花椒伯 wrote:
現在就是整體在喊跌,要買也不是不好
但就是要殺到一個ok的價格,貸款負得起為原則
畢竟,誰也沒把握買到最低點
但重申一句,目前就是交易量大縮,供給量大增,房價還在撐,投資客縮手的局面
自住客多多思考吧
這些話很實在，不會一昧的白或是黑。
我是看空，但是現在也有在看房，也有出斡旋。
因此那位台南的房東大大就常因此笑我表裡不一，看空又想買房。
其實懂生意的人就知道，即便看跌，商店也是會照常營業，不會因此就不進貨來賣。
針對適用的房子，如果有人願意把 "我預估未來的跌幅"，先折一半來雙方各負擔風險，那我是會買的，總不能事前要求別人全虧而自己全贏。
只是目前 "我預估未來的跌幅" 還不等於 "賣方預估未來的跌幅"。所以至今所下的斡旋都還沒成交。
同意花椒伯的看法，現在不是不能買，價錢能共識就OK，沒共識就再等。
PS:不用笑我這樣買不到房，夢夢就好。笑我的人這輩子買到的房子通常不會比我多的。
今年的房價已經比去年同期便宜了快一成了
至於會不會再下修，我覺得很難很難，除非是大坪數產品或蛋殼區的預售屋
為什麼可以買?
因為除非你能確定台灣什麼時候會再發生超嚴重的大地震，而且要倒很多房子，
然後又接著來SARS第二次，最好又跟著發生金融海嘯，
不然房價，我覺得不會跌多少，
就像我自已，只有人生第一間房子，因為預算買15的中古屋，
後來投資、本業愈來愈順遂後，
我就都買新房子了，
至於專家的話聽聽就好，
就像偉人說的:專家 就是訓練有素的狗(抱歉我沒有任何負面的情緒)是這句話本來就是這樣子
其實我很後悔14年前聽所謂的專家的話，所以這14年中間的7年我沒有買任何一間自住或投資的房子，
但是7年前開始我每年都至少會買2間房子，一間賣掉了另一間就持有，
但是當然愈後面買的成本愈高，但是投報收租比還是都有3%以上，
3%是就一年收租金除總價，但其實實際投報會高很多，
例如我一些2房新屋租金2萬，總價500萬貸款100萬，年收租金24萬-2萬年利息除貸款100萬=22%投報，
然後有人會說，那本金不用繳嗎?
我會說，20年後你的房子是0貸款，但這筆錢是承租方幫你出的，
為什麼算你繳呢?
所以別管投資客、自住客的差別了，因為更多時候，持有更久的自住屋主，
賺的比你知道的投資客多太多太多了，只是你知不知道而已，
買吧!不然後悔的永遠只有自已要承擔!
Sunnycat40 wrote:
其實，2017~2018大跌區主要是重劃區有很多新建案的地區，其他如台北市中心以及沒有新建案的地區，只是因為有那些重劃區的比價效應下，也會跟著向下修正。
...(恕刪)
這種因果關係並非必然,重劃區有公辦有私辦有郊區也有市區,面積大小與建設速度也不同,從過去十年來看,重劃區反而是拉抬舊市區房價的重要推手,再者重劃區不管市容道路規劃購物學區交通都有願景,陸續到位反而有利於房價支撐,反倒可能因舊市區跌價造成的比價效應而必須下修.
my10271027 wrote:
今年的房價已經比去年同期便宜了快一成了
至於會不會再下修，我覺得很難很難，除非是大坪數產品或蛋殼區的預售屋
好像只是部份地區的跌幅有到一成!!!
既然光靠炒作就能有50%以上的漲幅，
沒有炒作卻只能掉10%?
my10271027 wrote:
但是7年前開始我每年都至少會買2間房子
其實7年前不管買多少或買在哪，都是賺的
因為當時房價趨勢是往上!!
所以大大今年也是買了兩間?
my10271027 wrote:
買吧!不然後悔的永遠只有自已要承擔!
如果聽信這樣的言論而在去年買房的，
後悔的人是誰？
需要承擔是那些喊話的人?還是買房的人?
無敵小周周 wrote:
因為房貸的費用跟我繳房租差不多~~
如果房租跟房貸差不多，就可以買!!
happywork wrote:
針對適用的房子，如果有人願意把 "我預估未來的跌幅"，先折一半來雙方各負擔風險，......
買賣房子，雖然從不做短期炒作，但經過的數量也不少，也能買在很實在的點。
現在雖然看空，心想: 賣方能出快出，買方能忍則忍。
但是，人有不得不買，買了很踏實的時候。
那到底要如何買？
把我出價的想法拿出來討論，或許對有些沒方向的人能有助益。
1.先惦惦自己的能力，絕不輕易超過能支配所得(已扣除最低的生活必要支出)的70%。
2.不要隨"點"起舞，過去的經驗，點是漲得多，但已漲多了，未來不知。
現在首要的選擇是結構品質。未來的天災會增多，房子要住得安心。千萬不要貪便宜去買結構不良的房子。
除了建商招牌之外，公寓的話看樓梯間的龜裂和突出陽台頂的情況，大廈的話看地下停車場的樑和壁。還有加蓋太多的房子就避開。
3.交通與環境當然要選擇自己習慣的。下訂之前，請花些時間左鄰右舍聊聊。
4.房子的價值在土地與使用空間。土地在大小和未來有否改建的機會，使用空間的價值則隨屋齡遞減，發覺很多人都高估了老房子使用空間的殘餘價值。
以上4點是仲介不會幫你注意的，得靠自己。
房子決定之後，再來是如何出價。
往年我買房子，都是注意房價與年房租比，通常都在15~25倍。
可是目前的比例大約是30(台北之外)~55(台北市)倍。
要等跌回原來的比例，可能要等很久。
所以假設台北市目前實價2000萬的房子，預估8年後可能會跌到1100萬。(用8年是因為6年以上買賣才划算)
而我現在想買。那就風險各半，我出價1550萬(約42倍)。
可是目前的氛圍賣方不會這樣預估，所以就談不攏。
談不攏沒關係，繼續看。
假設再3年後再出斡旋，同款房子實價來到1300萬。預估8年後可能會跌到1000萬。
那我的出價就會是(1300+1000)/2=1150萬(約31倍)。
談不攏沒關係，繼續看。
假設再7年後(共10年)再出斡旋，同款房子實價來到1000萬。預估8年後可能會跌到850萬。
那我的出價就會是(1000+850)/2=925萬(約25倍)。
談不攏沒關係，繼續看。
假設再5年後(共15年)再出斡旋，同款房子實價來到850萬。預估8年後可能會漲到1000萬。
那我認同的價格就會是(850+1000)/2=925(850)萬(約23倍)。這時候雙方一定有共識了，自然會成交。
以上當然都是假設，相信也好不信也罷。但是這種出價的原則，讓我實際上買了很多價錢很實在，甚至是在起漲前的房子。
至於預估會準嗎? 不會很準，但是方向不會錯，所以我一向能買在低點，出在高點。
為什麼？對一個專長做國際期貨的人，只判斷這麼封閉的國內房屋市場還走眼的話，就不能在那麼險惡的國際市場混了。
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