真左維 wrote:
房地產是個三方構成的價格競局, 建商, 專業投資人, 自住客.
房價是由三個切入點價值來達到最終收斂.
首先, 佔最大宗是自住客的中古屋交易. 由於自住物件有鄰近區域替代性, 條件相比下構成了都市地區由內往外蛋黃蛋白蛋殼的金字塔結構. 同時, 由於實價登錄的比價效應, 自住交易會盡量讓房地產往減小波動發展. 因此, 在自住面的價值改變, 通常是聯結到區域建設, 比如國道新設交流道, 捷運站開通, 重劃區機能成型等. 打個比方, 如果今天突然出現國一乙大屯山隧道(而不是淡海輕軌), 讓淡海新市鎮聯通大直, 數萬新物件的湧入, 淡水房價會大漲並拉低北市房價.
其二, 專業投資客. 無論是台商搬錢回來, 還是家有餘財置產避遺產稅, 甚至是投機客都算. 投資人在投資時, 會對不同投資物件進行比較, 此時台灣房地產投報率的競品就是有價債卷, 國外金融商品, 黃金等. 而可慮房地產的投報率, 第一是貸款利息, 貸款成數, 第二是遺產稅, 第三租賃市場熱絡. 當房地產的潛在投報率(包含上漲)優時, 錢就會流進來. 很多人有錯誤觀念, 認為房地產是炒作上來的, 沒有那麼多盤子在亂接好嘛. 房地產無法炒上來, 只有本來就該上漲(政策/利息因素), 炒作只會加速並稍微炒過頭(預期心理), 所以這幾年跌了一波就穩住. 現實面上, 只要央行鐵了心不升息只降息, 就跌不回十年前號角響起前的價格, 即便算上合理通膨增幅也不可能是這價, 有人見過買雞排貸款的嗎??
期三, 建商一定要賺錢. 殺頭生意有人做, 賠錢生意沒人做. 都市土地出現稀缺性, 是個只漲不跌的東西, 原因就在大有為的政府每年都在快樂印鈔票, 也可以解釋成土地抗通膨. 今天房市價格不好, 建商就會減量推案, 建商=/=營造好嗎, 很多建商不景氣就裁員養幾個行政就好, 營造的工人沒錢賺, 反正政府會救(謎之8800億). 土地一直放, 曬太陽都會上漲, 持續保值沒關係, 別傻傻的蓋了房子賣不掉斷頭/賠錢賣就好. 2013/2014年誤判市場, 所以出現賠售, 當價格下跌時, 2015/2016就是建照量緊縮. 土地跟建材, 因通膨長線上漲, 所以會預計蛋黃房產長線增值, 但帶起上漲/下跌衝鋒的重來都不是建商, 而是投資客.
交易價即現價, 除非三方有人對房產認知的價值大幅改變, 否則房地產的價格就是穩穩妥妥的在那.
順便補充一點, 房價所得比是政府施政依據的重要社會狀態指標. 但這指標跟房地產價格沒有直接聯結關係, 別搞混了.
來01那麼多年，終於看到有深度的言論
