該知天命了 wrote:
哈哈~老魯蛇的數學老師沒請假啦!
你繳了120期(十年) x 25000元 = 300萬.
你繳的這300萬裡面有207.9萬是利息,92.1萬是本金.
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第121期你把貸款餘額全部還掉,你不再欠銀行了.
那這十年你就是只跟銀行借了92.1萬,卻付了300萬呀!
應該沒錯呀!
莫非真的是老魯蛇我數學不好~~~~~...(恕刪)
回歸主題，買了10年被法拍：
你十年來付給銀行300萬，解約時銀行再跟你要240萬，你總共付出540萬元，也就是說法拍價格在540萬以下都是虧錢的(這裡我們就不計算持有房屋所發生的稅務成本跟修繕維護成本跟交易時所發生的成本了)。
其實這樣算也不準，因為還有機會成本，資金現值等需要精算，但簡單說，你買進後的每年的漲幅至少要比利息高才有賺頭，所以利息2%開頭以下的投資客多數是有獲利的，但10幾年前買的這批，尤其1990左右就真的未必。
舉個例子，假設你1990年每坪25萬買台北市40坪一般區域新房屋，花了1000萬買進，貸款800萬利息10%，等你還完本利合加頭款是2048萬，而一間20年的中古屋，一坪50萬，在台北市的一般區域也是很拼。而且風險一擔就是20年，算是很不划算的投資方式。
ssiou wrote:
應該不能說只借了90...(恕刪)
這讓小弟想到另一個問題
現在利率低 ok
就算是「固定利率」 ok
到時 央行升息
銀行會不會耍賤招呀？
賠錢，銀行是不會作的
銀行 就是
左手拿你的存款
右手放款
賺中間的價差
假設現在定存1% 放款2%
如果央行升息
定存變2% 而你當初的房貸是 2%
這樣 銀行就賠錢了
更不用說 定存變3%時 放款2%給你
怎麼可能
所以小弟覺的
銀行 一定會收傘
要求我們先還錢
我同事買了一個樓中樓的公寓,新的時候他說他鄰居買一千多萬(台中北屯)
他只買了6百多萬.
我也是在雷曼兄弟金融海嘯時,大家努力擁抱現金,房市大出清,買了一間公寓.
近幾年,這一波泡沫又開始吹了...
我個人是認為在2020年後會在往下噴.
房子會跌嗎?我的答案是會.
2016人口紅利結束,往後的日子越來越多人繼承了父母留下的房產.
估計在2020年以後,買氣會越來越低迷.
大家都不生小孩,有錢人買了狗屁一堆房子要租誰?
現在人多勞動力多,大家努力工作,什麼都便宜.
20年後,勞動力越來越少,勞力越來越貴,慢慢會轉成跟歐洲跟日本一樣.
如果真的一定要買房子,需要一點耐心,砍價是一定要的,一定有人急著賣,不賣也不用怕,反正租房子便宜.
努力工作存錢投資,等到好機會再來買.
大家可以這一想
吹大泡泡,大泡沫化,再吹中泡泡,中泡沫化,再吹小泡泡,小泡沫化...
一直下去趨於穩定,除非戰爭類似二戰,讓大量嬰兒潮再次發生.
不然現再這一波,月後面只會越穩定.
雷曼金融海嘯之後這波,我姑且稱之為小泡泡.
還沒買的可以等少子化慢慢發酵...
慢慢房子租不出去會有人丟出來的,老人家不丟,以後他兒子繼承了還是會丟出來.
房子租不出去,就沒意義了,而且妳們開始也會繼承父母放下來的房產.
得來不易 wrote:
謝謝大大
這樣那就昏倒了呀
那買房的人
真的要小心一點
利率最好不要用2% 去算
因為20年
難保不會升息
這樣
每個月就不是還25000元了
應該作設算
假設5%
是否還的起？
是否會影響生活？
而且萬一房價開始掉
銀行說不一定會要你追繳擔保品
或要求你提前還款
雨天收傘
連郭台銘都遇過了
更何況是我們小百姓
不可不慎謹
個人認為...至少這幾年很難有機會升息了(->大幅度)
因為銀行要升息,必須是投資標的物有賺錢
在早些年經濟起飛的時代,到處都有好賺錢的投資標的物
銀行當然要鼓勵你把錢放在銀行
銀行再將你的錢拿去投資,扣掉一些人事成本& 適當獲利
-> 剩下的就還給你當利率
目前看大環境,很多產品都是追求低毛利+高產量
換句話說,%獲利不高
而毛利高的產品,也會因為大量資金的注入,進而稀釋平均獲利
倘若加上這幾年一些看好卻不叫座的虧錢產品 (LED、太陽能、電動車...)
基本上銀行能給存款利息就算是不錯的了
較悲觀的認為大環境很難再有爆衝了...加上老美又用美金稀釋全世界的資產
利率要往上大幅成長,還真有點難
甚至再這樣搞下去,說不定還要變成負利率了 (指存款,非房貸...)
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