出貸款的"不良資產",其實是這種"投資詐騙"行為下的"賊贓"。

"賊贓"應該是要拍賣, 進入法拍屋市場,經過1拍2拍3拍,特拍之後, 打回原形,價格回到市場現值。

不幸, 行政院金融重建基金,在2000-2008年,投入了2000億了, 買下了這批"贓物",失去讓房地產市場回歸正常的機會
這些政府拿出來的錢,是全民辛苦納稅的錢
也就是民眾,你,我口袋的錢,被拿去墊高了房價,
很荒謬的,就是自己出錢,讓房價越來越高,卻讓自己買不起?

當時銀行手上有一堆房子,法拍賣不出去, 這2000億不是補貼銀行,而是應該是買下這批"不良資產", 進一步活化為"社會住宅",政府手上就有很多房屋可供出租,加上租金補貼制度, 以很低的租金來租給一般的市民 .
再比照德國, 定期公告調查過的"房屋租金指數", 抓出不合理的租金, 讓市民能夠租一輩子

政府當時有2000億的資金, 如果趁房價低的時候購入成為社會住宅, 現在房價高了,遠超過市民所得,就可以像德國一樣, 政府手上就有很多房屋, 可以倒貨給投資客,讓投資客買個痛快!

不急, 等到緊縮貨幣供給額, 利率上升, 房屋跌價,投資客大拍賣時, 如同德國, 政府就能把房子買回來了,進一步活化為"社會住宅"。

jiahsien

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43樓

2019-01-11 12:21

沒阿，只是幫忙~幫忙~

誤會大了~~，就好比同學幫忙別人拿課本，最後得到一罐飲料，怎會是雇傭關係呢XDD

我提供低於一般市價房租給你，相對你用其他方式協助、幫助~~(只是這個幫忙是越幫越多XDDD)

不過我還是覺得在台灣不可能發生....

畢竟不少房東有N個房子怎辦? 比較有可能就是，向學生宿舍那種，整棟樓或者一棟樓多戶，他找個裡面學生以半價或者更低價格出租，然後該學生去管其他房間狀況，類似這樣概念，還必較有可能...

(一開始可能只是問題收集回報，接下來可能就是"幫忙"聯絡或者處理，最後就....)

ptx wrote:
這樣會產生聘僱關係...(恕刪)

oculata

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44樓

2019-01-11 12:45

herblee wrote:
沒錯, 其實大家都...

這2000億不是補貼銀行,而是應該是買下這批"不良資產", 進一步活化為"社會住宅",政府手上就有很多房屋可供出租,加上租金補貼制度, 以很低的租金來租給一般的市民 .(恕刪)

目前台灣絕大多數的內部政策, 都以財團利益為依歸
只有等到國家力量維繫不了財團利益時

才有機會讓房價下降, 讓百姓能安居

照你的做法, 受益的是全民

但有權決定資金流向的關鍵掌權者絕不會這麼做!!!

台灣與其他民主國家一樣
正一步一步走向財團治國.

對全民都有益的, 鐵定不是對財團最有利的。

herblee

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45樓

2019-01-21 16:10

enzo69356 wrote:
當年一堆在喊國外多好又多好,現在通通倒大楣
保障是要自己爭取的,靠政府給的,,靠山山倒,靠人人跑
所以台灣人果然是世界最聰明的民族,洞燭先機,沒有之一
德國人瑞士人都是豬腦袋
不要再相信傻子空空的話
也很不忍一堆空空繼續自殘&腦殘下去
.(恕刪)

樓主前面的文章是抄錄自一位在德國海德堡攻讀哲學博士的黃哲翰Dscher-Han Huang寫的。
黃哲翰為udn轉角國際寫的文章〈德國「瘋狂房租」時代〉，說明自己在2015年, 在海德堡找不到租房,轉而到附近房租未被炒高的城市曼海姆, 該文經過一整年的漫長拖稿後，終於2017年完成上架了。

原文作者還有後記
〈德國「瘋狂房租」時代〉後記
https://medium.com/@dscherhanhuang/%E5%BE%B7%E5%9C%8B-%E7%98%8B%E7%8B%82%E6%88%BF%E7%A7%9F-%E6%99%82%E4%BB%A3-%E5%BE%8C%E8%A8%98-21129cfc88a1
這棟租在曼海姆東北郊的Vogelstang區的Plattenbau建築群構成的住宅區。
市府在此規劃了大型的社會住宅群，從無到有地鋪設了完整的基礎建設、還挖了兩個大型人造湖做成公園休憩區。其次，它的基礎建設非常完整：除了兩條輕軌線(當然,台灣人是看不起輕軌電車)，旁邊就是高速公路交流道，此外還設了購物中心、文科中學、運動場和圖書館。
但其實住屋品質遠遠優於雙北市。

原作者也說了
『它比我們原本想租的還大，三房一廳，99平方公尺，另含一陽台、一地下儲藏室，每月冷租650歐元，並且逐年調漲15歐元（即Staffelmiete，階段式房租）。租金每平方公尺恰好6.5歐元，大約就是「前瘋狂房租」時期的德國大城平均價碼。』
99平方公尺約 29坪
650歐元, 大約台幣2萬2 (德國人的收入是台灣的2-3倍)

比較雙北市的租屋, 當然是『國外多好又多好』
樓主只截取原作者抱怨的其中一段, 因為之前是更便宜兩房一廳，冷租460歐元

在〈德國「瘋狂房租」時代〉（中）：狼性房東的斂財指南
還有提及投資客逼原租客走人的SOP

0、前置作業：平時就策略性地疏於維護住房品質，除了節省管理成本之外，也藉此對房客造成心理壓力。
1、書面通知現任房客，宣稱要對住宅進行大幅整修。
2、若房客還是不主動解約且拒絕同意房租調漲，就開始在住宅的周圍或公共區域進行施工，藉由生活不便、噪音、灰塵來騷擾房客的日常生活。
3、最後若房客堅持打官司，投資客也有精力和資源奉陪。
2013年震驚德國社會的紀錄片《混擬金》（Betongold），追蹤柏林中央區山街62號（Bergstraße 62）的案例，就為德國社會揭露了這樣「去租化」的系統性手段。
運用這些手段獲利的投資客被德國人稱作「房租鯊魚」（Miethaien）。時至今日，隨著媒體和紀錄片對鯊魚們頻繁報導，租屋族無奈地意識到，生活在這個租屋權益的模範國，他們能藉以保護自己的手段有時候甚至可能只剩下祈禱——祈禱自己所住的街區不要被房租鯊魚相中。

這和台灣在前幾年, 一堆的海蟑螂, 投資客 ,都更蟑螂, 惡房東所做的, 不是一樣嗎?
台北市2012年起頻頻發動抗爭的師大夜市商圈，居民,透過不斷檢舉,解決不喜歡的店家。其中，並非完全基於公共利益,目的都只是為了鞏固當地蛋黃區的高房價。
師大商圈店面曾是投資客追捧的標的,如今師大路正悄悄被「高房租」蠶食！商家紛紛搬離,代表師大路的原生商業,被消滅了, 在師大路營業近10年的漢堡王也搬家了
同樣的情況也發生在永康街,「高房租」趕走了當地的特色小吃, 進駐的都是財力雄厚的連鎖品牌, 也就沒有當地特色了 , 和其它地方看起來都一樣!

在〈德國「瘋狂房租」時代〉（中）：狼性房東的斂財指南
還有提及模擬城市：仕紳化的德國
經濟菁英們從近郊的別墅重新遷返都市中心，入住一棟棟玻璃帷幕的名牌豪宅（Branded-Building）和汽車閣樓（Car-Loft，即配備汽車電梯的豪宅大樓，屋主可將愛車停在位於高樓層的自家車庫），並且繼續牽動整體房價上揚。與此同時，中產階級與經濟弱勢族群一同被邊緣化，逐漸從都市被排擠出去。

在一線大城中，又以柏林仕紳化的情況特別醒目。

過去柏林自豪「貧窮但性感」主要理由之一是，低廉的房租吸引了不少富創造力的年輕居民入住，也帶來了許多實驗性的社會文化理念。這與柏林傳統的街區文化（Kiez-Kultur）相結合，孕育出各種市集、街角酒館（Eckkneipe）、特色餐廳、概念商店、以及展演空間，形成活力充沛的在地生活圈，也塑造了居民強烈的社區認同。

這也就是過去我們喜歡逛師大路的原因,是有特色及活力充沛的在地生活圈, 如今被玩死了
假都更之名? 滅掉了原本在地的巷弄文化

在〈德國「瘋狂房租」時代〉（中）：狼性房東的斂財指南
還有提及建商技巧性地繞過法規
『針對預定在法蘭克福的河畔精華地段興建的保時捷設計住宅塔（Porsche Design Tower）,應該有社會住宅。社民黨（SPD）執政的市政府依法要求，必須在這座原先預計樓高100公尺的豪宅大廈裡，劃出一定比例的社會住宅。但建商卻變更設計，將樓高縮減到80公尺，降低容積，技巧性地繞過法規。

「這怎麼行呢？」該建案的專屬房仲事後毫不避諱地諷刺市府：

讓一個每平方公尺用7歐元租下的人，和一個每平方公尺用8000歐元買下的人，進出同一個大門？
在這個案例中，堅持社會原則的法蘭克福市府，姿態卻像極了騎著瘦驢向風車進擊的唐吉軻德。』

離師大路不遠, 2013年金山南路上的 "麥當勞兒童之家" , 不也上演過同樣的故事
新聞報紙報導過: 「天龍國」錦安里居民抵制癌童, 控中途之家「影響觀瞻」網友轟冷血

德國「瘋狂房租」時代（下）：租金是政府心裡最軟的一塊
原作者黃哲翰提及
不完全市場的叢林法則
瘋狂房租現象所帶來的難題，恰恰突顯了「居住」問題的特質：它對公共財政而言既是沈重的負擔，但卻又不可能被徹底商品化、完全交由市場機制來接管。

「住宅不是商品！」這個呼籲經常被人們理解為單純的政治訴求，但事實上它不只是在表達政治信念而已。因為在現實中，住宅本來就無法成為理想的自由市場運作中的完全商品——如果我們還願意依照古典想像，把「自由市場」理解為一種透過彼此對等之參與者的理性選擇、實現有效率的供需分配、為最大多數的參與者帶來最大利益的工具，而不是市儈地把它當作贏者全拿的資本叢林。

樓主跳過這些, 隻字不提 ???

原作者黃哲翰在最後, 還是提及 Aldi這家連鎖超市蓋平價住宅（bezahlbare Wohnung）的事
社群方案的可能性
比起於「政府補助」與「市場機制」這傳統上一左一右的對策思考，更能為德國的居住難題帶來希望的，可能是一系列針對居住問題的特殊性、試圖改變或彌補資本主義市場機制的「社群方案」。

例如「營建組合」（Baugemeinschaft），提供個人相對平價、且能民主參與規劃自用住宅的機會，成員既在建造過程中彼此合作，也在日後共同經營社區生活；又例如「住宅合作社」（Wohnungsgenossenschaft）可讓租屋族出資成為股東（租約解除時會退還），有些甚至需要你能提供一技之長，例如水電技術、修整花園等；如此，一方面房客能參與住宅營運、另一方面也獲得居住權益與平價租金的保障（當然，若營運不善造成虧損，房客就必須加碼再投資）。

但情況也更可能是，資本改變社群將遠比社群改變資本的腳步更快——比起逐漸遍地開花的小規模住宅社群方案，德國廉價超商龍頭Aldi的創新策略，則顯得霸氣又快狠準。

這個老闆過去長年位居德國首富、開啟德國零售業流血競爭、且先前爆出以軍事管理壓榨員工之醜聞的企業巨人，在今年1月底公佈了一項同時解決建地與住宅缺口的計畫：Aldi將在原有的分店上加蓋住宅，預計第一波會在柏林的30家分店上提供2,000戶。其中30%供作社會住宅，租金每平方公尺只要6.5歐元（相照之下，柏林屋齡10年內的中型住宅，2017年第四季的平均成交租金，是每平方公尺11.7歐元）。

如此的土地利用自然完美地符合效益原則，在搶攻房市的同時，也確實為社會解決了問題，某種程度上盡了企業社會責任。

enzo69356

enzo69356
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文章編號：71799366

5405分

樓主

2019-01-21 16:22

你後面那些都是畫大餅
目前德國的情況,就是驚驚漲