pyang3 wrote:
就跟數字全部連在一...(恕刪)
我know了，感謝前輩的teaching
abc003 wrote:
各國房價收入比列表...(恕刪)
真是搞不懂為什麼拉斯維加斯房價所得比只有2~3倍 工作5年存下50%薪水就可以買房
但是美國人卻偏偏不買？ 寧可把錢都花掉當月光族
而且賭城租金報酬率高達10%
這個現象值得研究
居住在拉斯維加斯的10大優勢
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更新: 2016-04-19 3:43 AM 標籤: 大賭城區房價, 拉斯維加斯
2016年04月19日訊（洛杉磯工商訊）假使一個四口之家年總收入在$4萬元以下，居住在紐約或洛杉磯，將是非常的拮据，但搬到拉斯維加斯，這份收入可以夠一家四口過著小康的生活。
圖為拉斯維加斯住宅。（商家提供）
圖為拉斯維加斯住宅。（商家提供）
無論是現在遷居或者將來退休打算輕鬆過日子，賭城是一個不錯的選擇，既有大城市的便利，又有小鄉鎮的低開銷。許多美國民眾，從各地移入賭城，不外乎有以下各種理由：
生活開銷低
美國物價生活指數最高的大城如紐約、芝加哥、舊金山、洛杉磯、波特蘭、丹佛市，這些城市的指數均比拉斯維加斯高出很多。
房價低
大賭城區內的房價是每一個有收入的家庭都能夠負擔的價位，二手屋房價比重新再建造一棟更便宜。
生活品質及戶外娛樂多
賭城居民可以花很少的錢享受物超所值的餐飲及娛樂。大道上每日每夜有免費的演出，也有方便的不收費停車場。捷運交通方便，巴士24小時服務，聽音樂會看舞臺名劇，在賭城可輕鬆前往。戶外有出名的紅石峽谷、密德湖國家娛樂區及查爾斯敦山，離許多國家公園車程僅數小時即達。
工作機會多
賭城從現在到未來五年內有272億美元的新建設項目開工，未來五年內增多8萬個新工作機會。
小巨蛋興建
將引進職業球隊入籍，凝聚社區意識。
沒有天然災害
沒地震、龍捲風、暴風雪、颶風等自然災害。
無州稅
內華達州稅款大多數從遊客身上獲得，況且內州居民的生活消費比全美平均低5.8%。
IT事業網重鎮
城中區已形成科技新企業的聚集處。
國際機場飛往世界各地
出入方便。
退休民眾可盡情享受有生之年
賭城免費娛樂多。
今年二月，拉斯維加斯被知名雜誌《Money Journal》評定為年度全美最適合退休定居的城市前十名，該雜誌特別提及賭城的經濟恢復力強，有便宜的房價，其它還包括經濟實惠餐飲，全年溫暖氣候等優點。
賭城有許多大型退休住宅社區，已安排好各種室內及戶外活動，而這些退休人士居住的社區大都有鐵門警衛，安全性高。
如果你打算買房子，現在可能是好時機，買比租更划算的日子將不會太久，早一點可以提前累積房屋淨值，趁著現在房貸利息仍然低的時機。
全美的經濟正在恢復當中，可以從日益減低的失業率中看到。經濟完全恢復或許還要再過二、三年，但是房貸利息很可能會高漲。你買一棟相似的房屋，每個月要付的貸款月供可能比現在就買高出不少，況且經濟完全恢復了之後，誰敢保證房價和現在一般？
2015年08月05日訊】（洛杉磯工商訊）大賭城區的二手成屋銷售去年緩和一些，但今年前半年卻漲了10%房價。由於大手筆的投資財團緩調進場，自住買主終於有機會不必處於太多競爭之下買到房屋。
大賭城房地產經紀協會（GLVAR）統計出2015年前六個月，比2014年前六月，房屋銷售多3,000棟，售出成屋中間價也增加了2%。有許多上市期間很長的待售屋，也在今年上半年消化的差不多了，從前看來定價高的房屋，今年變成合理價位，買家終於出現。
由於貸款利率仍低，今年進場的買主，能夠一次買二棟房屋的不在少數，他們之所以這樣做，不光看眼前，也為了將來打算。因為賭城二手屋的房價，高點是2006年318,000元，目前僅220,000元，還有大升值空間，2006年高點時的30年固定貸款利率在7%上下，現在僅4%，有足夠頭款的買主可以一口氣買二棟房子或更多棟。
這是現在，將來等房價升值回來，賺到的淨值就是等於是用房子存錢。可是若把房子賣了，自住又得再買或租，再買房價已漲，不像目前這麼低，所以趁現在多買一棟，將來賣屋賺到價差淨值自己還有一棟住處，用不著換屋。
大賭城二手屋的中間價低於全新屋，「便宜」是造成買主擇買二手屋的主因。
前幾年大投資集團狂掃賭城銀行屋出租，形成租屋過剩的非常市場，在這兩年壓力得到緩解，今年房屋租金已開始上揚，投資集團不再大筆挹注購房資金，小投資人瞭解到承租者重視屋況也重視區域，好地點的二手屋比偏遠的全新屋更容易找到房客。
不少買主在拉斯維加斯中國城10英里範圍之內選購屋況佳的二手屋，既適宜自住，出租也容易。有人擔憂賭城房市會有「二度泡沫」，由於近三年房價翻高近一倍，銀行手中的「影子庫存」還存在，且大賭城屋主仍有25%溺水屋，屬全美溺水屋比例偏高的都會之一，但是與2012年相較，大賭城區內溺水屋佔71%，
三年來溺水屋主隨房價快速上升而得回淨值者更為多數，二度泡沫陰霾逐漸化開，手中握有大批查封回收房屋的銀行不輕易釋出低價房屋，稍事整修後才以更高的價格待售，當銀行惜售時，房價必然是往上走。
大賭城房地產經紀協會表示，當前買賭城房屋的人基本上分為二類：
一種是住屋曾被銀行屋查封或短售沒有房子住，而過去又長時間無貸款資格，但現在可以貸款買的人；另一類是過去數年一直與大財團買主搶購而不得的購屋者。
七、八年前，大賭城房市崩潰時，有相當多屋主放棄了剛買不久的住宅，宣告破產或是任房屋被銀行收回。這些人的信用紀錄變得很槽，不可能再貸款買屋，現在信用恢復，加以銀行鬆弛貸款政策，他們得以重回購屋市場，而且不少人一買就二棟。這種情形和他們當時拋屋心情完全相反，證明賭城居民對房市恢覆信心很夠。◇
10萬美元大約是310萬台幣總價，5萬美元是160萬台幣總價
在美國卻能買27台坪的房 約=100平方公尺或= 1000平方英呎
重點是你只要工作2~3年全存下100%收入就買的起 或是工作5年存下50%收入
這就是2007年次貸風暴的影響......
兩房一廳短短幾年內就被中國投資客炒房團從5萬美元炒到10萬美元
一對朋友夫婦從北京來拉斯維加斯，想在本地買一套房，價格要在10萬美元左右，目的不是為長期居住，只是為了有個落腳的地方，每年能住上幾個月，最多半年。這位朋友容易手癢，每年都要來這裡玩幾手，好在是小打小鬧，玩玩而已。賭是他的唯一嗜好，幾年前退休了，有點嗜好也無可厚非。如今拿了10年簽證，更是隨時想來就來了。
如果是3、4年前，別說10萬美元，就算是5、6萬美元，也能在拉斯維加斯買到住房。如今時過境遷，10萬美元能買到什麼住房，還真不好說。好在這是互聯網時代，一切信息都在網上，查查就知道。
對於我們華人來說，特別是這對北京來的朋友夫婦，語言障礙比較大，先生有美國駕照，夫人沒有，他們買房的著眼點是住宅必須離開中國城比較近，步行可到。拉斯維加斯有一個頗具規模而又乾淨整齊的「中國城」，在「春山路」（Spring Mountain）上，從Valley View路口，到Jones路口，長約3公里，而與之平行的Twain路，則是一個比較安靜且最接近中國城的住宅區，在這個住宅區內，目前還真能找到不少10萬美元以內的正在求售中的康斗單元。兩三年前，這個地區的房地產均價跌倒每方尺只有60美元，如今已經回升到100美元上下，離開過去的最高價還有大約一倍的升值空間。
通過Zillow網站，我在緊鄰中國城中心地區的住宅小區內，搜索到一個單元，面積為1008平方英呎，兩臥室，兩浴廁，要價11萬美元。又從Zillow網站找到該單元的代理中介公司(Listing Agent: Berkshire Hathaway)，原來是大名鼎鼎的巴菲特屬下的房地產公司，其前身為Prudential。再進一步從BH網站上找到三個會講中文的中介，分別給他們打了電話，留了言。10分鐘之後，一位會講普通話的粵籍女士首先回了電話，雙方約定，兩個小時之後去看房。
10万美元在拉斯维加斯买房纪实_图1-1
上圖：拉斯維加斯「中國城」的最中心地區
10万美元在拉斯维加斯买房纪实_图1-2
上圖：拉斯維加斯中國城中心地區（圖中右上角）及其緊鄰的住宅小區（來源：谷歌衛星地圖）
10万美元在拉斯维加斯买房纪实_图1-3
上圖：小區保安措施比較好，有電子號碼鎖控制的電動鐵閘
到了約定的時間，我們準時出現。該小區有圍牆，有鐵閘，出入用密碼，保安措施比較好，區內也比較乾淨、整齊，還有公共泳池和網球場。朋友夫婦看了房子，感覺很滿意，其實最滿意的還是它的位置，離開中國城實在是太近了。其次是維持費用，每個月的管理費110美元，全年的房地產稅615美元，平時即便空置不用，也沒有多少壓力。如果出租，每月可收租750美元上下。不過話要說回來，這畢竟是10萬美元的房子，不能指望它是什麼豪宅。
在此之前，朋友已經通過其它中介，在附近地區看過幾個單元，價格和面積差不多，但是地點都不如這個單元，而地點的確是買房的決定性因素。朋友夫婦看了這個單元，比較滿意，決意要買。經過一番談判，賣方同意把價格降到10萬美元整。下午4點，雙方正式簽約。我也覺得幫助朋友辦成了一件事情，有成就感。
10万美元在拉斯维加斯买房纪实_图1-4
上圖：三位中介中反應最快的就是這位王小梅女士，她做成了這單生意
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