cranberry wrote:
TW 大說 共用(分管協議)是不能買賣...(恕刪)
法定停車位種類︰
即合法設立的停車位包含︰法定停車位和非法定停車空間。
而非法定停車空間分︰自行增設停車位和獎勵停車位。
除了上述這幾種類型的停車位(或空間)外所設立的停車位(或空間)就是非法停車位。
法律只規範和保護合法的停車位，非法的停車位就不此限。廣義的來說，社區的法定停車位並不多，
以目前的建築容積率計算方式，房子若不是瘦高就是矮胖的設計，而都市型的房屋因有臨界道路和退
縮的規定，所以大都往地下挖，高樓層部份就退縮進去，往地下挖出來的空間除當為必需的電力、機
房、淨水、污水、倉庫外其它的空間就拿來當停車位(或空間)。
以目前的形態而言，多數的停車位是屬於自行增設停車位的類型，但為何法律要特別強調停車空間?
通俗的說，像機械升降式的停車位因有使用到空間的事實，所以才有停車空間這名詞，而此類停車位
因有使用到公共空間，而此一公共空間大都是設立在共用的環境下，因此就稱約定共用。
約定共用因屬性因素所以沒有所謂的權狀只有分管協議書，因約定共用是設立在共用的環境下，其使
用權就屬於所有的區分所有權人，當移轉(房屋買賣)時權利只能移轉給相關的區分所有權人。所以約
定共用的停車位是不能買賣的，因為它只有使用權利沒有實質的地上權利，這就是讓很多人誤解的地
方。專有部分是有單獨的權狀，至於為何稱為約定專用? 這裡是在說限定使用的用途，若登記時為停
車用途時就不能改建成為健身房。
85年6月4日『建物所有權第一次登記』法令已修訂，該日期之後申請建照者，能夠登記附屬建物面
積只剩陽台、雨遮、屋簷三種，其他加露台、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不登記。另一
種則是約定為附屬建物，比如地下層，一般來說是屬於公共使用，但除了法定公共設施外，如果超挖
的部分也可以約定屬一樓所有，為一樓的附屬建物，只是這種約定的附屬建物，現在比較少見。
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有些人在問問題時都一昧的要先知道答案卻不想要知到箇中道理，像開版樓主這種打破砂鍋問到底
的求知精神，在當今社會真的不多，但老朽也只是一介凡夫俗子，專業的問題還是要專業的人士來
解決，否則要是耽誤或誤導你時，那可擔當不起。而你PO出的問題由來讓大家理性的來討論，後續
的處理完全是取決於自己的意識，如果版上大大們沒有共識時老朽當之不再回應，而一些所謂的正
義鍵盤魔人勿喜主請勿入，老朽是想解決問題而不是在製造問題，大家共勉之。
開版樓主可能要好好研讀「公寓大廈管理條例」，多數人對法規還是一知半解，由你的提問知道樓
主對法規的熟稔性還是有待加強，在PO文開頭時我就強調先看規約、先看建物完工日期，因糾紛後
法律的裁定還是要看法規(公)再看規定(私)，一切都得從本質和法源去找出解套方法或平衡點。
私規定︰規約、房屋買賣契約書或合建契約(如約定專用等之條款)
樓主目前手要的功課是要先瞭解︰專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分這四大區塊，
「專有」和「專用」只是一字之差但內容是完全不同，如果開頭就走錯了後面就....
公寓大廈管理條例第3條︰專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分
多數人(甚至是管委會)是看不到停車位的登記方式，一般來說建商、縣府(工務及消防)、管委會這
三處一定會有當時審核通過的文件，年邁的管委會不一定會有，建商也不一定會給，縣府的則要花錢
影印。
圖片引用臺北市地政電子報第71期 淺談停車空間之登記方式
像每年的區大會，我都會放一張區權人資料異動調查表要求回送以利造冊選舉，但還是有多數人沒理
(如移民海外、投資客)，我只好先統計費用如果是在管委會的權限內就在常會通過動支費用去申請
「土地登記第二類謄本」，依謄本上所載資料製發被選舉人名冊，既省事又有法源。
有很多人都會有一種錯誤的觀念，並非所有的停車位都是要付使用費的(專有部分的權利)，因停車場
會有大小公電(電力及消防)、弱電(監控、柵欄機及號誌)、清潔的費用，建商為了省事就乾脆統一了
對機車和汽車的停車費以「清潔費」的科目向區權人收取，其實這是不合法的，但法律不建全又常在
睡覺。
以機械和平面車位來談，平面車位購買時已付相對價金，且平面車位無保養之費用，況且使用者也可
以自行維護清潔，只需付大或小公電費無需負擔機械停車場維修的合約費。但多數的管理還是採「大
水庫」方式，再加上多數的區權人都想省事不願惹事生非，就入境問俗。
機械車位最容易發生糾紛，實例(三平面停車位所設立的五格循環式車位)︰只要有一處故障則整個車
位區是無法連動，小零件好處理，但如果是超過管委會權限的零件(如PLC或液壓系統)就很燙手，不
修沒壞的車主會抗議，修好了也沒道理要沒壞的車主來共同買單，故障車主沒錢修時還不能先幫他付
錢修好方便其他人(民法的侵權行為)，所以共管協議就非常重要，但有點年紀的社區那有什麼共管協
議書，有共管協議書也只是表上的文字，建商省事對表內的就通通不談，所以現在才會有後遺症陸續
發生。
以目前多數的情況來說，獎勵車位多為專有部分，法定車位和自行增設車位係共有部分，通常均需約
定專用。因此，開版樓主理應對系爭車位之身份先行查清楚，否則會發生「專有」和「專用」、「約
定專用」和「約定共用」的烏龍事情，一切要回歸到登記的原點再向後推查。
ps︰(本文為不同時間書寫，若有錯誤煩請指正)
約定專用之取得方式，依照公寓大廈管理條例實施前後而有不同，約定專用屬於共有物之管理，條例
實施前，應依照修正前民法第820條第1項，由區分所有人全體共同協議訂定；管理條例實施後，約定
專用則應於區分所有人會議決議之規約當中載明，且不得由區分所有人以外之人取得(管理條例第3條
第5、12款；第23條2項第1款；58條第2項參照)。
