pohua920 wrote:
看看路邊一堆低首付的廣告
你相信現在會好轉？
你一定要這樣一針見血嗎？
我愛炸海苔 wrote:
如果要比照2009年...(恕刪)
剛開始看房前也是個超級空空, 覺得房價不合理. 現在還是覺得房價很高, 但已經可以理解房價並沒有溢價太多.
首先, 決定商品價格的不是炒客, 不是資金, 也不是甚麼亂七八糟的中國觀光客, 而是"供需." 在過去十年的房地產漲幅, 炒客只是推升房價, 並讓最終2014高點價格溢價個2成多(可能是3成), 並不是炒客讓房地產漲了3倍.
問題來了? 為甚麼供需會失衡? 真的有出門看房地產的板友會發現, 10到20年前, 有很多蓋滿蓋高建物跟地基邊緣幾乎貼齊的高樓建案, 或是板橋新巨蛋這種住宅用地非特區蓋到四十六層的摩天大樓(容積率1978%), 一堆容積率超過1200%的超級大樓. 在那個只管制建闢率的年代, 土地的價值是有限的, 只要有塊地就可以蓋出幾十五到二十倍的物件釋出, 而高樓營建成本受同行競價抑制, 會漲但並不是如供需失衡產品般會暴涨.
民國八十八年(1999), 都市計畫法修正, 建物管制由馬路與建闢率限制, 提升到地目下容積率控管, 至此正常的住宅區建地依據地目, 容積率上限被綁死在300%-450%之間. 但由於對建築業影響太大, 在民國91年初與年底, 先後兩次延緩該修正案實施到7年後, 終於到了2006年, 大房地產時代開始降臨.
由於容積管制, 都更變的困難, 市區新物件的釋出量大量減少, 供需失衡下, 房價推升, 讓少少的可售物件承擔建物總體價格. 正常的狀況下, 當新屋價格推升, 舊公寓總不會公不應求上漲吧? 正常應該是價差拉大,開始快速都更. 這時候又要感謝智慧型手機與網路的普及, 透過網路, 大量的非法(日租)套房在市區出現. 套房的租金, 穩定住公寓價格在合理的投報率(5-10%), 而都發局的容積管制, 直接影響了都更前後房價的價格比. 最後搭配低利率, 讓剛需可以負擔的房價上升, 可以用一輩子換一間房.
在一環扣一環下, 房價就是會維持在勉強有人買得起的範圍. 只要還有人買得起, 價格就不會下來, 供需失衡的狀況下, 新屋就是給少量(2%)買得起的人買的. 當前一波漲過頭的房價已經緩著陸後, 就是盤整期, 建商要尋求市場買得起的物件規劃, 之後盤整期結束後, 又會回到土地價值隨購買力緩步提升(通膨), 而建物價值隨時間慢慢歸零.
除非政府施加政策干預, 比如升息, 比如非法租屋管制, 去破壞掉價格鍊, 否則房市是很難崩盤的. 同樣的, 除非有更神奇的政策去推升房價, 建物就只會貶值, 搭配土地增值, 物件可能在小幅提價, 但沒有政策支持調整供需, 就不會再出現房價暴漲的過程了.
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